轟轟烈烈做小鎮，做砸的不少，做得好的也有，比如碧桂園惠州潼湖科技小鎮。其將于今年9月份開園，屆時會有20多家上市企業入住園區，隨著園區逐漸開放，首期2平方公里園區的產值大約會達到150億元左右。怎么才不會將特色小鎮作死，而是美好地活下去?建議可以說很多，比如要有耐心，不要老想著賺快錢;要先找到魂——產業；要做好頂層設計，拿好地，設計好相關的開發模式、盈利模式、運營模式……
以選址為例，特色小鎮要么位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，要么得位于大型旅游目的地，有足夠人流量的支撐。
比如，東莞松山湖就承接了很多從深圳轉移過去的產業，較適合打造特色小鎮。再比如嘉興市的南湖基金小鎮，就是為了承接上海金融服務業轉移的。類似格林尼治小鎮的杭州玉皇山南基金小鎮也是一個很好的例子。
飆馬認為，做特色小鎮，最核心是是要弄懂地產和產業的邏輯，如果想清楚了這兩點就不容易失敗。
首先是產業的生態邏輯。招商團隊保姆式服務，現在一些產業園就已經干得不錯了。你特色小鎮租金比別人便宜一點，服務更好一點，當地的政策更優惠一點，并不是什么值得夸耀的核心競爭力。打造一個生態才是!
比如一線城市里的北上深，如果將土地財政去掉，北京、上海的財政收入不如深圳。北京有大量的科研院所、世界五百強企業，上海有國際化的頂尖資源。可是，深圳有非常完整的產業鏈條，形成了高科技的生態，這秒殺了北京和上海。
想要做好特色小鎮，同樣要打造一個個小生態。否則，即便你把世界500強都招來，你的小鎮很可能還是不行，因為沒有生態是沒法經營的。
要打造生態，要很強的資源整合能力。中城新產業的劉愛明舉例，為了解決園區的技術，其自己掏錢引進實驗室，把中科院技術轉移中心弄到深圳，自己運營。碧桂園恒大綠城等甚至自己砸錢進軍高科技行業!
中城新城業和碧桂園合作的小鎮，碧桂園是大股東，負責做小鎮;中城新產業是小股東，負責做科技。為了做成物聯網的生態，其打造了物聯網影響力中心(做媒體、做展覽展銷、做智庫、做協會)、引入龍頭企業研發集群，同時還組建了物聯網人才中心，很好的形成了一個生態。
最好還要能幫入駐的客戶賣東西。此前多次說過，房地產離互聯網尚遠，其實距離科技也還遠。很簡單，現在一線城市5萬一平米的房子和10萬一平米的房子，除了地段不同之外，沒有其他太大的區別，至于高科技，應用得更是少。將一些高科技產品，應用到增量房地產市場，就是一個既幫助入駐企業賣東西，又提升房地產科技感的雙贏事情，大家都很開心。
其次是地產的邏輯。如上所說，搞特色小鎮，光想著搞地產開發銷售，肯定玩不轉，但另一個極端——完全妖魔化房地產，也是行不通的。
特色小鎮里，地產和產業應該是相輔相成的關系，而不是對立的關系。因為任何一個特色小鎮，想要獲得成功，都應該要在啟動之后不久就具備自我造血的能力——畢竟，政府的補貼終究是有限的。
但是特色小鎮的住宅，不能像其他的住宅一樣，三下五除二就賣光。否則，產業客戶來了就沒有房子買了，沒辦法安居。即便政府在出讓土地時沒有限制，你也要將房子留著賣給產業客戶，有多再賣給其他人。這樣，地產既實現了前期資金的回籠，又為產業提供了服務……
總的來說，要做好特色小鎮首先需要先產業、后地產;其次強持有、弱銷售;最后輕招商、重生態。
