杭州特色小鎮(zhèn)類型、分布及典型案例分析

隨著第一批和第二批特色小鎮(zhèn)的公布，全國特色小鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)進入加速期。根據(jù)三部委的聯(lián)合通知，到2020年將培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設(shè)，不斷提高建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。本文，飆馬將以杭州為研究樣本，分析其特色小鎮(zhèn)的典型案例，為行業(yè)發(fā)展提供一定參考。

 

杭州特色小鎮(zhèn)類型與分布

 

我國特色小鎮(zhèn)以華東與西南數(shù)量最多，文旅資源豐富。目前公布的第一批與第二批特色小鎮(zhèn)華東區(qū)有113個，其中浙江第一批有8個，第二批有13個，浙江省作為特色小鎮(zhèn)的先行者，憑借優(yōu)良的自然環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)形成了眾多特色小鎮(zhèn)。目前來看，浙江特色小鎮(zhèn)主要集中在電器、制衣、影視等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，總體占比超過80%。

 

杭州色小鎮(zhèn)重點案例

 

杭州市經(jīng)濟發(fā)達，旅游資源豐富，成為浙江省特色小鎮(zhèn)的重點發(fā)展城市。浙江省第一批特色小鎮(zhèn)共有37個，杭州占9席，這9個小鎮(zhèn)涉及信息經(jīng)濟、金融、時尚、健康、歷史經(jīng)典等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

 

城桃李春風(fēng)：家庭頤養(yǎng)生活小鎮(zhèn)

 

桃李春風(fēng)位于杭州市臨安區(qū)科技大道附近，距杭州市中心40公里，杭州東站80公里,附近交通便利，生活配套相對成熟，有瑪麗蒂姆酒店（建設(shè)中）、星匯天地生活廣場、浙醫(yī)二院青山湖院區(qū)（建設(shè)中）、育才小學(xué)、浙大幼兒園等生活配套；產(chǎn)業(yè)配套，西邊有青山湖科技城。

 

有文化內(nèi)涵的中產(chǎn)階級和中式產(chǎn)品。居民主要為60歲以上中產(chǎn)階級，產(chǎn)品定位為中式徽派住宅，80-186m21:1小院，50-120m2精裝小洋房，強化適老化功能。

 

開辟商業(yè)街區(qū)“春風(fēng)里”，打造核心活動場所：占地面積118畝，業(yè)態(tài)包括超市、茶館、飯店、影院、咖啡、傳統(tǒng)工藝品、農(nóng)莊等。涵蓋頤養(yǎng)健康、家庭學(xué)習(xí)、休閑運動、文化生活。

 

 

健康管理中心：2000平米左右，二樓有床位護理和康復(fù)，包括上門居家養(yǎng)老。

 

升華“頤養(yǎng)健康、頤樂學(xué)習(xí)、頤居生活”三大服務(wù)體系，將范疇擴展至全齡化。

 

健康—引入胡慶余堂：健康管理中心約2000平米左右，二樓有床位護理和康復(fù)，包括上門居家養(yǎng)老。設(shè)有社區(qū)診所、日間照料中心，滿足家庭基本的就醫(yī)、配藥、輸液等需求，還可為長者提供藥物管理等上門定制服務(wù)。

 

頤樂—頤樂學(xué)院：項目進一步升華頤樂學(xué)院的頤養(yǎng)健康、頤樂學(xué)習(xí)、頤居生活三大服務(wù)體系，將服務(wù)擴展至全齡化范疇。

 

教育——限量版幼兒園：綠城旗下?lián)碛谐跣∮椎仁乃贾葜麑W(xué)校。

 

農(nóng)業(yè)——食堂院：園區(qū)食堂日常配備四季時蔬，推進“都市農(nóng)莊”。

 

開發(fā)服務(wù)——綠城物業(yè)：管家服務(wù)為依托，開發(fā)智能化系統(tǒng)，并協(xié)助組建慈善群、高爾夫群、園藝群、攝影群、垂釣群等公益社群。

 

全齡化生活服務(wù)內(nèi)容具吸引力。桃李春風(fēng)定位為“中國家庭頤樂生活新里程”，定位涉及三代人，覆蓋居住、健康、教育、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、服務(wù)等多個維度，其在健康、頤養(yǎng)、教育、農(nóng)業(yè)等多個領(lǐng)域的探索為生活品質(zhì)提供了保障。

 

商業(yè)業(yè)態(tài)文化特色深厚。商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)涵蓋現(xiàn)代養(yǎng)生文化特色、傳統(tǒng)工藝特色、特色餐飲等，具備旅游和運營的基礎(chǔ)，目前，商業(yè)街區(qū)半數(shù)商鋪營業(yè)，餐飲有2家周末較為火爆，已經(jīng)對臨安周邊也開放；未來商業(yè)街將作為景點，有門票，并對參觀團體收取300元的講解費；社區(qū)教育已經(jīng)開了10門課，3門為純業(yè)主，其他主要為商家和業(yè)主來參與，內(nèi)容包括烹飪、園藝、瑜伽、舞蹈、手工，每個班15人。

 

烏鎮(zhèn)：注入互聯(lián)網(wǎng)基因的江南水鄉(xiāng)文化古鎮(zhèn)

 

烏鎮(zhèn)距桐鄉(xiāng)市區(qū)13公里，距周圍嘉興、湖州、吳江三市分別為27公里、45公里和60公里，距杭州、蘇州均為80公里，距上海140公里。建城區(qū)面積2.5平方公里。烏鎮(zhèn)臨近的機場為虹橋、浦東或蕭山機場，火車可達桐鄉(xiāng)站，內(nèi)部交通方式為公交、出租車，景區(qū)內(nèi)主要是步行和游船。烏鎮(zhèn)是桐鄉(xiāng)北郊的江南古鎮(zhèn)，是黃磊和劉若英主演的《似水年華》的取景地,主景區(qū)分為西柵、東柵，二者相距約1.5公里，有10-20分鐘一班的免費班車連通。1999年烏鎮(zhèn)大火，桐鄉(xiāng)市政府辦公室主任陳向宏被派往安置災(zāi)民，之后開始拆除新建包括東柵西柵以及停車場，進入烏鎮(zhèn)新建時期。烏鎮(zhèn)東柵景區(qū)于2000年建成，2003年1億元投資全部收回，一年營收超過3000萬元。2006年中青旅進入開始開發(fā)西柵，2013年引入首屆戲劇節(jié)。

 

經(jīng)營狀況較好：2016年營收13.6億元（2017年預(yù)計15億元），凈利潤5.5億元（2017年預(yù)計7億元），毛利率80%，旅游人數(shù)900萬人次，預(yù)計2017年旅游人數(shù)超過1000萬人次，其中東柵約470萬人次，西柵約530萬人次。

 

收入結(jié)構(gòu)三三制：目前烏鎮(zhèn)的收入結(jié)構(gòu)中門票收入占 50%，酒店餐飲不到 40%，商貿(mào)部分10%左右。烏鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有特色民宿、精品行館、高檔度假酒店等15家，可同時滿足3500余人入住，價格在300-5000元不等，入住率在80%以上。

 

 

圖：2011-2017年烏鎮(zhèn)旅游收入及利潤情況

 

主題活動日益豐富：

 

主題節(jié)日及展覽：烏鎮(zhèn)國際當代藝術(shù)邀請展、第四屆烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)、首屆烏鎮(zhèn)國際未來視覺藝術(shù)計劃、尼采與木心主題展、莎士比亞與湯顯祖特展等展覽，日常的戲劇演出和電影展映。

 

世界互聯(lián)網(wǎng)大會：以烏鎮(zhèn)作為世界互聯(lián)網(wǎng)大會永久會址為契機，打造互聯(lián)網(wǎng)國際會展中心項目并對景區(qū)客房、配套設(shè)施進行改造升級，實現(xiàn)吃住行游購娛全環(huán)節(jié)電子錢包覆蓋，并與高德地圖合作上線“智慧景區(qū)”服務(wù)，推動景區(qū)向“會展小鎮(zhèn)”、“智慧旅游小鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略升級和轉(zhuǎn)型。

 

烏村觀光農(nóng)業(yè)：打造“烏村”創(chuàng)新旅游體驗的試驗田，發(fā)展觀光型農(nóng)業(yè)，加大民宿體驗活動的豐富性，與東、西柵景區(qū)聯(lián)袂互補，完善烏鎮(zhèn)全域旅游功能布局。

 

管理重全局，平衡業(yè)態(tài)：所有商戶統(tǒng)一招商，業(yè)態(tài)占比及分布嚴格規(guī)定，并非價高者得而是注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài)，比如手工藝店、特色客棧、傳統(tǒng)餐飲等，根據(jù)酒吧區(qū)、小商店區(qū)、傳統(tǒng)工藝區(qū)等進行分布，每個區(qū)域的功能定位清晰業(yè)態(tài)不沖突，盡量到一店一戶一品，杜絕惡性競爭，對于部分薄利但具傳統(tǒng)意義的業(yè)態(tài)商戶，僅3000-5000元象征性的低租金甚至給予貼補，以招全傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。烏鎮(zhèn)硬件投入與客房收益為青旅，客棧經(jīng)營者獲得餐飲收益，便于統(tǒng)一調(diào)控價格，對細節(jié)有所要求，如客棧店內(nèi)椅子數(shù)量、炒菜價格及配料均有細致規(guī)定，維護服務(wù)質(zhì)量。

 

 

管理重全局，平衡業(yè)態(tài)：所有商戶統(tǒng)一招商，業(yè)態(tài)占比及分布嚴格規(guī)定，并非價高者得而是注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài)，比如手工藝店、特色客棧、傳統(tǒng)餐飲等，根據(jù)酒吧區(qū)、小商店區(qū)、傳統(tǒng)工藝區(qū)等進行分布，每個區(qū)域的功能定位清晰業(yè)態(tài)不沖突，盡量到一店一戶一品，杜絕惡性競爭，對于部分薄利但具傳統(tǒng)意義的業(yè)態(tài)商戶，僅3000-5000元象征性的低租金甚至給予貼補，以招全傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。烏鎮(zhèn)硬件投入與客房收益為青旅，客棧經(jīng)營者獲得餐飲收益，便于統(tǒng)一調(diào)控價格，對細節(jié)有所要求，如客棧店內(nèi)椅子數(shù)量、炒菜價格及配料均有細致規(guī)定，維護服務(wù)質(zhì)量。

 

 

整體開發(fā)實現(xiàn)三個跳躍：第一階段：以東柵茅盾故居為核心的旅游觀光小鎮(zhèn)，拆除百貨大樓等，統(tǒng)一風(fēng)格，嚴控居民生活污染；第二階段，西柵歷史街區(qū)再造為度假休閑性小鎮(zhèn)，民宿、酒店不對外合作，自己經(jīng)營，拆建50萬平方，居民全部搬出，實現(xiàn)了三次產(chǎn)業(yè)功能的跳躍；第三階段，以戲劇節(jié)為特色做大文化IP，轉(zhuǎn)型文化小鎮(zhèn)，前四屆烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)共有特邀劇目65部，演出225場，16場戲劇活動，5100多場嘉年華，共吸引了嘉賓700多人次，媒體700多人次、游客和觀眾100多萬人次。而第五屆烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)規(guī)格將再創(chuàng)新高，囊括了來自俄羅斯、德國、英國等12個國家和地區(qū)的24部特邀劇目共計100場戲劇演出。

 

 

圖：烏鎮(zhèn)發(fā)展的三個階段

 

雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園：學(xué)院式養(yǎng)老度假特色小鎮(zhèn)

 

2011年4月雅達國際成立，2011年5月雅達國際與桐鄉(xiāng)市人民政府正式簽約烏鎮(zhèn)健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項目。2016年5月，雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項目--烏鎮(zhèn)達園A區(qū)、B區(qū)被列為2016年浙江省服務(wù)業(yè)重大項目。現(xiàn)已成為中國功能最全、設(shè)施最先進、模式最多樣、規(guī)模容量最大的健康醫(yī)療、養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假特色園區(qū)。

 

 

區(qū)位臨近景區(qū)，交通便利：浙江省桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)白馬墩村，項目距離烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)直線2公里左右，車程10分鐘，公路網(wǎng)較成熟，西邊是周星馳與文化中國共同開發(fā)的西游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，東側(cè)的世紀大道也即將貫通，屆時項目到桐鄉(xiāng)高鐵站僅需半小時，到桐鄉(xiāng)市區(qū)僅需10分鐘左右。

 

項目規(guī)模大，養(yǎng)老配套占6成：項目總規(guī)劃用地約5500畝，總投資75億元，核心區(qū)1516畝，其中住宅規(guī)劃500畝，養(yǎng)老配套1000畝。項目以養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假為三大主題，打造集養(yǎng)生居住區(qū)、頤樂學(xué)院、養(yǎng)老示范區(qū)、康復(fù)中心、特色商業(yè)區(qū)和度假酒店區(qū)六大板塊于一體，形成“一心、一院、四區(qū)”的功能布局結(jié)構(gòu)。

 

 

綠城烏鎮(zhèn)雅園：總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型，主力戶型以56平方米、72平方米、90平方米和128平方米為主。

 

烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院：建筑面積逾2萬平方米，臨摹古代書院布局形制，內(nèi)有社區(qū)商業(yè)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、老年大學(xué)教學(xué)區(qū)、運動休閑娛樂區(qū)等完善功能。

 

 

六大板塊構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，人氣正在聚集：項目依托歷史名鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)，以養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假為三大主題，打造集養(yǎng)生居住區(qū)（烏鎮(zhèn)雅園）、頤樂學(xué)院（老年大學(xué)）、養(yǎng)老示范區(qū)、康復(fù)中心（雅達康復(fù)中心）、特色商業(yè)區(qū)和度假酒店區(qū)（烏鎮(zhèn)達園）六大板塊于一體，形成“一心、一院、四區(qū)”的功能布局結(jié)構(gòu)。目前，功能區(qū)已經(jīng)具備開放能力，各類活動安排較多。

 

 

雅達國際康復(fù)醫(yī)院一期建成：醫(yī)院主要提供神經(jīng)系統(tǒng)病患和亞健康人群健康管理等康復(fù)治療、老年全科門診和專業(yè)體驗等服務(wù)。

 

 

良好的政策環(huán)境為特色小鎮(zhèn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)，杭州市已經(jīng)出臺大量落地支持性產(chǎn)業(yè)政策為發(fā)展特色奠定了重要基礎(chǔ)。在云棲小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)、余杭藝尚小鎮(zhèn)等重點小鎮(zhèn)的帶動下，“產(chǎn)城一體化”明顯加速融合發(fā)展，正在走出一條真正具有區(qū)域特色的城鎮(zhèn)化道路。

 

文章來源：產(chǎn)城瞭望