把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮，以華僑城為代表的文旅小鎮，以華夏幸福為代表的產業小鎮。飆馬通過整理這四類特色小鎮的成功案例和成功要點，僅供房企布局特色小鎮參考。
以碧桂園為代表的科技小鎮
2016年8月，碧桂園宣布“產城融合”戰略，未來五年計劃投入千億元資金進行科技小鎮的開發，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍產業地產;預計布局珠三角、長三角和京津冀等區域。從發展現狀來看，潼湖科技小鎮是較為成功的一個，2018年已經正式投入運營。
碧桂園潼湖科技小鎮這一成功案例可給房企帶來的借鑒包括四點：聯合產業龍頭(富士康)，產城融合拿地;引入產業龍頭企業(思科、海昌控股、中集產城，博世還是富士康)形成核心產業群；與產業運營商(深圳百富東方)合作，深耕各自擅長的領域;嚴格選址(一般選址在一線城市的周邊和二線城市的周邊重要區域)，鎖定城鎮化發展紅利。
以綠城、藍城為代表的農業小鎮
近幾年，綠城、藍城都在向農業小鎮布局。綠城集團在2016年成立綠城理想小鎮公司，專業開發理想小鎮項目，要在5-10年里打造5-10個理想“農業小鎮”，主要位于上海、杭州和北京周邊;而藍城以“農業+養老”為切入點也順勢開啟了藍城農莊小鎮項目。
長遠來看，以綠城、藍城為代表的農業小鎮可復制性最強，農業產業在中國覆蓋面廣、各地具體農業產業不同，產業特色最顯著;但是短期來看，農業小鎮的商業模式和盈利模式仍需探索。
以華僑城為代表的文旅小鎮
華僑城在文化、旅游行業較有優勢，行業經驗積累豐富。因此采取了“文化+旅游+城鎮化”創新發展模式在全國進行特色小鎮的戰略布局。目前，已經與北京、天津、廣州、武漢、南昌、西安、太原、濟南、鄭州、南京、嘉興、無錫等多地簽署了合作協議，進行新型城鎮化戰略布局。華僑城獲得“2018中國特色小鎮投資運營商年度品牌影響力TOP50第一名”的稱號。甘坑小鎮晉升國家級特色文旅小鎮，成都安仁古鎮、黃龍溪古鎮、洛帶古鎮等也已經初見規模。
目前，定位為文旅類型特色小鎮是最多的，但實際上在運營過程中較為失敗，將各種文化元素強行糅雜在一起、文化元素不突出也是目前文旅特色小鎮的一大痛點。而華僑城打造的甘坑小鎮，通過對文化的挖掘、IP的構建、衍生品的開發，通過資本嫁接實現產業化，真正做到了結合地區文化特色打造文旅產業鏈，發揚了特色小鎮的“特色”，這一點是值得各企業學習和借鑒的。
以華夏幸福為代表的產業小鎮
華夏幸福在打造產業小鎮有其自身的優勢，早在產業新城領域秉承“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的系統化發展理念，與國家新型城鎮化戰略保持了大方向和步調的一致，并已進入國內多個省市，布局50余座產業新城。因此，在特色小鎮的建設上華夏幸福擁有豐富的實踐經驗。華夏幸福逐漸探索出了一套“政府主導、企業運作、合作共贏”的產業新城PPP模式，且已經將PPP模式引入產業小鎮建設開發之中，使多年積累的經驗和優勢得到延續。這也是未來其他房企在特色小鎮建設或者是產業地產的建設中，可以借鑒的一點。
華夏幸福在產業小鎮的實踐上，堅持以產業能力為基礎，圍繞影視文創、智能網聯汽車、人工智能、智能機器人等優勢產業，與地方政府聯合打造了數個產業小鎮案例，如大廠影視小鎮、香河機器人小鎮、葡萄小鎮等。
