從張江高科的華麗轉(zhuǎn)身來看中國園區(qū)的商業(yè)模式升級趨勢

核心提示

2015年之前，張江高科還是一家以園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營為主業(yè)的“類地產(chǎn)”企業(yè)，究竟他是如何實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身？從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商成功轉(zhuǎn)型為創(chuàng)投板塊“龍頭”的呢？

 

 

重獎?wù)骷虡I(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原創(chuàng)文章

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背景

近期，科創(chuàng)板“如火如荼”加速推出，張江高科（600895）作為創(chuàng)投板塊的龍頭股，股價走出了一波大行情。從2018年10月的每股8元左右到2019年3月最高超過27元，短短半年時間，漲幅超過200%，可謂一支超級“大牛股”。

 

可是，2015年之前，張江高科還是一家以園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營為主業(yè)的“類地產(chǎn)”企業(yè)，究竟他是如何實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身？從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商成功轉(zhuǎn)型為創(chuàng)投板塊“龍頭”的呢？這就要從張江高科的兩次商業(yè)模式升級說起：

 

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第一次商業(yè)模式升級

從房地產(chǎn)開發(fā)到“一體兩翼”

 

張江高科1996年4月上市，主營業(yè)務(wù)是張江高科技園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營，早期的商業(yè)模式就是“土地批租+房產(chǎn)開發(fā)”，即所謂的“賣地、賣房子”模式。到了2006年，由于園區(qū)土地存量逐步減少，繼續(xù)走大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的模式已經(jīng)不可持續(xù)，公司提出了“一體兩翼”新的商業(yè)模式——“一體”為特色房地產(chǎn)運(yùn)營，“一翼”為創(chuàng)新集成服務(wù)，另“一翼”為戰(zhàn)略投資。即在原有的園區(qū)開發(fā)主業(yè)基礎(chǔ)上，加速發(fā)育“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”和“股權(quán)投資”兩大新業(yè)務(wù)板塊，為公司找到新的“增長點(diǎn)”。

 

 

 

 

張江高科“一體兩翼”三大板塊形成高度協(xié)同促進(jìn)的業(yè)務(wù)格局：

 

“一體”特色房地產(chǎn)運(yùn)營，為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也是“兩翼”業(yè)務(wù)的“流量入口”。

 

創(chuàng)新集成服務(wù)“一翼”通過提供高價值服務(wù)獲得增值收益，為產(chǎn)業(yè)投資提供深層的客戶關(guān)系支持，幫助公司識別高價值客戶、協(xié)助風(fēng)險控制。

 

戰(zhàn)略投資“一翼”對園區(qū)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，促進(jìn)園區(qū)企業(yè)成長，并分享成長價值，形成能經(jīng)常帶來穩(wěn)定收益的重要利潤來源。

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第二次商業(yè)模式升級

轉(zhuǎn)型“科技投行”

 

到了2015年前后，由于園區(qū)土地資源日益稀缺、房地產(chǎn)行業(yè)的波動加劇，來自“一體”特色房地產(chǎn)運(yùn)營的收益呈下降趨勢，有些年份的主營業(yè)務(wù)利潤甚至出現(xiàn)虧損，標(biāo)志著以房地產(chǎn)為主的模式“難以為繼”，而“兩翼”業(yè)務(wù)經(jīng)過近十年的培育，頗具規(guī)模，尤其是戰(zhàn)略投資“一翼”，已經(jīng)成為張江高科的主要利潤來源。

基于此，張江高科在2015年做出了商業(yè)模式的第二次重大升級演變，明確其戰(zhàn)略定位為“科技投行”——即從重地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橹赝顿Y，改變產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資的比重，產(chǎn)業(yè)投資的收益將超過地產(chǎn)租售收益。張江高科進(jìn)一步加大了對優(yōu)質(zhì)園區(qū)企業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的股權(quán)投資，截止到2017年12月31日，張江高科的長期股權(quán)投資額已經(jīng)達(dá)到34億元，成為名副其實(shí)的“科技投行”。從轉(zhuǎn)型效果來看，張江高科的主營業(yè)務(wù)收入雖然從2015年的24.19億元下降到2017年的12.53億元，但凈利潤卻相對穩(wěn)定，主要原因就在于股權(quán)投資收益起到了“定海神針”的作用。

 

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總結(jié)：

中國高科技園區(qū)的商業(yè)模式升級之路

 

從張江高科的案例，以及飆馬親自操盤服務(wù)過的多家中關(guān)村高科技園區(qū)實(shí)踐來看，高科技園區(qū)商業(yè)模式的演變升級，基本上會沿著如下路徑：

 

 

園區(qū)1.0階段——房地產(chǎn)開發(fā)模式：

 

園區(qū)初創(chuàng)期，大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，主要收入來自于園區(qū)土地、房地產(chǎn)銷售，呈現(xiàn)明顯的“重資產(chǎn)”特征，此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)招商能力。

園區(qū)2.0階段——產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式：

 

園區(qū)大規(guī)模建設(shè)基本結(jié)束，園區(qū)入住率較高，在園區(qū)收入結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)銷售的占比降低，產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、載體租金的比重快速增長，呈現(xiàn)明顯的“重服務(wù)”特征，此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)能力。

 

園區(qū)3.0階段——股權(quán)投資模式：

 

園區(qū)已經(jīng)完全成熟，房地產(chǎn)銷售收入已經(jīng)很少，股權(quán)投資收益快速增長，并與產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)和載體租金一起，構(gòu)成園區(qū)最主要的收益來源，此階段園區(qū)企業(yè)的核心能力是產(chǎn)業(yè)洞察、產(chǎn)業(yè)投資能力。

 

 

 

 

房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最大弊病，就是追求速度和規(guī)模，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)從來都不是一個以速度和規(guī)模論成敗的行業(yè)。目前來看，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型或在艱難中前行的房企們，都面臨著相同的難題需要解決——

首先，開發(fā)模式的迥異。相對于傳統(tǒng)房企的“快拿地、快開發(fā)、快銷售”的短平快操作模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的培育和發(fā)展需要較長的周期，開發(fā)難度更大，且涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等因素，要求較高，對項目操盤手的需求更嚴(yán)格。對那些習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、快去化的房企而言，考驗的是能不能耐心下來，沉下性子，用水磨功夫去慢慢耕耘與研磨。陡然脫離了賺白粉錢快感的房企得捫心自問：我能忍受得了賣白菜賺細(xì)水長流的慢錢嗎？

其次，運(yùn)營機(jī)制的差異。對于轉(zhuǎn)型房企而言，多年房地產(chǎn)運(yùn)營模式、績效制度、激勵制度根深蒂固，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要長時間的專業(yè)運(yùn)營，原有的制度并不適合產(chǎn)業(yè)部門人員的付出和發(fā)展。大部分轉(zhuǎn)型房企，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)缺乏認(rèn)知，將項目歸于總部旗下的各大區(qū)域、城市事業(yè)部。在總部對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏認(rèn)知，缺乏統(tǒng)籌定位管理的大背景下，沒有專業(yè)的項目操盤手，對項目無分析無預(yù)判無規(guī)劃，抱著試試看的態(tài)度進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)，無石可摸，無規(guī)可尋，必定會受到市場的教育與懲戒。

此外，專業(yè)人才的稀缺。房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)是兩個完全不同的行業(yè)，相比房地產(chǎn)的短平快操作模式能在2-3年內(nèi)快速培養(yǎng)一個成熟的項目操盤手，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長周期發(fā)展導(dǎo)致企業(yè)需要5-10年的時間才能培養(yǎng)一個合格的項目操盤手，目前市場專業(yè)人才稀缺，大都是行業(yè)內(nèi)的職業(yè)經(jīng)理人城東城西地跳來跳去，要么水土不服，要么因公司資源稟賦及模式、制度的差異，難展拳腳，在大環(huán)境艱難的當(dāng)下，很難捱過個三五集，就得另尋他家。所以人才培養(yǎng)的長周期，兼之職業(yè)經(jīng)理人生存環(huán)境的不確定性因素，導(dǎo)致房企轉(zhuǎn)型后很難匹配到稱心如意的高管人才。

再者就是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個“資源為王”的領(lǐng)域，戲法人人會變，奧妙各有不同。在具體做園區(qū)的時候，做公共服務(wù)平臺、爭取政策優(yōu)惠、籌劃產(chǎn)業(yè)投資基金等方式，大家其實(shí)都想得到，但真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰手里的資源多，誰整合有效資源的能力更強(qiáng)，誰就有希望堅持到最后的勝利。在這方面，傳統(tǒng)房企往往還是會扭轉(zhuǎn)不了既有的思維，習(xí)慣于一體化的封閉式操盤，而不是一種平臺開放的心態(tài)和路徑。房企轉(zhuǎn)型，能不能在運(yùn)營管理、園區(qū)招商、金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資等方面實(shí)現(xiàn)充分整合合作，打造成開放式產(chǎn)業(yè)平臺，各取所需？

 

這幾個問題，猶如一個個攔路虎，稍有不慎，將謬以千里。

其實(shí)，在筆者看來，房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的第一步，是要找準(zhǔn)自身的定位。在轉(zhuǎn)型之前，你是否想清楚自己為什么要轉(zhuǎn)型？只是為了給圈地找一個堂而皇之的借口，是業(yè)績股價低迷隨手找一個刺激因素，還是迫于無奈，“不讓雞蛋放在一個籃子里”而作出的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？否則還是理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感。

房企一定要確立產(chǎn)業(yè)園區(qū)在自己原有主業(yè)框架下的位置，已經(jīng)如何平衡、整合這些不同業(yè)務(wù)，創(chuàng)造出更具合力的發(fā)展模式和趨向，而不是一個新的單純的圈地理由，或者調(diào)控和市場低谷中急時抱佛腳的急救措施，這對于轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)非常重要。

 

同時，轉(zhuǎn)型進(jìn)入這個領(lǐng)域的傳統(tǒng)房企必須明白，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心，或者說產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的核心競爭力，是聚焦園區(qū)價值的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營與服務(wù)，無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是你的運(yùn)營，管理，金融，資源，服務(wù)，孵化，引導(dǎo)，平臺和生態(tài)圈構(gòu)建，這些和傳統(tǒng)商住地產(chǎn)主要面向個人消費(fèi)者有巨大的差異。

而對于讓傳統(tǒng)房企又愛又恨的產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心標(biāo)的——產(chǎn)業(yè)，玩轉(zhuǎn)的核心就在于，要打造以地產(chǎn)的載體和形式存在的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。筆者認(rèn)為產(chǎn)業(yè)求名，地產(chǎn)謀利，“地產(chǎn)”是生存的前提，產(chǎn)業(yè)則是發(fā)展的基石，房企轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對于“產(chǎn)業(yè)”與“地產(chǎn)”兩手都要抓，但可以有先后。如何用2000萬的資金撬動2個億的項目，提前攫取地產(chǎn)的收入？如何用地產(chǎn)的收入去反哺產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)的集聚？關(guān)鍵的訣竅在于順序節(jié)奏和時間節(jié)點(diǎn)的巧妙把控。

《創(chuàng)新者的窘境》里說到“就算我們把每件事情都做對了，仍有可能錯失城池。”產(chǎn)業(yè)園區(qū)時代的風(fēng)口來了。傳統(tǒng)房企已經(jīng)很難再做技術(shù)上的創(chuàng)新，但在轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的道路上做內(nèi)涵上的創(chuàng)新，同樣有望造成顛覆式的突破。

把握了這些，房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未必那么艱難。

 

結(jié)語

 

國內(nèi)許多高科技園區(qū)當(dāng)前仍然處于1.0或“1.0+2.0”的初級階段，如何把握科創(chuàng)板推出的歷史性機(jī)遇，升級商業(yè)模式，做深產(chǎn)業(yè)服務(wù)，及早布局股權(quán)投資業(yè)務(wù)，是未來發(fā)展的核心命題之一。

 

對于開發(fā)運(yùn)營多個園區(qū)的大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)來說，由于每個園區(qū)的發(fā)展階段不同、地區(qū)差異等因素決定了不可能采用單一的商業(yè)模式。因此，需要做好“房地產(chǎn)銷售+物業(yè)租金+產(chǎn)業(yè)服務(wù)費(fèi)+股權(quán)投資收益”的業(yè)務(wù)組合。但是，長期來看，園區(qū)的商業(yè)模式升級趨勢是不會改變的。

（注：文中張江高科的財務(wù)數(shù)據(jù)來自上市公司年報，股價數(shù)據(jù)來自大智慧軟件）