2014年10月，浙江提出“特色小鎮”概念。此后三年，特色小鎮大潮涌向全國，大干快上之下，文旅業、房地產業仿如重新找到春天。
熱潮之下涌現危機，無論百鎮還是千鎮，同質化仍是特色小鎮建設路上最大的騷擾源，房地產化也應警惕。以房地產化運作旅游小鎮的企業是吃過虧的。大舉進入的房企開發特色小鎮面臨著資金回收周期長的難題，必須做好拉長戰線的準備。
特色小鎮必須產業化運作，需要大量資金作支撐，已有房企宣布億元計的資本投入、百個小鎮建設計劃，他們把在房地產開發的規模野心帶到特色小鎮領域。那些地處偏遠，過去低調維生的特色小鎮能否在企業的大資本、大資源加持下實現爆發?400個國家級特色小鎮已在大建設，新的小鎮仍在前仆后繼地走在路上，誰能給行業啟示?
房企開戰特色小鎮
2017年8月，住建部公布第二批特色小鎮名單，一共276個。加上在2016年公布的第一批中國特色小鎮，全國已確定的特色小鎮已達403個。
國內“特色小鎮”概念的提出與發展已有三年。2014年10月，浙江提出“特色小鎮”概念。此后，特色小鎮在國內的發展以燎原之勢鋪開，政策出臺密度加大。目前為止，福建、重慶、甘肅等多個省市均已發布相關政策。
去年7月，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作，提出，到2020年，培育1000個左右特色小鎮。此后，第一、第二批特色小鎮名單的公布已是眾所周知，剩余的600個左右的特色小鎮名額將驅使更多地方的低調小鎮走向臺前。
國務院參事、北京市政府原副秘書長張玉平在近日以特色小鎮為主題舉辦的安仁論壇上指出，跟西方國家相比，我國特色小鎮的建設相對較晚。
跟“晚”相應的詞有大器晚成、后發制人。國家為支持特色小鎮的發展而給予的土地、財稅、金融等紅利使資本趨之若鶩。因拿地難、亟待挖掘新業務增長點的房地產業更是仿如重新找到春天，土地和資金是房企的兩道命門，如何禁得住心動。
第一財經不完全統計發現，截至今年11月，就有近20家房企明確提出特色小鎮計劃，在各地政策密集出臺的同時，房企的小鎮計劃也在加速落地。
10月末的一則消息顯示，萬科與上海市北高新集團簽訂戰略合作儀式，雙方將從“特色小鎮開發、產業資源導入、項目信息拓展”三大方面開展合作。而在此前不久，萬科在北京發布了營地教育特色小鎮“弗農小鎮”。
今年銷售金額已超過5000億元的碧桂園，早在2016年8月就宣布，將在5年內投資1000億元，建設數個智慧生態科技小鎮，重點選取一二線城市的周邊土地和項目。
華夏幸福于去年11月發布的小鎮計劃也顯示，這個定位于產業新城運營商，以產業新城和產業小鎮為核心產品的房企，計劃用三年時間，在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等城市及周邊布局百座特色小鎮。
華僑城也提出了“100個美麗鄉村計劃”的藍圖，通過政府與社會資本合作的PPP模式，投資建設100座特色小鎮。華僑城進行全國化布局，目前在深圳獲取甘坑新鎮、光明小鎮等項目，在北京簽約齋堂小鎮項目、昌平十三陵項目，在天津簽約京杭大運河(天津西青)項目，在成都簽約安仁、天回、黃龍溪等項目。
安仁小鎮樣本
安仁論壇為踐行和推進國家新型城鎮化建設而舉辦，位于成都市大邑縣的安仁鎮是安仁論壇的舉辦地。
2016年10月11日，第一批中國特色小鎮名單公布，共計127個小鎮，而四川省的入圍名單僅有7個，安仁鎮是其一。同批名單中，包括浙江金華的橫店鎮、安徽黃山的宏村鎮、廣東開平的赤坎鎮、貴州遵義的茅臺鎮、新疆阿勒泰的可可托海鎮等。
經過多年的資源積淀，無論是橫店還是宏村、赤坎，均業已成名。而安仁鎮仍走在路上。
“中國博物館小鎮”是安仁的主要賣點，這個小鎮上有保存完好中西合璧的老公館27座及以建川博物館群為主的近40座博物館。
2009年4月，成都市政府宣布，計劃用五年時間，投資50億元，將安仁打造成為世界級博物館小鎮，并成為繼大熊貓、金沙遺址、青城山、都江堰之后的成都旅游第五大品牌。但如今五年之約過去，安仁成為世界級別的博物館小鎮的美麗愿景還只是愿景。
安仁的轉折點發生在2016年5月，華僑城與成都市就安仁鎮、天回鎮、黃龍溪鎮三個小鎮的建設簽訂合作協議，投資資金共1200億元，其中投往安仁的資金是100億元。
2016年12月30日，項目公司成都安仁華僑城文化旅游開發有限公司(下稱“安仁公司”)成立，是華僑城西部投資有限公司、成都安仁文博旅游發展有限公司(成都文旅集團下屬公司)的合資公司，由華僑城控股。在此之前，2015年，成都文旅集團為子公司成都文旅股份引入華僑城為第二大股東。
擔任安仁公司的法定代表人、董事長、總經理的是張大帆，他還擔任華僑城西部集團的總經理。在華僑城進入安仁近一周年之際，他給出的一些數字可以旁窺華僑城建設特色小鎮的速度。
張大帆透露，“安仁的雙年展從廠房改造到布展開業只用了68天，安仁樂道美食街從改造到運營也只用了90天，安仁花卉公園建設到現在初具規模用了169天。”
安仁公司商業管理部負責人康劍對時間節點分析得更具象，以美食街為例，康劍告訴第一財經，“公司在2017年7月1日開始建鋪，10月1日開街，如今出租率是95%。”
也有對安仁小鎮的建設表示質疑的觀點。執惠旅游分析師王惠認為，小鎮的硬件設施尚不完善，目前停留在觀光型旅游為主的狀態，體驗游、深度游不足，且舉辦的活動缺乏連貫性和影響力。
而張大帆指出，“華僑城的博物館小鎮之路時至今天還只是1.0的版本。”按計劃，華僑城計劃在安仁投資建設100座博物館，爭取2018年把安仁創建為5A級旅游景區。
對于華僑城建設特色小鎮，安仁背負著示范性的重任。而此時，與安仁鎮同批簽約的天回鎮，進展不算順利，目前處于被“擱置”狀態。
小鎮核心仍系產業
安仁是華僑城造城的一個縮影，更是大資本主導下，大干快上的特色小鎮建設熱潮的縮影。那些科技型小鎮、農業型小鎮、文創型小鎮、產業型小鎮在紅利的映照下發出灼灼之光。
中國城市規劃設計研究院副院長兼黨委副書記李迅表示：“全國的特色小鎮建設已經進入了IP的時代，我們要有各種各樣的IP，文化IP、旅游IP、名人IP。”
但這并不代表小鎮建設沒有風險，不會失敗。李迅認為，世界上成功的特色小鎮都需要經過長時間沉淀，而小鎮失敗有可能是產業定位失當、只規劃不策劃、理論脫離現實、為文化而文化、做旅游無差異等。
與此同時，因為與土地緊密關聯，特色小鎮建設“房地產化”備受警惕。在申報第二批特色小鎮名單過程中，以房地產為單一產業的小鎮被剝離。
而那些高調進入的房企參與特色小鎮的開發面臨著前期資金投入量巨大，且回收周期長的難題，必須告別靠賣房盈利的高周轉模式，面向靠產業運營來收租金的，低周轉的長線路徑。
但行業中，已有企業因把旅游項目房地產化運營而吃到苦果。無錫靈山旅游文化集團戰略合作伙伴、賽博旅游文創執行董事謝超透露，“七年前嘗試過像房企那樣走開發路線，在靈山拈花灣修了兩畝半的樣板示范間就嘗試賣房子，但是一年來賣出不到20套房，因為項目位置尷尬。”最后拈花灣項目放棄了賣房思維，按照旅游景點來運營才得以成功。
但在項目成熟之前，如何維持運營，考驗企業的資金實力。對此，第一財經問華僑城，隨著多地項目的啟動，華僑城如何平衡現金流、如何把萬億的藍圖規劃轉變成萬億的產出和利潤、能承受多長的項目過渡期。截至發稿前，華僑城未給出回復。
2015年，華僑城提出“文化+旅游+城鎮化”的全新戰略構想;2016年，華僑城在原有的“旅游+地產”、“文化+旅游+城鎮化”模式上，增加了“旅游+互聯網+金融”的補償模式，希望以“互聯網+”推廣旅游業，以金融反哺旅游業。
在華僑城的發展中，金融手段的運用受到重視。祭出金融手段為沉淀的資金紓困亦將成為多數企業的選擇。
小鎮建設路上曲折，宋城集團執行總裁黃鴻鳴指出，“小鎮的核心問題仍在于產業的培育”。以3~5年為小鎮的建設周期，第一個建設周期即將過去，缺產業、缺資金均可能成為小鎮爛尾之因。在示范性項目出來之前，新的小鎮仍在前仆后繼地做準備，但愿屆時無人裸奔。
