10月24日，由《中國經營報》主辦的“如何玩轉特色小鎮——特色小鎮產業發展研討會”在深圳如期舉行。
在特色小鎮建設的熱潮下，本次研討會吸引了龍光集團戰略研究部總監肖明智、星河控股集團綜合開發事業部總規劃師肖鵬、碧桂園集團助理總裁兼產城發展事業部總經理向俊波、時代產業集團副總經理何平安、棕櫚生態城鎮股份有限公司副總裁兼董事會秘書馮玉蘭、東莞綠景房地產開發有限公司副總經理董雷以及河北長力集團產業事業部總經理陳宏輝等企業代表出席。
需要注意的是，方興未艾的特色小鎮建設面臨著諸多問題和困難。在研討會期間，房企代表除了分享自身發展經驗之外，還就特色小鎮建設的定位、融資、運營等行業熱點話題進行了全面深入的剖析和探討。
競合時代企業“出招”共謀發展
2016年以來，特色小鎮利好政策接連出臺，其開發建設進入新階段，碧桂園、時代地產、星河控股、龍光集團等品牌企業相繼進入或加大投資力度。
其中，碧桂園在房地產行業率先吹響了進軍特色小鎮的號角，計劃在5年內投資千億元建設多個智慧生態科技小鎮。時代地產則啟動了“時代未來小鎮戰略”，宣布未來5年內投資30個“未來小鎮”項目，總投資金額約9000億元。
時隔一年，各大企業在特色小鎮方面的發展有了更多的收獲，也有了更為明確的規劃。
會上，向俊波介紹，在碧桂園看來，科技小鎮更是產業的組織形式，核心是產業鏈帶動下的產城融合發展。同時，碧桂園的科技小鎮聚焦于一線城市周邊、二線城市核心區域。
“產城融合是碧桂園科技小鎮的發展模式，里面有產業和配套。”向俊波稱，碧桂園未來致力于為每一個項目尋找到產業相關的合作伙伴。碧桂園計劃在5年內投資千億元建設多個智慧生態科技小鎮。
在用地比例方面，碧桂園科技小鎮也有確切的規劃，產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為3：3：4，其中配套商業用地占比一般不超過10%。
對于特色小鎮住宅用地比例占比較低的現實，向俊波認為，“從我們做的經驗來看，純粹做產業也可以做，只要區位選得好，這并不是特別困難的事情。”
在特色小鎮方面，時代地產的發展步伐走得堅決而迅速。何平安在會上透露：“2016年12月，時代地產成立產業集團，以集團化的形式運作特色小鎮，并發布了4.0價值城市運作模型的產品：未來小鎮，產業類型主要集中在智能制造、大數據、大健康、文創旅游四大板塊，“我們拓展特色小鎮主要從這四大板塊去開發建設，而且也積累了一些經驗，包括產業資源。”
事實上，在粵港澳大灣區的背景下，星河控股也緊抓發展利好。肖鵬在會上指出，“灣區一體化，未來的城市之間發展是如何共享，而同城化是人才流動、企業交流、市場持續活力的大趨勢。”據肖鵬介紹，星河控股根植于深圳，在特色小鎮方面提出了共享城市發展的概念。讓懂得企業成長的企業，建立更為優質的平臺服務企業。在灣區東岸一體化格局下，緊緊抓住廣深科技創新軸、惠州東部發展走廊，聯動中部各產業板塊，在“一核兩主，兩城六區”城市總體結構下，拓展星河產業聯盟優勢，把產業創新孵化及金融融入每個小鎮，成為城市發展大生態和小鎮產業內生態的高度融合，形成小鎮聚合可持續，業態發展可持續，產城融合發展可持續。
值得關注的是，深耕生態城鎮領域的棕櫚股份多個項目位列國家特色小鎮名單。在會上，馮玉蘭指出：“生態城鎮關注多個維度，包括了社會生態、產業生態以及自然生態。”同時，馮玉蘭也指出，“將社會生態放在最前面的原因是由于我們做的項目是從民生角度出發。”
據了解，棕櫚股份以“成為全球領先的生態城鎮運營商”為未來發展愿景，馮玉蘭在會議上表示：“與房產或其他企業相比，我們具備生態基因，過去的園林是將窮山惡水變成青山綠水，現在則是要將青山綠水變成金山銀山，這也是我們與其他競爭對手相比的核心競爭力所在。”
產城結合如何撬動小鎮融資？
與房地產快進快出的模式不同，特色小鎮著力點更側重于產業運營，對于中小房企而言，如何告別固化的地產開發思維，向產業運營商的角色轉型亦是亟待探索的難點。而在這個過程中，資金從哪里來？如何利用資本的力量撬動特色小鎮項目的發展？
據了解，關于特色小鎮，目前政策方面已明確以政府引導、企業主體、市場化運作的創建模式，在融資創新方面，文件提出了采用政府和社會資本合作（PPP）、政府購買服務、機制評審等模式，以推動項目落地。
“發債、融資租賃、基金、資產證券化、收益性信托、PPP融資六種模式是目前特色小鎮的主要融資模式。”何平安表示。
此外，何平安指出，企業要跳出“圈地賣房”的傳統觀念，重視規劃和產業資源，要以產業運營作為商業盈利模式。對于特色小鎮來說，沒有抵押模式的支撐，融資、產業和人流的導入都是挑戰，需要跳出“地和銀行”的傳統融資模式。
董雷看來，目前住房需求在高房價下逐漸外溢，而房企則可以在粵港澳大灣區借助產業外溢的機會實現轉型。
陳宏輝則認為，企業扎推開發特色小鎮，三至五年后特色小鎮有可能會面臨洗牌。
“特色小鎮的開發會承接城市里一些制造業功能，帶來制造業聚集，從而帶動服務業發展，實際購買力會更強，對于中心區的房價很有支撐。”肖明智表示，“觀察深圳片區房價落差，相比紐約，紐約中心城區跟外面一百公里的房價相差10倍，而深圳周邊房價落差不算太大。但我們看到，目前中心區已經拿不到地，這也給外溢的產業項目帶來一定機會。”
據向俊波介紹，目前碧桂園特色小鎮在融資方面一直在運用基金模式，未來將重點探索資產證券化。“從資金投入來看，市場普遍認為做產業是很重的資產，但真正運營起來，循環來看，收益并不比房地產開發差。對于特色小鎮項目，房企自持的物業占了很大比例，未來碧桂園也將探索自持物業資產證券化。”向俊波直言。
目前，星河控股已經在租金換股權，產權換股權等金融+產業模式的探索，致力于打造以企業主導的全產業鏈產融服務，在政府、社會、企業多方共贏的情況下，做到“三留”：為社會留產業、為企業留人才、為政府留稅收。
值得注意的是，在企業完成特色小鎮的布局后，既承接了如廣州、深圳等一線城市的產業外溢，同時也帶動了人口的外溢，疏解了大城市中心的人口聚集壓力，因此房價結構是否會發生變化？與會企業代表均直言，特色小鎮的發展，對于穩定房價也能起到一定的作用。
