最近幾年，從中央到地方政府，從資本大鱷到本土房地產開發商，都在嘗試開發特色小鎮，你方唱罷我登臺，非常熱鬧，也涌現出一批比較成功的特色小鎮項目，比如杭州基金小鎮、云棲小鎮、綠城烏鎮雅園這些典型項目。
中央三部委提出：到2020年，在全國范圍內爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。想想看，這么多特色小鎮，憑什么都能成功？
比如，綠城烏鎮雅園我去考察過，比較值得探討分析，為什么呢？
最主要原因在于這個項目不在北上廣深等一線城市，而在一個縣級市——桐鄉市，本地人口只有82萬，那么它憑什么可以取得成功？有什么值得研究的商業模式？如何進行選址？客戶來源于哪里？如何拿地和融資？
一、選址的秘密。
特色小鎮，一般比較成功的都是選址在北上廣深等一、二線城市郊區或周邊，有經濟基礎、有消費群，需求比較旺盛，少數特色小鎮布局在傳統的旅游勝地，比如麗江、西雙版納、三亞、烏鎮等。
比如，拿旅游度假小鎮來說，有數據研究發現，一、二線城市的周邊旅游度假的需求量遠大于黃山、麗江、九寨溝等中國知名的風景旅游勝地。
比如，拿金融（基金）小鎮來說，成功的都主要集中在北上廣、浙江江蘇等沿海發達省市和國家戰略重點區域，如北京基金小鎮、上海金融小鎮、深圳前海深港基金小鎮、杭州玉皇山南基金小鎮等。其中，北京基金小鎮將建設成為生態環保、智慧科技、宜居宜業、業城融合的國際金融小鎮。到2020年，引進、培育具有較大規模的基金機構超過500家，管理的資產總規模超過10000億元。自2015年5月30日至今，北京基金小鎮已引進光大、國開城市發展基金、工銀資本、中兵建信、中車世紀、北銀豐業、招商局資本等253家機構入駐，管理的資金規模超5165億元。
按照成功項目經驗來看，特色小鎮的選址布局：主要側重區位優勢、交通便捷、生態環境優美和文化底蘊等多重因素。
比如綠城烏鎮雅園雖然位于浙江的一個縣級市，但是地處江浙滬“金三角”之地、杭嘉湖平原腹地，距杭州、蘇州均為60公里，距上海106公里，而且位于中國歷史文化名鎮——烏鎮。這個小鎮是國家5A級景區，素有“中國最后的枕水人家”之譽，擁有7000多年文明史和1300年建鎮史，是全國二十個黃金周預報景點及江南六大古鎮之一，有“魚米之鄉，絲綢之府”之稱。2014年11月19日始，烏鎮已成為世界互聯網大會永久會址，全球國家和地區政要、國際組織的負責人、互聯網企業領軍人物、互聯網名人、專家學者在這里開會，和達沃斯一樣，具有世界級的影響力。
綠城烏鎮雅園
二、特色小鎮特在哪？
特色小鎮，聚焦特色產業和新興產業，集聚發展要素，不同于行政建制鎮和產業園區的創新創業平臺。一般都是旅游景區、產業聚集區、新型城鎮化發展區三區功能合一的新型發展模式，主要包括四大特色內涵：
1、特在“產業”。“特色產業+旅游產業”是特色小鎮兩大核心發展架構；以特色產業為基石，旅游產業為動力，雙核驅動特色小鎮發展。比如，綠城烏鎮雅園核心區占地面積1500畝，是以“健康醫療+養生養老”兩大特色產業+休閑度假產業構成。比如，位于浙江省中藥材之鄉——磐安縣新渥鎮境內的江南藥鎮，定位為“藥材天地、醫療高地、養生福地、旅游勝地”，是以“中醫藥健康產業+養生養老產業兩大新興特色產業+旅游服務業構成。
2、特在“功能”。以產業為依托的“生產”或“服務”是核心功能；以旅游激發小鎮內在系統與外部系統的良性互動，實現興業、安居、游樂等復合功能。
綠城烏鎮雅園六大功能板塊
比如，綠城烏鎮雅園，規劃有醫療公園、老年大學（頤樂學院）、自助養老中心、高端養老示范中心、五星級酒店會議中心和特色商業中心六大功能板塊。
江南藥鎮功能布局
比如江南藥鎮，融產業、旅游、社區、人文功能于一體，建設成為以中草藥文化為主、集高端中藥產業、旅游度假養生、區域聯動發展的特色小鎮，塑造一個尊重和傳承中國中醫藥文化、一個人與自然和諧共生、一個可持續發展的精致特色小鎮。
開發了綠城烏鎮雅園、三亞綠城藍灣小鎮、杭州綠城桃李春風等著名小鎮系列的宋衛平說，業主即家人，我們要為他們提供包含生活、教育、養老、醫療、健康、金融等全生命周期、全方位的綜合服務……藍城作為“美好生活綜合服務商”，要以一顆真誠之心，在利他的商業模式下，不斷改善生活、提高生活、引領生活、創造生活。
3、特在“形態”。特色小鎮需形成獨特的風格、風貌和風情；以歷史文化、生活方式、風俗習慣等軟環境為基礎，塑造“小而精”特色風情小鎮。比如，杭州玉皇山南基金小鎮，在舊廠房改造上，保持原有的結構體系不變，按照花園式辦公的理念，改善廠房周邊的庭院環境，盡可能做到“一窗一景”。舊倉庫改造，修改建筑外立面，調整建筑內部功能，使得建筑、庭院、空間等具有中式傳統建筑的特點，用現代設計從內到外演繹詮釋“中式韻味”。
杭州玉皇山南基金小鎮
比如，綠城烏鎮雅園建筑風格和室內風格，整體上采用新民國風，整體給人以民國時期書院的氛圍。
綠城烏鎮雅園
4、特在“機制”。政府為主導、企業為主體、社會共同參與；政府把控整體方向、提供政策基建等服務；企業負責整合資源進行市場化運作管理；當地居民，則積極參與并負起監督責任。比如，在杭州玉皇山南基金小鎮，工商、稅務等政務服務都集中在小鎮的一期辦公區，對于入駐的機構十分方便，真的可以做到小鎮行政服務中心實行 五證合一 、一照一碼 ，新注冊企業可以實現上午辦理、下午領證。這里還專門成立了國稅山南分局，為企業的項目申報、銀企對接提供一站式服務。同時，在出入境簽證辦理、招商引資上都有很多便利機制。不僅如此，這個基金小鎮還設立了創投社區服務中心（路演中心）、基金經理人之家等交流對接平臺，提供資本對接、項目路演、聯合調研、人才培訓等多類型活動形式，在“募”“投”“管”“退”產業鏈全方位構建平臺服務；提供人才公寓、國際化醫療中心、健康管理中心、國際化學校、行政服務中心等“店小二”式配套服務；協助對接銀行資金池，打造國內最完善和高效的私募基金產業鏈和生態系統；引進專業金融數據資訊wind和全球最大的財經資訊服務提供商彭博，不出小鎮就能與世界經濟互聯互通，準確把握金融行業發展脈搏，為機構入駐基金小鎮提供了良好的硬件環境、政策和服務配套。
據媒體報道，目前杭州玉皇山南基金小鎮已集聚各類金融機構1556家，包括國新國際、中金啟元、中興金控等大批國企背景的基金，其中千億級資管規模5家，也包括敦和資管、賽伯樂投資等一批私募龍頭，小鎮資產管理規模突破8350億元，今年1-5月已實現稅收9.79億元，同比增長90%。小鎮已連續三年每年實現入駐企業數、資產管理規模、稅收100%以上增長。
三、業態組合比例。
特色小鎮的產業組合比例很重要，比如一個養生養老的特色小鎮，你認為醫療康復醫院應該建多大規模？養老公寓應該占多少比例？人生養生居住、小鎮商業、老年大學等配套各占多少比例比較科學？
不同的產業形態組合，決定了你能否盈利和成功。
目前全國各地正在上馬的幾百上千個特色小鎮，你以為隨隨便便就可以成功嗎？
下面，我們來看看綠城烏鎮雅園是怎么做的？
綠城烏鎮雅園核心區占地面積約1500畝，其中1000畝配套、 500畝住宅。具體產業經濟技術指標分析如下：
綠城烏鎮雅園效果圖
其中，醫療公園（雅達國際康復醫院），按照國家三級康復專科醫院標準建設，占地約195畝，總建筑面積約7.3萬方，總投資約8億元。由綜合主樓、病房樓、服務樓、后勤宿舍樓以及老年門診等在內的8幢樓宇組成，規劃有350張床位。康復醫院的醫護比例也向高端康復醫院看齊，預計在1:1—1:1.5，一位患者可配1到1.5個左右的醫護人員。
老年大學（頤樂學院），占地面積150畝，總建筑面積約3.5萬平米，投資2.5億，能同時容納3000人，是中國規模最大的“老年大學”，是項目最核心的特色，也是綠城集團學院式養老的核心要素。規劃有文化教育、健康促進、休閑娛樂、社區商業、餐飲服務等功能。老年大學以學校的組織方式，構成園區內老年人的日常組織形態，開展適合老年人身心健康的各類活動，幫助老人盡快適應退休生活和新環境。
休閑度假區（Alila精品酒店、特色商業中心），總占地大約480多畝，由濕地公園、特色商業街和酒店區組成，營造小橋流水、古色古香的感覺，類似于一個小型版的西柵。在方便業主日常生活需要的同時，還滿足游客休閑度假的需求。濕地公園南面是特色商業街，比如餐飲、特色店、農貿市場之類的，濕地公園北面是酒店區，建筑面積約3.4萬平方米，約200間客房。
養生養老住宅區（自助養老居住區），總占地面積650畝，包含100畝的頤樂學院和50畝的白馬湖公園，也就是說，建造住宅用地只有500畝。地價5億元（約77萬元/畝） ，分三年支付。
整體容積率1.16，總建筑面積約85萬㎡，地上建筑面積50.3萬㎡，其中可售面積48萬㎡。
住宅由五到六層的多層電梯公寓，高層電梯公寓和平層中式小別墅組成，其中多層22.5萬平方米，高層24.5萬平方米，多層1萬平方米。具體物業類型配比如下：
項目采用新民國建筑風格，白墻黛瓦，與烏鎮水鄉的建筑特色相呼應。在每一幢樓之間設計了風雨連廊（除別墅區外），無論陰雨天還是烈日當頭，業主出行無需打傘，便可以到達業主想要去的園區里任意建筑內。連廊采用了無障礙緩坡式的設計，這也大大方便了坐輪椅的老年人。為了給業主提供更方便快捷的服務，每一個組團都設有一個服務中心。項目交付使用后會配備園區電瓶車，方便業主在園區內的出行。
國際養老中心，建筑面積約4萬平方米，引進國際知名護理服務品牌，將被建設成半護理和全護理養老中心，采用先進的養老護理模式，提供訂單式服務，滿足養生居住區老人的護理需求。
綠城烏鎮雅園的盈利模式是“產權出售+服務提供”。產權出售物業就是70年產權的居住物業，服務包括基礎性物業服務、健康管理服務（包含年度體檢、日常血壓檢測等）、頤樂學院課程費用及相關內部設施使用費用等。
從目前現狀來看，主要還是依靠銷售人文養生居住產品來實現資金回籠，其他經營性物業，由于入住率不高，尚未盈利，甚至醫院、商業、酒店還未開始營業。從考察實際情況來看，我認為，綠城烏鎮雅園醫療公園（雅達國際康復醫院）、老年大學（頤樂學院）的配套面積過大，投資過大，未來盈利存在很大問題。
一般來說，特色小鎮的盈利模式包括：土地開發增值、物業租售、產業運營獲利、增值服務收費、旅游收入等。
四、客戶構成。
根據考察、媒體報道數據以及訪談了解，綠城烏鎮雅園的客戶主要來源于桐鄉、杭州、上海和江蘇等周邊客戶，其客戶構成區別于一般養老地產以老年客戶（如北京泰康之家燕園客戶平均年齡約80歲）為主的特征，主要以三類客戶為主：
1、中高端階層的老年客群。他們的生活比較獨立，物質基礎較為豐厚，更多地追求精神上的享受和豐富多彩的晚年生活，如子女在海外的老年群體和獨立居住的中老年群體。
2、度假療養兼投資的中青年客群。一是可以讓父母居住養老養生；二是可以兼顧自己的度假休閑生活；三是為自己將來養生養老居住做準備。
3、追求健康生態、休閑居住的自由職業者，包括學者、畫家、藝術家、自由職業者等，工作與生活可以隨意切換，享受休閑養生生活。比如地產自媒體聯盟的老黃就買了一套。
五、拿地模式。
綠城烏鎮雅園是一個典型的大規模、多產業形態的養生養老特色小鎮項目。其用地性質包括居住用地、醫療衛生用地、科教文衛用地、商業酒店用地。他們采用了分業態、分用地性質、分期的拿地策略，以降低成本。
六、資本模式。
一般來說，特色小鎮的建設資金來源于政府資金、社會資金或者金融機構資金。其中，政府資金和社會資金聯動的PPP模式，是現行條件下特色小鎮的核心投融資模式。
特色小鎮的資本模式也很重要，要充分運用銀行、保險、債券、基金、扶持資金、投資機構資金、眾籌等各類資金，搭建一個“政府——社會——金融機構”構成的多元化投資平臺，在遵循科學合理的投融資規劃基礎上，為特色小鎮全力提供金融支持。
比如，泰康之家資金主要來源于IPO融資、銀行、保險等。
文章來源：王忠頻道
