說到中國成功的異國風(fēng)情街,不能不提到天津的佛羅倫薩小鎮(zhèn),這個中國首座純意大利風(fēng)格的大型高端名品折扣中心和休閑文化中心可謂是集萬千寵愛于一身。但你可知道這里的建造理念一開始曾受到來自社會各方的擔(dān)心和懷疑?這個美麗的地方還有很多不為人知的秘密。
一、項(xiàng)目概況。
天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)-京津名品奧特萊斯是中國首座純意大利風(fēng)格的大型高端名品折扣中心和休閑文化中心,占地面積18萬平方米,建筑面積7萬平方米,可租用面積49,000平米。這里距離北京90公里,離天津40公里。在天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)建立初期,由于地理位置,項(xiàng)目初期受到了來自各方的質(zhì)疑,畢竟當(dāng)時國內(nèi)尚未出現(xiàn)離市中心這么遠(yuǎn)的成功項(xiàng)目,與市區(qū)中的購物中心相比,這里的地段并沒有什么優(yōu)勢。魯墨睿先生作為RDM集團(tuán)亞太區(qū)董事總經(jīng)理,也深知其中的利弊。
為何把天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)坐落于不為人知的武清,魯墨睿有著自己的“小心機(jī)”。他強(qiáng)調(diào),奧特萊斯的選址大都不會在城市的中心,“既然已經(jīng)在遠(yuǎn)郊的地方,我們更愿意通過便利的交通不斷吸引顧客的到來。”因此在和政府談判期間,堅持項(xiàng)目落地的必要條件之一就是地塊必須臨近即將建成的武清高鐵站。這是希望借助京津城鐵彌補(bǔ)先天不足。
二、建造理念。
為了在中國完成一個顛覆性的奧特萊斯設(shè)計,佛羅倫薩小鎮(zhèn)的設(shè)計團(tuán)隊和建筑專家們特別重視空間的合理運(yùn)用和高品質(zhì)建筑材料的使用,無論是環(huán)境設(shè)計、店面門面還是公共娛樂區(qū)域都保持意大利傳統(tǒng)小鎮(zhèn)的設(shè)計風(fēng)格,力求做到盡善盡美。為了重現(xiàn)16世紀(jì)意大利小鎮(zhèn)的生活場景,不管是外觀還是步行小徑,甚至廊柱和門廊的每一處建筑和裝修細(xì)節(jié)都獨(dú)具匠心。整體設(shè)計上將公共空間與員工使用區(qū)域嚴(yán)格分開,確保了消費(fèi)者獨(dú)享一個放松的無干擾的購物和休閑環(huán)境。
細(xì)心的消費(fèi)者可能會發(fā)現(xiàn)小鎮(zhèn)幾乎沒有重復(fù)的外立面,每個店鋪都有著自己獨(dú)有的外墻。如何選擇節(jié)點(diǎn)形式、選擇相匹配的立面,是設(shè)計的關(guān)鍵。而這樣的設(shè)計,對于設(shè)計師是一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)。挑選好參考對象后,如何達(dá)到令人滿意的效果同時又給出令業(yè)主滿意的造價,是真正考驗(yàn)設(shè)計師的地方。沒有對歐式建筑的透徹理解,是很難做出來的。
另外,小鎮(zhèn)對于色彩的運(yùn)用也另大家眼前一亮。外立面豐富的顏色搭配,激發(fā)了你體內(nèi)的多巴胺,使得購物欲望直線上升。
三、園區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃。
小鎮(zhèn)呈“曰”字型布局,以連廊貫通各個建筑群,以廣場和小橋形成樞紐。形成了開放型的內(nèi)部路網(wǎng),內(nèi)部道路既寬度適宜、又聯(lián)通便利。
天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)中設(shè)有奢侈品、國際名品、運(yùn)動和戶外以及休閑四大特色主題區(qū),由159家品牌門店組成。其中包括首次登陸中國奧特萊斯的全國獨(dú)家品牌直營門店:PRADA、FENDI、JIMMY CHOO等世界精品;以及廣受歡迎的時尚生活品牌,包括COACH、GUESS等,京津兩個城市的消費(fèi)者購買力強(qiáng),也比較注重品牌消費(fèi),在這兩座城市之間的佛羅倫薩小鎮(zhèn)就會更偏重引進(jìn)大量奢侈品牌,更傾向于如BV、Prada等一線大牌的組合,同時也不忘引進(jìn)一些相對評價的品牌,滿足各種消費(fèi)者的多層次購物需求。
四、運(yùn)營管理。
對RDM而言,McArthurGlen是不能不提的。他在意大利最重要的城市做了五個項(xiàng)目(米蘭、羅馬、威尼斯、佛羅倫薩、拿波里),運(yùn)營管理體系已趨成熟。
項(xiàng)目最初,小鎮(zhèn)運(yùn)營管理團(tuán)隊的主力都是從香港總部派來的。逐漸步入正軌后,才做出相應(yīng)的調(diào)整。
在管理運(yùn)營上,中國的奧萊與歐洲很不一樣,中國消費(fèi)者希望這里的奧萊更大、滿足更多需求,希望能在奧萊里看到并消費(fèi)到更多的品牌,有更多的餐飲選擇,還有娛樂休閑設(shè)施以及兒童服務(wù)的提供。魯墨睿認(rèn)為,“在中國,奧萊往往是營業(yè)面積更大的項(xiàng)目,而在和商戶的商業(yè)合作方式上也存在不同,在歐洲,我們與品牌方的合作更為簡單,只是純粹的租賃合作關(guān)系,而在中國,財務(wù)聯(lián)接會更為緊密,這兩點(diǎn)是我體會到的最大不同。”
文章來源:特色小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計