當下，文旅小鎮是一個非常火的話題，不少政府將其視為新的經濟增長點。政府坐鎮指導，企業積極投入，媒體賣力宣傳.....一時間，全國各地冒出非常多非常多小鎮，讓人想起大躍進時期“村村點火、戶戶冒煙”時的情景。
毋庸置疑，特色小鎮建設是一件利國利民的好事，它在推動經濟增長、增加就業崗位、改善人居環境、統籌城鄉發展等方面起到舉足輕重的作用。但一個令人擔憂的現象是，有不少地方政府或者企業，都把小鎮想得太簡單了。
特色小鎮建設的12大誤區
我結合近段時間對全國40多個小鎮考察和診斷，將各種亂象整理如下，希望引起大家的重視：
1、認為小鎮申報成功就萬事大吉。
小鎮申報成功就是最重要的事情。申報成功后再找一家規劃單位畫個圖就可以開始了。
小鎮建設并非朝夕之功。即使一個普通房地產項目，從拿地到建成，最少也需要三五年；何況一個特色小鎮項目？基礎好、條件成熟少說也需要7、8年，新建的則需要十幾年甚至二十年。
申報之前，你需要做好頂層設計，需要拿好地，設計好相關的開發模式、盈利模式、運營模式。申報成功后，你能得到一筆政府扶持的資金，但后續的運營、IP打造、社區管理等工作也紛至沓來，各種難關需要你去突破。特別是在這個競爭激烈、各地皆小鎮的時代，你稍不留意，就可能被KO。
比如，浙江的某小鎮，由于后期管理不善，就被連續降格，最后變成一個普通的小鄉村；又比如，某地的丹麥小鎮，建得非常漂亮，但由于產業無法導入、人口無法聚集，最后淪為旅游景點。
一個小鎮能申報成功，說明它有成功的基礎，就好像一個學生獲得“三好學生”的獎狀一樣，能證明他有一定的能力，但不等于他以后就一定非常優秀，就一定是個頂天立地的漢子。
2、小鎮圈地無非就是搞房地產。
小鎮，無非就是取個好名字，實際還是搞房地產開發，這個我懂。
有些中小房企在大城市已被大型企業擠壓得毫無生存縫隙 ，被迫轉移陣地，但是，三四線城市的存庫量又太大，市場風險無法預估，恰逢特色小鎮風起云涌，他們自然不會錯失這個機會。可以說，他們是被迫到“特色小鎮”這條道上的。但是，因為他們并不清楚特色小鎮是什么東西，就只能繼續沿用過去房地產積累的知識、經驗、理念去做小鎮。
我們經常發現，有些項目本來是房地產開發，特色小鎮政策出來后，都紛紛“改名換姓”，晉升為科技小鎮、文創小鎮、基金小鎮。但你到里面去看看，除了房子還是房子。
不可否認，以特色小鎮的名義拿地，地價確實很便宜，但是你做的房子沒有市場需求，再便宜的房子也會乏人問津。何況國家現在嚴厲打擊這種掛羊頭賣狗肉的行為。沒有房地產，怎么留得住人？如何理解中央關于特色小鎮“宜居、宜業、宜游”的精神。“居”是什么？產業和城鎮以及人如何實現良性互動？光講產業，那和過去的工業園、產業園、開發新區有什么區別？現在有幾個工業園還活著的？
所以，文旅小鎮不必忌諱房地產，只是房地產開發的模式、盈利模式和過去單純的地產開發有很大的區別！而房地產可以解決“生活”這一問題。
3、認為有產業就能建小鎮。
我有產業我怕誰，不是說產業是靈魂嗎？有產業就可以搞小鎮了！
4、重視規劃忽視策劃。
小鎮最重要的準備工作就是畫個好圖，策劃又是什么東東？
沒有策劃，哪來的規劃？沒有前期策劃，你怎么知道當地的哪些資源可以加以利用？你怎么知道市場的消費特征？你怎么知道同類競爭產品做得如何，又有什么短板？沒有策劃，你如何定位小鎮，設計好相關的運營模式、開發模式、盈利模式？
俗話說，知己知彼，百戰百勝。你連自己、連對手都不知道，怎么在市場沖出重圍？我不敢否認，國內很多規劃院的畫圖水平非常高，看了圖紙讓人熱血沸騰，但能落地的又有幾個？規劃圖紙改了又改，項目推倒重來的成本有多高？你算過沒有。
策劃絕對不是一塊抹布，也不是可有可無的雞肋。先策劃后規劃，做好小鎮的定位和頂層設計才能確保小鎮的開發的有序和不跑偏。
5、上行下效，簡單地畫框框。
按照政府的框框來，政府要什么我就做什么，多簡單省事。
在考察中，我發現，很多地方政府幾乎照搬中央關于特色小鎮的參考意見，急急忙忙地定時間、定數量、定范圍、定人數、定投資規模。
在時間方面，一般規定為“3年”；小鎮范圍則定為“3平方公里”，人數則要求一個小鎮容納“3萬人”，投資規模則要達到“3年30億”。 我總結為“4個3”。
這個框框首先由國家某部委圈定，然后從省到市，從市到縣，從縣到鎮，一級一級地下派任務。一旦沒有完成任務，就要問責。于是乎，有條件的地方報幾個，沒有條件的，創造條件也要報幾個。我甚至發現，一個非常貧窮落后的縣城居然報了十幾個，很多都是“生拉硬扯”的。
好像照著中央的規定畫圈圈，特色小鎮就一定能建成。但他們不明白，每個地方的經濟發展水平、自然稟賦、交通條件都不盡相同，為什么要“一刀切”出一個個小鎮呢？如果再繼續下去，我相信5年之內肯定有一批小鎮爛尾。還記得當年產業園遍地開花的情景嗎？如今不少產業園已成為鬼城，黑燈瞎火、野狗亂串、野草瘋長。小鎮不能再重蹈覆轍了！
6、以為背靠旅游風景區就能成功。
風景區有美景還有人氣，背靠風景區的小鎮還擔心什么？
最近很多人拿著項目來找我，很多項目還是依托國家4A、5A景區。在他們看來，只要在風景區建幾個酒店，搞一些房地產開發就成為小鎮了！
至于盈利模式，他們想得更簡單：“賣房子、收門票、餐飲消費”，陳向宏的三大招。但其實并非這么簡單。國家對小鎮的要求是“宜居宜業宜游”。旅游風景區最多就是宜游，還會宜居宜業嗎？
何況旅游風景區與小鎮是兩個概念，它們至少在4個方面存在不同：
一是體驗不同。景區只是表層地玩、看、吃，追求的是感官的享受和刺激，時間短、過程短，而文旅小鎮一般以自我融入后的內心體驗為主，是一種身心的愉悅，沒有尖叫、沒有瘋狂、沒有一閃而過的快感。有的只是慢慢的體味和感受。
二是盈利模式不同。景區是以收取門票為手段，而小鎮除了地產開發外，二次消費（包括吃、住、玩、購、行等）、產業的發展、產品的銷售才是最大的贏利點。
三是開發模式不同。景區相對簡單，只有肯投入，設施都有現成的出售，安裝即可。而小鎮卻更為復雜，要經過一系列非常專業的策劃、規劃和開發，因為地域、文化、消費觀念不同，沒有可以復制的模式。
四是氛圍不同。景區游樂園人越多越好，所以熱鬧和喧囂不可避免。而小鎮營造的卻是一種氛圍，需要人慢慢的安靜的體會。而一旦人滿為患，小鎮的生命也就開始走向枯萎。
正因為它們之間存在巨大的差異，我們就更不能簡單地處理。確實，依托景區的特色小鎮有先天的優勢：一是無需擔心人氣，二是無需花大力氣打造自然景觀。但要聯動景區一起開發變成小鎮，還要清楚理解景區與小鎮的關系，這個還要從長計議。不是任何背靠旅游風景區的小鎮都能成功。不是往風景區亂塞東西就可以做成小鎮。
7、好高騖遠，一味追求國家級、國際化。
夢有多大，小鎮就有多大。要么不做，要做就做國家級、國際化。
每個小鎮的自然稟賦、人文條件、經濟發展水平都不一樣，有些資源獨特的地方可以面向全國乃至全世界的游客；而有些只能做區域市場。為什么原本只能做區域市場的小鎮非得要往國家層面上去靠呢？就好比你明明是一株小草，為什么非得要長成參天大樹？何況小草有小草的美，參天大樹有參天大樹的光環，兩者沒有可比性。
8、喜歡照搬照抄，克隆成功的案例。
天下文章一大抄，天下小鎮一樣可以抄。復制的成本低、風險小，為什么不復制？
烏鎮更是成為文旅小鎮必學的樣板。陳向宏的開發經驗甚至成為很多人的圣經。自然復制、模仿烏鎮就成為很多人的必然。但是，到如今，又有誰知道哪一種復制品成功了的？
文旅無圣經，烏鎮之所以成功，除了江南山水的自然資源得天獨厚外，陳向宏用了近20年的時間策劃、規劃，又豈是隨便能夠復制的？
因此，我想強調：不要去照搬照抄別人的做法，走好自己的路，這樣才能形成獨一無二的競爭力。
9、以為有文旅資源就可以做小鎮。
我有最美麗的山水，我的小鎮一定是獨一無二的。
文旅小鎮的基礎是文旅資源，但并非有文旅資源就一定可以做小鎮，因為有些可能適合做風景區。
文旅小鎮選址有三要素：一是文旅資源必須“特”、二是交通條件必須“順”、三是人氣源必須“近”。可以說，三者缺一不可。
文旅小鎮開發的基礎是文化資源和旅游資源，靈魂是定位，核心是產業，人氣決定成敗。而定位、產業都需要花很多時間和精力進行策劃。
10、混淆特色小鎮和文旅小鎮的概念。
管他是特色小鎮還是文旅小鎮，反正都是小鎮。
特色小鎮與文旅小鎮是完全不一樣的事物，但有人理解錯了。根據浙江省的定義，特色小鎮是相對獨立于市區，具有明確產業定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發展空間平臺。但對文旅小鎮卻沒有定義。
文旅特色小鎮是依托文化資源和旅游資源,用于休閑度假的小城鎮。由定義可以得知，特色小鎮對特色產業的要求甚嚴，不一定具有旅游功能，而文旅小鎮更注重文旅資源，突出它的旅游價值。
比如，美國格林尼治的對沖基金小鎮就是一個特色小鎮，這個鎮上聚集了五百多家對沖基金，其對沖基金規模就占了全美國的差不多三分之一。但這個小鎮卻不具備旅游功能，因為集中在對沖基金小鎮的都是全美最高級的人才，他們不希望自己被打擾，他們對安全有更高的要求，因此一些旅游元素并沒有在這個小鎮上得以體現。
11、千鎮一面，缺乏創新。
不是說創新有風險嗎？創新成本高嗎？那我為什么還要創新？
我們國內，無論是川貴高原還是東海之濱、無論是華北大平原還是西北黃土高坡，除了東北因受俄羅斯建筑文化影響，尚有一些異國風情外，神州大地無不都是灰磚青瓦，黑乎乎一片。徽派、嶺南派、四合院、吊腳樓、甚至客家圍屋，除了灰就是黑。
可能有人會說：這就是中國文化，沉穩、內斂、低調。我不反對這正是中國文化的最直接表現，我不敢說這種文化幾百年上千年對中國人的影響是好是壞，但至少我看到了事物的兩面：沉穩的背面是呆板、內斂的背面是怯弱、低調的背面是保守。
12、“等靠要”思想嚴重，小鎮發展依賴政府扶持。
空手套白狼是最高的境界，政府扶持有多大，我就做多大！
政府在小鎮建設中扮演著引導開發、制定政策的作用，企業才是小鎮建設的主角。偏偏有些企業反其道行之，“等靠要”思想嚴重，想向政府要資金、要支持。在這樣的環境下，政府也有意無意地參與了小鎮建設的太多事務，搞得精疲力盡。
我可以很負責任地說，天下沒有哪個小鎮是靠政府扶持起來的，“市場的手”永遠起著關鍵的作用。想想，一個縣要建10個特色小鎮，每個要投資30個億，加起來就是300億的投入，哪個縣級政府有這樣的能耐？
所以，最好的結果是：政府做好引導和服務，企業找好資本，做好規劃，搞好運營，兩者相互聯系但互不干涉過多。上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒，就是這個道理。
特色小鎮到底該怎么做
說到這里，我們現在進入一個比較核心的議題——小鎮到底該怎么做呢？
1、了解文旅小鎮的定義。
文旅特色小鎮是依托文化資源和旅游資源,用于休閑度假的小城鎮。文旅小鎮開發的基礎是文化資源和旅游資源，靈魂是定位，核心是產業，人氣決定成敗。
文旅小鎮要避免4大誤區：一是做成游樂園，二是做成旅游景點，三是做成大盤開發，四是做成休閑農業。文旅小鎮與這四類存在比較大的區別。
2、明確拿地的8大風險。
不是任何地方都可以做文旅小鎮。文旅小鎮選址有三要素：一是文旅資源必須“特”、二是交通條件必須“順”、三是人氣源必須“近”。這三要素相互依賴，缺一不可。如果你想拿地，請參照這個標準，我不再贅述。
另外，拿地也存在8大風險，開發者、投資者要注意識別。這8大風險包括資源風險、規劃風險、交通風險、時間風險、承諾風險、政策風險、換屆風險、環境風險。
3、抓住產業這個核心。
沒有產業，文旅小鎮最終會曇花一現！產業是小鎮能否持續發展的基礎和條件，是小鎮保持永續動力的前提。
因此，我們在做小鎮產業規劃時，不能局限于眼前的繁榮和熱鬧，而是要對文旅資源進行深度挖掘和精煉，并形成可進入更廣闊市場的產品、商品，而且能迅速建立強大的品牌優勢，這才是關鍵。一般來說，文旅小鎮產業需要經歷四個階段：發現、規劃、引導、培育。
一些沒有產業的小鎮可以通過引入新的產業來實現，但要注意避開污染型產業，同時要有培育產業的決心。因為一個新產業的成熟需要10年甚至是30年的時間，不可能通過3年的努力就成型。
4、搞清楚小鎮的定位。
定位就是要告訴我們，要做一個什么樣的小鎮。比如：烏鎮就是一個有江南水鄉特色的安靜小鎮；東部華僑城就是一個以觀光游樂為主的度假小鎮。
那你到底要做一個什么樣的小鎮？安靜的、激情的、浪漫的、還是深度旅游的小鎮？
那么小鎮定位的依據是什么呢？一是依托的資源，二是依托的市場，三是地塊的價值，四是消費者。
5、做好頂層設計。
在文旅小鎮建設過程中，頂層設計扮演著重要的角色。頂層設計包括戰略定位、開發模式、盈利模式、戰略規劃、文旅小鎮的生存與發展、運營管理、服務體系、品牌建設等8大板塊。這8大板塊之間相互依賴、相互促進，缺一不可。
沒有考慮好小鎮的定位，你怎么安排開發的順序？沒有確定好開發模式，你怎么知道盈利點在哪里？做不好小鎮的品牌建設，你的人氣源怎么會上去？
總結
從地方政府到文旅小鎮開發者，一定要理解清楚什么是特色小鎮。
千萬不要抱著一蹴而就的心態，要做好十年、二十年的開發準備。
不要被3平方米、3萬人等條條框框所限制。
小鎮的生存、發展有自身的規律，行政不要過度干預，市場主導才是正道。
做特色小鎮千萬不要一哄而上，要冷靜。不是什么地方都可以做特色小鎮，不是誰都可以做特色小鎮。
讓小鎮的色彩更加豐富，不要千鎮一面、千城一面，不要到處都是青磚黑瓦白墻。
文旅小鎮開發的基礎是文化資源和旅游資源，靈魂是定位，核心是產業，人氣決定成敗。
請重視品牌的建立，在各地小鎮一哄而上的情況下，沒有品牌的小鎮將自然走向死亡。
先策劃后規劃。小鎮不是畫出來的，是運營培育出來。要做好策劃，確定好小鎮的頂層設計，才能確保有序開發。
總而言之，一個小鎮，不是靠畫出來的，也不能定框框、一蹴而就，更不能一哄而上！我們要在亂象之中保持冷靜，既要有高瞻遠矚的高度，也要有滴水穿石的韌度。只有情懷和責任培育出來的小鎮，才能惠及百姓、利在千秋。
文章來源：地產新視野
