從傳統工業園區演化到現代產業園區，再到產業小鎮，產業地產內容更為細化，功能更加全面，盈利模式更加多樣。發展至今，產業地產更新迭代已經取得不凡進步。作為產業地產項目類別之一的產業小鎮更是掀起了一股開發熱潮。然而，在建設過程中，還存在著“以小鎮之名、行房地產之實”等現象，導致特色小鎮產業業態“脫實向虛”。
5月29日下午，由賽迪顧問產業地產研究中心發布了《2019中國產業園區典型案例與操盤邏輯白皮書》和《2019中國產業特色小鎮典型案例與操盤邏輯白皮書》，梳理了產業園的發展軌跡及運營模式，并分享了產業特色小鎮的開發模式、運營模式以及盈利模式，對產業特色小鎮的趨勢進行了判斷。
特色小鎮開發蔚然成風
隨著近年一系列特色小鎮政策的出臺以及各大資本的推波助瀾，特色小鎮在全國刮起了一陣旋風，各地政府、產業資本、房地產商等都開啟了小鎮發展模式。
賽迪顧問產業地產研究中心高級分析師余德彪介紹，產業特色小鎮是以特色產業或新興產業為發展引擎，特色地理環境或人文環境為吸引核心，打造具有特色產業定位、獨特品牌文化，融合了產業功能、旅游功能、文化功能、社區功能，構筑了產業鏈、投資鏈、創新鏈、人才鏈、服務鏈，規劃面積3-5平方公里，核心建設用地面積1平方公里，這樣所形成的獨特小城鎮生態產業圈。
根據《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，2020年，我國常住人口城鎮化率在60%左右；單從一線城市觀察，城鎮化率早已進入70%的飽和區間，應運而生的是一線城市周邊三四線城市或者說城市圈的逐步崛起，產業特色小鎮的發展已經具備大的宏觀背景，產業和人口有兩次遷移的前提，產業特色小鎮成為該階段的必然產物。
據統計，住建部第一批公布了127個特色小鎮，第二批公布了276個特色小鎮，目前全國共403個特色小鎮。從分布來看，華東地區最多，有 117個，其中，作為特色小鎮發源地的浙江省最多，有23個。
當前全國特色小鎮的主導產業中，以第二產業和第三產業數量居多，特別是戰略性新興產業和文旅康養產業。當然也有依托第一產業即農業，特別是新興農業形成的田園綜合體和新興農業小鎮。賽迪認為，在產業特色小鎮的產業發展路徑中，選擇三產為主導產業更容易形成人口聚集效應，同時多數環節的附加價值也是較高的。
目前的開發模式之一是政府引導，企業主導，市場化運作模式。政府在產業特色小鎮的建設過程中是配置制度和環境的角色，以最高層級的規劃作為引導力量，在建設過程中由企業和社會資本起主導作用，負責具體的戰略落實、建設和運營。例如香河機器人小鎮、玉皇山南基金小鎮、西湖云棲小鎮等。
位于河北省廊坊市香河縣、處于京津冀核心發展區域的香河機器人小鎮則是典型的以區位優勢發展的特色小鎮。從選址來看，香河機器人小鎮處于京津冀腹地，在京津“一小時經濟圈”黃金節點之上，是北京副中心同城一體發展區，除了擁有“半小時進京入衛，一小時上天下海”的區位優勢，其在人力成本和土地成本比北京更具有優勢，能夠很好地承接北京高端生產要素的外溢。從運營來看，開發主體華夏幸福對產業園區、產業小鎮和產業新城具有較豐富的運營經驗，對香河機器人小鎮打造具有重要支撐作用。
小鎮發展需杜絕房地產化
特色小鎮建設如火如荼，然而，建設過程中以及個別特色小鎮在建成后所暴露出來的問題，也引起了各方關注。
從2016年7月1日住建部、國家發改委、財政部共同發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》起至今，全國掀起的特色小鎮浪潮在一些地方變成了房地產企業的狂歡。同質化嚴重、規劃不合理等原因都讓不少雄心勃勃的特色小鎮最終黯然退場。例如農業觀光小鎮卓爾小鎮只打造核心區700畝桃花景區后便停工，無產業支撐，對投資方和鄉鎮造成一定損失。
余德彪表示，小鎮的特色產業選定之后，就要遵循特色小鎮的培育要求，將主導產業做精做強。先采取“集中”策略，重點突破，將戰略的注意力集中于產業鏈思維上，挖掘深加工潛力，延伸產業鏈條，把特色產業逐步做精做強，發展產業的核心優勢。“選得準”就是要符合產業的整體發展戰略， 找到最適合的項目或企業種子；“立得住”就是要重點培護，保證龍頭項目/企業能夠在小鎮扎根，做到本土化運營；“長得大”就是要最優化成長，能輻射帶動新枝，也具備良好的可持續發展效益。
一方面，特色產業的規模發展優勢除了自身“縱向”產業鏈的壯大完善外，另一方面，還要在“橫向”完成資金、人才、 科技、信息等高端要素的集聚，挖掘歷史人文要素的集聚，充分體現特色小鎮的創新導向，推動經濟要素與人文歷史要素的高度契合，融合產業鏈和創新鏈于一體，構建良好的產業生態圈，增強區域內生發展動力，從而保證特色小鎮的特色化、創新化和可持續發展。
賽迪方面判斷，未來產業資源將成為運營商核心競爭力。產業是產業特色小鎮的關鍵，開發的核心是產業運營，運營的效益是社會效益、經濟效益、生態效益等綜合效益的結合，方可在業內樹立自身的核心競爭力。如果依然堅持用地產的開發邏輯來運作特色小鎮，沒有從根本上去建立產業運營的發展戰略，沒有足夠的資本為未來產業運營做支撐，這部分開發商將不得不提前退場。
賽迪方面認為，產業特色小鎮的發展仍要回歸小鎮本質，杜絕房地產化。產業特色小鎮的核心是產業，培育適合小鎮發展的產業，帶動地區就業發展。但同時，不能因為產業是產業特色小鎮的核心就忽視生活、生態方面功能的完善，否則容易造成人口吸引力不足。
除此之外，政府應多掌控全局，企業應多多關注、運營、維護。政府在產業特色小鎮建設推進過程中，應全面關注產業支撐、基礎設施、 公共服務、社會治理、農村勞動力轉移等重點內容。企業則應在產業植入、資本引入、管理導入等方面從商業可持續性角度加大投入力度，防止產業特色小鎮房地產。
無論產業特色小鎮的建設主體是否為房地產企業，均應嚴格把控住宅用地的配給比例，認真研究小鎮常住人口規模、 吸引人口來源和相關配套服務的供給。強化小鎮特色產業的支撐，重點考察小鎮產業的資源稟賦基礎、市場需求及規模和公共設施服務支撐能力。
