目前市場上的開發模式主要包括自帶產業模式、先住后產模式、借雞生蛋模式、資源合作模式等。
自帶產業模式
產業地產是以產業的性質來進行分類的，文旅小鎮就要有旅游產業，金融小鎮就要有金融業的導入。
目前大量的特色小鎮在規劃做文旅，從各地方上報的特色小鎮規劃來看，文旅地產比例遙遙領先。
文旅小鎮對景觀資源和旅游IP的依賴度高，開發商要低價拿地，必須具備強勢的產業資源導入的能力。比如萬達模式就屬于這種，強勢的文旅IP資源平臺和萬達對當地就業、稅收的拉動是模式的核心，促使地方政府主動低價和萬達合作。
據統計，萬達每個文旅城開業，平均給當地提供2萬個就業機會。在拿地方面具有天然的競爭和談判優勢。
這種產業資源優勢，讓萬達在和地方政府談判的過程中能夠處于相對強勢的地位，按照訂單模式拿地，一次性談妥底價，化整為零，分批次獲取土地，而且有定向招拍掛等定制出讓條件，萬達在南昌、合肥、重慶、成都、濟南連續3年分批次獲取土地，土地價格不變，底價成交。
在開發模式上，萬達文旅城通過現金流滾資產的模式，以財務運營和資本運作驅動開發。
先住后產模式
恒大文旅城，目前全國僅海花島和懷來兩個項目，目前均未開業，處于住宅銷售階段。
采用開發住宅，承諾后期導入產業配套的開發模式。
和萬達不同的是，恒大在文旅方面，目前尚無自身運營業態和成熟的核心IP資源，在售項目更多是打造硬件配套展示區來吸引客戶，并沒有清晰的開發和拓展模型。
現在地方政府對于特色小鎮項目的前期規劃方案，成熟度的要求越來越高，尤其是在拿地的時候就需要想清楚怎么干，變相銷售住宅的開發模式也越來越難復制。
借雞生蛋模式
比如綠城的理想小鎮，在一線城市和核心二線城市周邊，30-50公里包圍圈內的地區，盤活農業用地，整合農業、健康、教育、頤養、園區服務資源，打造農業+文旅+養老+居住復合小鎮。
綠城模式最大的特點在于聚焦存量土地，輕資產操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農林企業和地方政府進行合作，甲方出錢出地，綠城代建或者入股的模式進行開發。
與大型農業企業、林場等有大面積土地資源的合作，獲得土地，同時完成小鎮的產業導入。例如與成都多利農莊合作，開發成都小鎮項目；與浙江物產農業合作，開發杭州長樂小鎮；與中大莫干山生態園開發建設公司合作，開發莫干山觀云小鎮等。
綠城小鎮重點在于配套服務體系，綠城選擇構建開放平臺，自己強化關鍵服務，其他服務選擇和外部力量合作，包括和萬科合作。運營費用則從住宅產品的銷售額中，抽取2%左右金額，用于園區配套團隊建設和后續運營服務。
資源合作模式
傳統房地產企業做產業地產最大的短板就在于產業能力缺乏，沒有自己的產業資源庫和運營經驗，這也是很多房企做產業小鎮最大的障礙。比如碧桂園的科技小鎮模式，通過聯合外部產業資源進行合作，引進戰略投資者來突破這個問題。
例如碧桂園進入了中城新產業這類專業的產業運營機構，百富東方、清華科技園、優客工場等輕資產產業運營商，以及和思科這類巨型企業簽訂深度的戰略合作協議。通過大型企業的加持，獲得和政府在土地指標和規模上的談判空間，約定低于市場價的低價和稅收返還，通過和運營機構的風險共擔和成就共享機制來實現長期的運營。
目前來看，碧桂園的科技小鎮選址都在廣東深圳周邊，東莞和惠州一些早已經開始承接深圳產業轉移的小鎮，在已經有產業基礎的小鎮做拓展開發，一定程度上也降低了產業小鎮的開發難度。
從這四種模式來看，傳統房企轉型做特色小鎮，其實不管是做文旅還是做特色產業小鎮，成敗關鍵在于產業運營。是否有強勢的產業導入與可持續的運營能力，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開發模式和盈利模式。
