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特色小鎮(zhèn)目前很熱！不過(guò)很多房企還處在觀望狀態(tài)，他們?cè)诘龋ＭＪ酵耆墒煨睦镉械字笤偕像R。
這種想法其實(shí)是錯(cuò)的，因?yàn)槟Ｊ酵耆墒斓臅r(shí)候，先行者們的布局已經(jīng)完成，跟進(jìn)的最多只能分一碗湯喝。
綠地?zé)o疑是小鎮(zhèn)的先行者，他們?cè)?5年前就開(kāi)始做小鎮(zhèn)了，其花橋小鎮(zhèn)已經(jīng)非常成熟。
國(guó)家提出“特色小鎮(zhèn)”概念后，綠地把小鎮(zhèn)立為集團(tuán)層面重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)的不同品類的小鎮(zhèn)，已經(jīng)有15個(gè)。綠地內(nèi)部已經(jīng)積累下一套比較完整的做小鎮(zhèn)的經(jīng)驗(yàn)和方法論。
日前，筆者在上海對(duì)話了已在綠地集團(tuán)工作15年的，綠地集團(tuán)事業(yè)一部總經(jīng)理助理謝雨，同時(shí)拿到很多內(nèi)部資料，從3個(gè)層面深入了解了綠地做小鎮(zhèn)的經(jīng)驗(yàn)：
戰(zhàn)略決策層面：為什么要說(shuō)特色小鎮(zhèn)會(huì)很有前途？值得重兵投入
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)層面：開(kāi)發(fā)小鎮(zhèn)，需要土地、產(chǎn)業(yè)資源、錢(qián)、團(tuán)隊(duì)。怎樣才能拿對(duì)地、聚集產(chǎn)業(yè)資源，讓錢(qián)滾動(dòng)起來(lái)，讓團(tuán)隊(duì)有的放矢？
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面：小鎮(zhèn)不能一賣了之，需要長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，并在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不斷收獲。怎樣才能運(yùn)營(yíng)好一個(gè)面積很大、產(chǎn)業(yè)眾多的小鎮(zhèn)？
下面是關(guān)于這3個(gè)層面的詳細(xì)分享。
為什么說(shuō)特色小鎮(zhèn)會(huì)很有前途？
與特色小鎮(zhèn)相關(guān)的，主要有四類主體：
地方政府：他們提供土地和發(fā)展政策；
開(kāi)發(fā)商：他們開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)小鎮(zhèn)；
產(chǎn)業(yè)企業(yè)：他們?nèi)腭v小鎮(zhèn)，提供稅收，創(chuàng)造工作崗位；
在小鎮(zhèn)工作生活的人。
如果這四類主體都非常需要特色小鎮(zhèn)，那么特色小鎮(zhèn)就會(huì)很有前途……
一、對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)地方政府來(lái)說(shuō)：“土地財(cái)政”不可持續(xù)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)獲取稅收成必然選擇
大家都知道，我國(guó)地方政府財(cái)政收入的很大一部分，來(lái)自于賣地。
重點(diǎn)城市中，深圳對(duì)于土地財(cái)政的依賴是最低的，北京、上海也很低。為什么呢？因?yàn)樗麄儙缀鯚o(wú)地可賣了，土地供應(yīng)基本要靠舊改。
同樣，一些二線城市、包括一些熱點(diǎn)三線城市，很快都會(huì)意識(shí)到土地財(cái)政的不可持續(xù)性。
而跳出土地財(cái)政的辦法，就是：
不再做“賣地-蓋住宅-賣住宅”的一錘子買賣，那樣只能獲得一次性的土地出讓金。
轉(zhuǎn)而要求房企拿地后做工業(yè)、商業(yè)、公寓等，持續(xù)持有運(yùn)營(yíng)，這樣，地方政府也就有了持續(xù)性的稅收！
以綠地深耕14年的花橋產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)為例，2016年為花橋GDP貢獻(xiàn)37個(gè)億，年納稅額近6個(gè)億，創(chuàng)造就業(yè)崗位2萬(wàn)余個(gè)。
而因?yàn)楹诵牡囟蔚耐恋卦絹?lái)越稀缺，在較偏遠(yuǎn)的地方做特色小鎮(zhèn)也就成了最佳選擇。
二、對(duì)于房企來(lái)說(shuō)：舊有模式持續(xù)增長(zhǎng)難、風(fēng)險(xiǎn)大，需要找到新的發(fā)展方向
我國(guó)新房市場(chǎng)總規(guī)模已基本見(jiàn)頂，會(huì)在高位運(yùn)行幾年，但不會(huì)有大幅增長(zhǎng)了。
因?yàn)樯厦嬲f(shuō)到的原因，加上中央提倡“租購(gòu)并舉”，一二線可用于銷售的純商品房用地的獲取越來(lái)越難。
未來(lái)，想繼續(xù)上規(guī)模，就得看存量、看產(chǎn)業(yè)，而通過(guò)特色小鎮(zhèn)拿地就相對(duì)容易獲得批準(zhǔn)。
就風(fēng)險(xiǎn)防范來(lái)說(shuō)。
做純住宅，始終存在調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家政策從一線到二線到三四線層層推進(jìn)。
沒(méi)有特色的復(fù)制，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將非常激烈。而特色小鎮(zhèn)則是方興未艾的。
三、對(duì)于產(chǎn)業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)：只有小鎮(zhèn)才有足夠的發(fā)展空間，才能形成新的聚集
一方面，一二線城市很多企業(yè)發(fā)展很快，想有自己的獨(dú)立園區(qū)或獨(dú)立辦公樓。但是一二線城市空間越來(lái)越少，很多著名企業(yè)都只有去往郊區(qū)尋求新的發(fā)展空間。
產(chǎn)業(yè)企業(yè)有強(qiáng)烈的扎堆需求，因?yàn)槿绻粋€(gè)小鎮(zhèn)里有某產(chǎn)業(yè)的整條產(chǎn)業(yè)鏈，那么小鎮(zhèn)上所有企業(yè)的生意無(wú)疑都是是十分好做的，合作也很高效。
但是，因?yàn)榭臻g有限，城市中心想形成新的產(chǎn)業(yè)聚集，很難很難。但是小鎮(zhèn)卻可以。
四、對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)：在小鎮(zhèn)可以獲得另一種生活
對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，在一二線買房成本越來(lái)越高，壓力越來(lái)越大。而三四線的家鄉(xiāng)又沒(méi)有合適的工作機(jī)會(huì)，和教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源。
一二線周邊的小鎮(zhèn)，會(huì)有更低的生活成本、更好的的環(huán)境，也可以從一線導(dǎo)入最好的醫(yī)療、教育資源。
下圖是綠地一個(gè)小鎮(zhèn)最終希望實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：
從上面四個(gè)方面來(lái)看，小鎮(zhèn)有前途，是不言而喻的。那么，怎么才能做好小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)呢？
做好小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的4個(gè)關(guān)鍵
拿對(duì)地、聚集產(chǎn)業(yè)資源
讓錢(qián)滾動(dòng)起來(lái)、建設(shè)專屬團(tuán)隊(duì)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素，在于土地、資金、團(tuán)隊(duì)，而特色小鎮(zhèn)還多了一個(gè)：產(chǎn)業(yè)資源……
一、做特色小鎮(zhèn)，拿對(duì)地的5個(gè)必要條件
特色小鎮(zhèn)的拿地，和一般項(xiàng)目拿地，還是有比較大的區(qū)別，具體來(lái)說(shuō)，只有滿足下面三個(gè)必要條件，才能拿對(duì)地做好項(xiàng)目。
1、出發(fā)點(diǎn)：是做好產(chǎn)業(yè)，而不是以產(chǎn)業(yè)為幌子；否則在與政府“對(duì)賭”中會(huì)輸?shù)煤軕K
有的房企希望以“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”為幌子拿一些便宜的地，然后蓋住宅來(lái)賣。這在過(guò)去粗放管理的時(shí)候也許能在部分區(qū)域蒙混過(guò)關(guān)，現(xiàn)在則完全不可能了。
現(xiàn)在，即使是比較粗放的地區(qū)的管理，也是把小鎮(zhèn)分成好幾期，項(xiàng)目一期完成招商入駐，才能開(kāi)發(fā)二期。想糊弄是不可能的。
而在上海等地，根本不看入駐，而直接看稅收。
你拿地的時(shí)候，地方政府就會(huì)與你簽訂對(duì)賭協(xié)議，要求你第一年實(shí)現(xiàn)多少稅收、第二年實(shí)現(xiàn)多少多少稅收……如果不達(dá)標(biāo)，合同就會(huì)終止，你就要退出。
如果是工業(yè)用地，以畝產(chǎn)來(lái)衡量創(chuàng)稅能力。如果是商辦項(xiàng)目，則按平方米衡量創(chuàng)稅能力。
而且，地方政府能夠判斷你是否有導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的能力，以及產(chǎn)業(yè)的成熟度如何，而不會(huì)聽(tīng)你講故事。
根據(jù)綠地的經(jīng)驗(yàn)，不同地方的地方政府，都會(huì)有一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的官員，他的專業(yè)能力是很強(qiáng)的，他能甄別出你的技術(shù)和能力。
和政府談判之外，收并購(gòu)也是獲取小鎮(zhèn)地塊的一種方式，收并購(gòu)獲取的項(xiàng)目土地一般拿地早、地價(jià)便宜、優(yōu)惠力度更大。
2、城市選擇：尋找能與地方政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向密切配合的地方
如果你家企業(yè)在某個(gè)產(chǎn)業(yè)上有優(yōu)勢(shì)，就要尋找重視這個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市或區(qū)域拿地。
你的產(chǎn)業(yè)匹配地方政府的產(chǎn)業(yè)方向，他就愿意和你深入合作。否則，除非你實(shí)力特別強(qiáng)，地方政府是不會(huì)接受的。
為什么？
從程序上來(lái)講，地方政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，都是經(jīng)過(guò)人大等部門(mén)討論審批的，不會(huì)輕易改變。
從客觀條件來(lái)講，當(dāng)?shù)啬茏鞒鱿鄳?yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，一定是因?yàn)楫?dāng)?shù)赜幸欢ǖ漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)了，可以集聚產(chǎn)業(yè)。你的產(chǎn)業(yè)再好，不能和之前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)關(guān)聯(lián)形成規(guī)模效應(yīng)，也很難發(fā)展。
3、位置選擇：要享受大城市的輻射、交通便利
小鎮(zhèn)最終是要吸引精英人群前來(lái)，才能夠發(fā)展的，如果位置太偏，無(wú)法吸引到足夠的人才，就發(fā)展不起來(lái)。所以小鎮(zhèn)一般離大城市不能太遠(yuǎn)。
具體多遠(yuǎn)合適？要看城市。二線城市，輻射力相對(duì)弱，就要近一些，最好是郊區(qū)。
北京上海等城市，輻射力比較強(qiáng)，那么北京附近的城市，比如保定，也不是不能選擇。
當(dāng)然，距離和交通的方便程度是相輔相成的，如果有軌道交通，遠(yuǎn)一點(diǎn)問(wèn)題也不大。
下圖是綠地花橋小鎮(zhèn)的位置，充分享受上海、昆山的輻射。
下圖是綠地杭州灣濱海新城的區(qū)位展示，實(shí)際上它同時(shí)享受上海、杭州、寧波的輻射。
4、要有與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的核心資源
比如，如果小鎮(zhèn)最開(kāi)始的出發(fā)點(diǎn)，就是承接大城市的溢出，那么距離和交通就是核心資源。
再比如，文旅小鎮(zhèn)，景觀資源、歷史資源就是核心資源。
而產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，附近區(qū)域相關(guān)的產(chǎn)業(yè)資源就是核心資源。
因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)只能是集聚產(chǎn)業(yè)資源，而不能完全憑空去創(chuàng)造資源。
如果當(dāng)?shù)厝丝诹魇?yán)重，或產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為0，不管多強(qiáng)的企業(yè)，去了也只能失敗。
當(dāng)然，還有的小鎮(zhèn)可能不止一個(gè)主題，那就要有多種資源。以綠地杭州灣濱海新城來(lái)說(shuō)，它其實(shí)分為兩塊，一塊是康養(yǎng)、一塊是科技，科技的核心資源，是當(dāng)?shù)卦瓉?lái)的汽車產(chǎn)業(yè)、輕工業(yè)，而康養(yǎng)的核心資源，則在于當(dāng)?shù)乇緛?lái)就有比較好的自然景觀條件。
而綠地雪野湖小鎮(zhèn)，也是做多個(gè)主題產(chǎn)業(yè)，其中做康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)，就是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)有湖、古長(zhǎng)城、峽谷、古村落等資源，如下圖所示：
5、地塊規(guī)模：一般在1500畝-20000畝之間
小鎮(zhèn)規(guī)模大了，邊際效應(yīng)才會(huì)大一些，能導(dǎo)入的資源也會(huì)多一些，小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)才會(huì)出來(lái)。
小鎮(zhèn)的地塊，規(guī)模至少要1500畝。3000畝左右的特色小鎮(zhèn)，一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)就夠了。而5000畝的特色小鎮(zhèn)，如果引入的是新興的產(chǎn)業(yè)，后續(xù)發(fā)展前景很廣闊，一個(gè)產(chǎn)業(yè)也夠了。
而產(chǎn)業(yè)如果相對(duì)成熟，或者產(chǎn)業(yè)鏈沒(méi)那么長(zhǎng)，5000畝以上就可以考慮引入2個(gè)以上的產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)操作中，地塊是分批拿到，分期開(kāi)發(fā)，最后連接起來(lái)的。
二、房企如何集聚產(chǎn)業(yè)資源
前面已經(jīng)說(shuō)到，拿地時(shí)地方政府最看重的，就是產(chǎn)業(yè)能力，也就是集聚產(chǎn)業(yè)資源的能力。
如何才能擁有這種能力？綠地認(rèn)為有3種模式：
1、通過(guò)股份合作，直接獲得產(chǎn)業(yè)能力
這個(gè)一般有2種模式。
第一種，雙方合作，成立新公司。比如綠地就和一些高校、研究機(jī)構(gòu)合作成立有新公司。
第二種，入股相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司。房企有資金、有系統(tǒng)，而發(fā)展很快的高科技企業(yè)恰恰需要這二者。綠地就曾入股幾家新興的著名高科技企業(yè)。
2、搭建平臺(tái)，為新興概念落地提供幫助
一些的新興的概念，比如說(shuō)像區(qū)塊鏈，后續(xù)的前景是非常廣闊的，但是中間缺乏一個(gè)高科技技術(shù)跟現(xiàn)實(shí)生活的應(yīng)用關(guān)聯(lián)，也就是缺乏落地實(shí)踐。
而開(kāi)發(fā)商在這方面是有優(yōu)勢(shì)的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是執(zhí)行力非常強(qiáng)大的一個(gè)團(tuán)隊(duì)和平臺(tái)。
深藍(lán)科技就和綠地合作，檢驗(yàn)智慧生活、人工智能對(duì)生活的影響。
具體舉例來(lái)說(shuō)，無(wú)人駕駛汽車技術(shù)基本成熟，但現(xiàn)實(shí)道路的基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)性跟不上，很難上路。而開(kāi)發(fā)商則可以在小鎮(zhèn)里專門(mén)建設(shè)一二條專用線，用來(lái)實(shí)踐。
3、鏈接各種資源，引入有需求的公司
就綠地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，有以下一些渠道。
目前全球最大的市場(chǎng)是中國(guó)，所以許多企業(yè)在海外孵化成功后，傾向于在中國(guó)建設(shè)研發(fā)基地和生產(chǎn)基地。許多在海外孵化的產(chǎn)業(yè)企業(yè)，與綠地聯(lián)系主動(dòng)要求進(jìn)入中國(guó)。
綠地內(nèi)部也有創(chuàng)投基金，會(huì)和小鎮(zhèn)項(xiàng)目方內(nèi)部對(duì)接，看基金投過(guò)的項(xiàng)目適合哪個(gè)小鎮(zhèn)。而外部的基金公司、創(chuàng)投公司也會(huì)和綠地合作。
綠地集團(tuán)會(huì)跟一些高校簽戰(zhàn)略協(xié)議，引入資源，比如復(fù)旦、交大、同濟(jì)等等。
而類似于行業(yè)聯(lián)合會(huì)等全國(guó)組織，也是綠地合作方，會(huì)定期在內(nèi)部發(fā)布綠地的信息，導(dǎo)入一些企業(yè)。
綠地整合、導(dǎo)入產(chǎn)品、配套等資源的渠道，如下圖所示：
三、要有資金實(shí)力，還要讓錢(qián)滾動(dòng)起來(lái)
小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，占用資金比較多，所以做小鎮(zhèn)一定要有比較強(qiáng)的資金實(shí)力。
而為了減輕資金壓力，就需要讓錢(qián)滾動(dòng)起來(lái)。
滾動(dòng)更多是小鎮(zhèn)自身內(nèi)部的滾動(dòng)。
比如從第一期的住宅銷售得來(lái)的現(xiàn)金流，滾動(dòng)到第一期產(chǎn)業(yè)建設(shè)和導(dǎo)入里。第一期產(chǎn)業(yè)建設(shè)的資金成本，也就部分被住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)覆蓋了。
而產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)以后，第二期住宅又會(huì)有相應(yīng)的溢價(jià)，前期的投入也就得到了一定的回報(bào)。
產(chǎn)業(yè)、商業(yè)相對(duì)成熟以后，租金、服務(wù)收入就形成了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
而如果入駐企業(yè)里有看上去比較優(yōu)秀的，也可以通過(guò)入股，在該企業(yè)發(fā)展以后獲得回報(bào)。
持有物業(yè)租金穩(wěn)定之后，就可以逐漸產(chǎn)生溢價(jià)。
許多地方的政府會(huì)進(jìn)行一定的稅收返還，有一次性的，也有逐年返還的。
小鎮(zhèn)的盈利，主要來(lái)自：租金+服務(wù)收入+物業(yè)增值+投資入駐企業(yè)+政府政策補(bǔ)貼返還。
租金服務(wù)收入相對(duì)穩(wěn)定、物業(yè)增值達(dá)到一定水平之后，接下來(lái)就可以變現(xiàn)。變現(xiàn)的方式，有以下一些：
1、直接出讓股權(quán)變現(xiàn)
既然持有物業(yè)已經(jīng)有了穩(wěn)定的租金收入和升值預(yù)期。那么就會(huì)有很多人找上門(mén)來(lái)，要求購(gòu)買項(xiàng)目股份，這時(shí)候，出讓股權(quán)就可以直接變現(xiàn)。
這個(gè)辦法過(guò)去綠地經(jīng)常使用。根據(jù)綠地的經(jīng)驗(yàn)，一般商業(yè)回報(bào)達(dá)到每年3%，寫(xiě)字樓每年的回報(bào)超過(guò)5%就會(huì)有人要。而超過(guò)7%大家就會(huì)搶著要。
其實(shí)做到這個(gè)回報(bào)率并沒(méi)有多難。而綠地通過(guò)出售股權(quán)，也就實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)。
當(dāng)然，這和綠地的企業(yè)信譽(yù)有關(guān)系，大家相信綠地相關(guān)物業(yè)回報(bào)是穩(wěn)定的，幾十年都能維持這個(gè)回報(bào)水平。
2、通過(guò)股市、金融產(chǎn)品變現(xiàn)
上市公司，可以通過(guò)發(fā)布下屬項(xiàng)目的業(yè)績(jī)，通過(guò)市值管理變現(xiàn)。
而通過(guò)發(fā)行REITS等金融產(chǎn)品，也可以把持有物業(yè)變現(xiàn)。
根據(jù)綠地過(guò)去的標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)成本加上持有的資金成本，出售后利潤(rùn)在10~15%就屬于合理利潤(rùn)，就可以變現(xiàn)了。而小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)周期，可能會(huì)達(dá)到5--10年，才能最終退出變現(xiàn)。但是因?yàn)樾℃?zhèn)總的盤(pán)子比較大，周期比較長(zhǎng)，如果物業(yè)增值比較多，最終的利潤(rùn)還是會(huì)可觀。
當(dāng)然，和快周轉(zhuǎn)比起來(lái)，在同樣資本同樣時(shí)間情況下，小鎮(zhèn)的利潤(rùn)會(huì)少很多。
所以，綠地強(qiáng)調(diào)：
小鎮(zhèn)是不同于住宅快周轉(zhuǎn)的一個(gè)新市場(chǎng)，是因?yàn)榭熘苻D(zhuǎn)市場(chǎng)未來(lái)容量有限、有風(fēng)險(xiǎn)，才開(kāi)辟的。
小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，要秉持完全不同的開(kāi)發(fā)邏輯……
四、小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)必須讓團(tuán)隊(duì)接受全新的理念，實(shí)行完全不同的考核
讓過(guò)去做住宅開(kāi)發(fā)的團(tuán)隊(duì)直接去做小鎮(zhèn)，是存在風(fēng)險(xiǎn)的。
為什么呢？因?yàn)樗麄冃睦锢鲜窍胫^(guò)去的簡(jiǎn)單的快周轉(zhuǎn)模式，覺(jué)得做小鎮(zhèn)太慢，賺錢(qián)也少。
小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，應(yīng)該是完全不同的，重新成立的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。
這個(gè)團(tuán)隊(duì)在利潤(rùn)之外，還應(yīng)該有別的成就感：
做小鎮(zhèn)就像造一座城，自己可以創(chuàng)作的部分很多，其社會(huì)影響力是完全不同的，還可以帶動(dòng)幾千上萬(wàn)人就業(yè)。
這個(gè)團(tuán)隊(duì)的考核，也應(yīng)該是和住宅開(kāi)發(fā)完全不同的……
做好小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的4個(gè)關(guān)鍵
多團(tuán)隊(duì)分工運(yùn)營(yíng)；
建立差異化的考核機(jī)制
核心、配套產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定；
別的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰
對(duì)于小鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有持有部分的運(yùn)營(yíng)，那么銷售部分的盈利也是不能實(shí)現(xiàn)的。
所以不能用考核銷售部分的辦法考核運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。而物業(yè)類型太復(fù)雜，就運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，也不能像開(kāi)發(fā)那樣一個(gè)團(tuán)隊(duì)包圓。小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該有另一套管理體系、考核體系……
綠地2017年提出要做15個(gè)小鎮(zhèn)，目前已經(jīng)全面鋪開(kāi)。做15個(gè)的目的，是在大規(guī)模去做之前，先做好樣板項(xiàng)目的建設(shè)，15個(gè)基本上涵蓋了小鎮(zhèn)所有重點(diǎn)的發(fā)展方向。綠地目前對(duì)于運(yùn)營(yíng)的心得有以下一些……
一、一個(gè)團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)、多團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段就提早介入
一個(gè)小鎮(zhèn)，除了主產(chǎn)業(yè)，還有一些別的產(chǎn)業(yè)，每個(gè)產(chǎn)業(yè)都很專業(yè)，所以其運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，也應(yīng)該不止一個(gè)。
綠地的一個(gè)小鎮(zhèn)有4個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。因?yàn)樗?大不同產(chǎn)業(yè)板塊，如下圖所示：
因?yàn)槊總€(gè)領(lǐng)域都很專業(yè)，所以運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要提前介入，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的階段，就由日后運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的成員來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)，出設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。大家都輸入自己的要求，最后開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)得出一個(gè)結(jié)果，去完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。這個(gè)階段，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)沒(méi)有正式組建，進(jìn)行建議的人還可能包括外部專家。
而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成之后，各個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)就正式組建完成，開(kāi)始分頭運(yùn)營(yíng)。
二、每個(gè)小鎮(zhèn)會(huì)有一個(gè)運(yùn)營(yíng)總協(xié)調(diào)；不同團(tuán)隊(duì)和崗位考核機(jī)制完全不同
有的項(xiàng)目可能有三四個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，分別在不同的模塊，需要一個(gè)運(yùn)營(yíng)總，在中間進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。
小鎮(zhèn)是一個(gè)生態(tài)的總體，有的部分見(jiàn)效快，有的部分慢一些，有的部分是核心產(chǎn)業(yè)，有的則是配套。
比如住宅部分當(dāng)然容易看到利潤(rùn)，醫(yī)療中心和體檢中心投入比較多回報(bào)比較慢。
不同的部分，需要不同的考核機(jī)制。考核的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)前期的測(cè)算和定位，完成整體運(yùn)營(yíng)周期的規(guī)劃和成本核算，最后作出。
小鎮(zhèn)雖然是新興的，但其本質(zhì)是把不同的幾個(gè)或者十個(gè)板塊拼到一起，如果拆開(kāi)來(lái)看，每個(gè)板塊是有可以參照的目標(biāo)和樣本。比如酒店部分可以參考別的酒店，園區(qū)可以參考別的同類園區(qū)等等，根據(jù)相關(guān)模型來(lái)制定考核標(biāo)準(zhǔn)。
下面是綠地一個(gè)小鎮(zhèn)的板塊劃分：
三、核心產(chǎn)業(yè)不變，保證基本配套
小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)，一般都不變的，所以需要在最開(kāi)始就完全考慮成熟。
一方面，核心產(chǎn)業(yè)是與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商合作的基礎(chǔ)，不能變。
另一方面，某些核心產(chǎn)業(yè)的空間，是定制的，拿來(lái)做別的產(chǎn)業(yè)也不合適。
比如物流產(chǎn)業(yè)的專用園區(qū)，拿來(lái)做別的產(chǎn)業(yè)會(huì)很奇怪。汽車產(chǎn)業(yè)的廠房很高大，做別的很浪費(fèi)。
小鎮(zhèn)的配套產(chǎn)業(yè)，需要完善，中間也不能變。
很多年輕人不愿意回家鄉(xiāng)三四線，當(dāng)?shù)貨](méi)有工作機(jī)會(huì)之外，沒(méi)有好的教育、醫(yī)療資源也是重要原因。所以特色小鎮(zhèn)的生活配套必須跟上，否則無(wú)法吸引人才。
資源的引進(jìn)和配套，一般都是需要和當(dāng)?shù)卣献鞯摹?/p>
配套對(duì)于進(jìn)入小鎮(zhèn)的居民來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于一種承諾，所以要始終保持。
四、非核心產(chǎn)業(yè)，優(yōu)勝劣汰，最終形成生態(tài)
而并非核心產(chǎn)業(yè)及核心產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的，則要采取優(yōu)勝劣汰的措施。
綠地對(duì)每一個(gè)入駐項(xiàng)目都有考核指標(biāo)的，與政府的對(duì)賭機(jī)制類似。
每個(gè)小鎮(zhèn)，一開(kāi)始可能設(shè)定了十幾個(gè)板塊或者六七個(gè)版塊。真正運(yùn)營(yíng)起來(lái)會(huì)發(fā)現(xiàn)有些東西和當(dāng)初設(shè)想的不太一樣，或者時(shí)代發(fā)生變化了產(chǎn)業(yè)也變化了。
就像商業(yè)綜合體根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況，會(huì)不斷更換內(nèi)部的店一樣，小鎮(zhèn)也可以不斷更新內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)板塊。
之所以要如此，是因?yàn)樾℃?zhèn)本身的一個(gè)優(yōu)勢(shì)就在于：
它不是自然形成發(fā)展的，因?yàn)槠髽I(yè)設(shè)立了目標(biāo)，所以能夠?qū)敫玫馁Y源、更先進(jìn)的一些服務(wù)方式和理念，從而吸引更多的人。
因?yàn)樾枰粩嗾{(diào)整，所以小鎮(zhèn)在建設(shè)之初，規(guī)劃中就應(yīng)該留出一些短期不開(kāi)發(fā)的空地，為未來(lái)提供更多的可能性。
文章來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院
