特色小鎮(zhèn)：拿對地的5個(gè)必要條件

 

做好特色小鎮(zhèn)開發(fā)有4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：拿對地、聚集產(chǎn)業(yè)資源，讓錢滾動(dòng)起來、建設(shè)專屬團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵因素，在于土地、資金、團(tuán)隊(duì)，而特色小鎮(zhèn)還多了一個(gè)：產(chǎn)業(yè)資源……做特色小鎮(zhèn)，拿對地有5個(gè)必要條件。

 

1、出發(fā)點(diǎn)。

　　

有的房企希望以“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”為幌子拿一些便宜的地，然后蓋住宅來賣。這在過去粗放管理的時(shí)候也許能在部分區(qū)域蒙混過關(guān)，現(xiàn)在則完全不可能了?，F(xiàn)在，即使是比較粗放的地區(qū)的管理，也是把小鎮(zhèn)分成好幾期，項(xiàng)目一期完成招商入駐，才能開發(fā)二期。而在上海等地，根本不看入駐，而直接看稅收。在你拿地的時(shí)候，地方政府就會(huì)與你簽訂對賭協(xié)議，要求你第一年實(shí)現(xiàn)多少稅收、第二年實(shí)現(xiàn)多少多少稅收……如果不達(dá)標(biāo)，合同就會(huì)終止，你就要退出。

　　

如果是工業(yè)用地，以畝產(chǎn)來衡量創(chuàng)稅能力。如果是商辦項(xiàng)目，則按平方米衡量創(chuàng)稅能力。而且，地方政府能夠判斷你是否有導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的能力，以及產(chǎn)業(yè)的成熟度如何，而不會(huì)聽你講故事。據(jù)了解，不同地方的地方政府，都會(huì)有一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的官員，他的專業(yè)能力是很強(qiáng)的，他能甄別出你的技術(shù)和能力。和政府談判之外，收并購也是獲取小鎮(zhèn)地塊的一種方式，收并購獲取的項(xiàng)目土地一般拿地早、地價(jià)便宜、優(yōu)惠力度更大。

 

2、城市選擇。

　　

如果你家企業(yè)在某個(gè)產(chǎn)業(yè)上有優(yōu)勢，就要尋找重視這個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市或區(qū)域拿地。你的產(chǎn)業(yè)匹配地方政府的產(chǎn)業(yè)方向，他就愿意和你深入合作。否則，除非你實(shí)力特別強(qiáng)，地方政府是不會(huì)接受的。

　　

為什么?從程序上來講，地方政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，都是經(jīng)過人大等部門討論審批的，不會(huì)輕易改變。從客觀條件來講，當(dāng)?shù)啬茏鞒鱿鄳?yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，一定是因?yàn)楫?dāng)?shù)赜幸欢ǖ漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)了，可以集聚產(chǎn)業(yè)。你的產(chǎn)業(yè)再好，不能和之前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)關(guān)聯(lián)形成規(guī)模效應(yīng)，也很難發(fā)展。

 

3、位置選擇。

　　

小鎮(zhèn)最終是要吸引精英人群前來，才能夠發(fā)展的，如果位置太偏，無法吸引到足夠的人才，就發(fā)展不起來。所以小鎮(zhèn)一般離大城市不能太遠(yuǎn)。具體多遠(yuǎn)合適?要看城市。二線城市，輻射力相對弱，就要近一些，最好是郊區(qū)。

　　

北京上海等城市，輻射力比較強(qiáng)，那么北京附近的城市，比如保定，也不是不能選擇。當(dāng)然，距離和交通的方便程度是相輔相成的，如果有軌道交通，遠(yuǎn)一點(diǎn)問題也不大。

 

4、核心資源。

　　

比如，如果小鎮(zhèn)最開始的出發(fā)點(diǎn)，就是承接大城市的溢出，那么距離和交通就是核心資源。再比如，文旅小鎮(zhèn)，景觀資源、歷史資源就是核心資源。

　　

而產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，附近區(qū)域相關(guān)的產(chǎn)業(yè)資源就是核心資源。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)只能是集聚產(chǎn)業(yè)資源，而不能完全憑空去創(chuàng)造資源。如果當(dāng)?shù)厝丝诹魇?yán)重，或產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為0，不管多強(qiáng)的企業(yè)，去了也只能失敗。當(dāng)然，還有的小鎮(zhèn)可能不止一個(gè)主題，那就要有多種資源。

 

5、地塊規(guī)模。

　　

小鎮(zhèn)規(guī)模大了，邊際效應(yīng)才會(huì)大一些，能導(dǎo)入的資源也會(huì)多一些，小鎮(zhèn)的優(yōu)勢才會(huì)出來。小鎮(zhèn)的地塊，規(guī)模至少要1500畝。3000畝左右的特色小鎮(zhèn)，一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)就夠了。而5000畝的特色小鎮(zhèn)，如果引入的是新興的產(chǎn)業(yè)，后續(xù)發(fā)展前景很廣闊，一個(gè)產(chǎn)業(yè)也夠了。

　　

而產(chǎn)業(yè)如果相對成熟，或者產(chǎn)業(yè)鏈沒那么長，5000畝以上就可以考慮引入2個(gè)以上的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)操作中，地塊是分批拿到，分期開發(fā)，最后連接起來的。