好的選址是特色小鎮(zhèn)成功的一半！究竟要考慮哪些關(guān)鍵要素？

特色小鎮(zhèn)的開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，牽涉到選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面。其中選址是第一步也是首要一步，選擇比努力更重要，好的選址是特色小鎮(zhèn)成功的一半。

根據(jù)國家部門有關(guān)規(guī)定，特色小鎮(zhèn)占地面積控制在1-3平方公里范圍內(nèi)，打造一個(gè)高度產(chǎn)城融合的空間，并要體現(xiàn)特有的地域文化。其中，建筑用地面積一般控制在1平方公里左右，聚集人口約1萬至3萬人。特色小鎮(zhèn)要突出功能集成、節(jié)約集約，目標(biāo)是達(dá)到“宜產(chǎn)、宜居、宜游”。

目前國內(nèi)企業(yè)做的特色小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)集中在康養(yǎng)和文旅兩個(gè)方向。根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局和區(qū)域空間理論，本文結(jié)合國內(nèi)企業(yè)過去幾年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，總結(jié)出特色小鎮(zhèn)開發(fā)選址需關(guān)注的五個(gè)要素。

特色小鎮(zhèn)開發(fā)選址需關(guān)注的五個(gè)要素

要素一：政府考量

企業(yè)在做特色小鎮(zhèn)的時(shí)候，一定要清楚政府對(duì)小鎮(zhèn)的定位。當(dāng)?shù)卣畬?duì)小鎮(zhèn)事業(yè)發(fā)展需要充分的理解、支持與推動(dòng)。如果政府單純認(rèn)為小鎮(zhèn)是一種產(chǎn)業(yè)園區(qū)或是一種地產(chǎn)開發(fā)，簡(jiǎn)單以土地、財(cái)政的模式思維，便于與企業(yè)做特色小鎮(zhèn)思路是錯(cuò)位的。

建設(shè)特色小鎮(zhèn)一定是一個(gè)大的規(guī)劃，分步實(shí)施的過程。其不是一個(gè)房地產(chǎn)的買賣，如果小鎮(zhèn)要推動(dòng)往前，后期涉及到多個(gè)部門的協(xié)調(diào)溝通問題，政府的主要領(lǐng)導(dǎo)需要參與推進(jìn)，不然小鎮(zhèn)最終落地成功會(huì)非常難。

要素二：購買能力

選擇購買力較強(qiáng)的城市周邊，目標(biāo)客群具有較強(qiáng)的產(chǎn)品消費(fèi)能力。做特色小鎮(zhèn)或鄉(xiāng)村振興田園綜合體，如果沒有找到區(qū)域位置的目標(biāo)人群，盲目定位產(chǎn)品，會(huì)導(dǎo)致很大不確定性，很好的東西沒有消費(fèi)者。或是應(yīng)該定位很高檔的產(chǎn)品，結(jié)果目標(biāo)群體找錯(cuò)了，對(duì)發(fā)展造成很大的影響，產(chǎn)品沒有辦法匹配消費(fèi)。

比如說在尋找目標(biāo)客群的時(shí)候，要分析當(dāng)?shù)氐呢?cái)力是結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)還是區(qū)域市場(chǎng)，目標(biāo)客戶來自于全國還是附近的重點(diǎn)城市，要做充分的考量和分析，才能最終確定產(chǎn)品的定位。

要素三：區(qū)位交通

區(qū)位的位置和城市之間的關(guān)系非常有規(guī)律可尋。對(duì)于北京和上海等一線城市，交通距離在80公里之內(nèi)的位置都不是問題。對(duì)于準(zhǔn)一線、二線城市，40公里以內(nèi)都能接受。對(duì)于三四線城市，20公里可能都太遠(yuǎn)了。所以在選擇群體的時(shí)候，城市的供給關(guān)系要非常清晰當(dāng)?shù)厝说奈幕?尤其是目標(biāo)客群的文化。

現(xiàn)在近距離出行，首選的交通工具就是高速，所以在選定位置的時(shí)候，高速的出口是最優(yōu)的位置。附近能有高鐵或機(jī)場(chǎng)當(dāng)然更好，交通節(jié)點(diǎn)距離項(xiàng)目地10分鐘車程以內(nèi)為佳。另外對(duì)于昆明、三亞這些旅游度假景點(diǎn)的項(xiàng)目，面向的是全國市場(chǎng)的群體，與區(qū)域性市場(chǎng)的定位是兩個(gè)概念，需要區(qū)別的綜合性去分析。

要素四：生態(tài)環(huán)境

這是一個(gè)非常重要的要素，因?yàn)槌鞘兄械闹挟a(chǎn)階級(jí)和富人，向郊區(qū)或者鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移的過程當(dāng)中，首先關(guān)心的是要去山清水秀的地方，要享受新鮮空氣，享受別樣風(fēng)光。對(duì)于空氣質(zhì)量，小鎮(zhèn)周圍的自然環(huán)境，都是非常在意的因素，直接影響目標(biāo)群體的變化。小鎮(zhèn)周邊有山或河流、湖泊、水庫等自然資源，有農(nóng)業(yè)資源可以利用，有歷史文化資源沉淀，這些為優(yōu)先加分項(xiàng)。

要素五：土地規(guī)模

土地規(guī)模不是越大越好，但是土地規(guī)模要有一定的量。有專家建議項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)在1000-1500畝為宜，土地指標(biāo)持續(xù)供應(yīng)有保證，容積率可綜合平衡。特色小鎮(zhèn)或田園綜合體是以造城的模式，大部分用地是各種文化、娛樂、商業(yè)、教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施等功能，從城市向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，在轉(zhuǎn)移的過程當(dāng)中，需要起碼的規(guī)模。

另外，要明白國家的土地指標(biāo)是控增量的，當(dāng)?shù)卣疄榱苏?jī)，承諾給企業(yè)多少地來建設(shè)特色小鎮(zhèn)，企業(yè)一定要去查土地的總規(guī)，看實(shí)際還有沒有用地指標(biāo)。并且要清晰城市與鄉(xiāng)村的邊界，現(xiàn)在有城市的控規(guī)，還沒有完整的鄉(xiāng)村控規(guī)，城市控規(guī)在指導(dǎo)鄉(xiāng)村控規(guī)的時(shí)候，很多項(xiàng)目是不能落地的。所以在土地的考量過程中，一定要非常清晰土地的邊界，才能把項(xiàng)目很好的實(shí)施下去。

特色小鎮(zhèn)的不同風(fēng)格類型及特點(diǎn)歸納

1、產(chǎn)業(yè)型特色小鎮(zhèn)。

對(duì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)要素和交通條件依賴性較強(qiáng)，一般適宜選址在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、綜合配套供給完備的綜合職能城市近郊，具有較好生態(tài)環(huán)境的區(qū)域。

2、景區(qū)型特色小鎮(zhèn)。

對(duì)旅游資源（自然資源或人文資源）依賴性較強(qiáng)，一般適宜選址在旅游城市及周邊，或人口市場(chǎng)流量較大的綜合職能城市近郊。

3、商業(yè)型特色小鎮(zhèn)。

需要大流量客源為支撐，一般適宜選址在擁有大量持續(xù)流動(dòng)客源且消費(fèi)需求旺盛的綜合職能城市的城區(qū)、旅游城市及交通樞紐城市。

4、社區(qū)型特色小鎮(zhèn)。

目標(biāo)市場(chǎng)以追求理想生活的城市居民為主，一般要求居住環(huán)境優(yōu)良，交通及相關(guān)配套服務(wù)相對(duì)便利，具有較好居住環(huán)境的環(huán)城或近郊區(qū)域。

特色小鎮(zhèn)成功選址案例介紹

1、烏鎮(zhèn)雅園康養(yǎng)小鎮(zhèn)。

被譽(yù)為中國最成功的養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)。雖然位于浙江的一個(gè)縣級(jí)市，但是地處江浙滬“金三角”、杭嘉湖平原腹地，距杭州、蘇州均為60公里，距上海106公里，而且位于中國歷史文化名鎮(zhèn)——烏鎮(zhèn)。烏鎮(zhèn)是國家5A級(jí)景區(qū)，是江南六大古鎮(zhèn)之一，素有“中國最后的枕水人家”、“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府”之稱。2014年11月10日始，烏鎮(zhèn)成為世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)永久會(huì)址，全球國家和地區(qū)政要、國際組織負(fù)責(zé)人、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)領(lǐng)軍人物在這里開會(huì)，和達(dá)沃斯一樣，具有世界級(jí)的影響力。

2、玉皇山南基金小鎮(zhèn)。

位于浙江杭州上城區(qū),緊靠杭州市中心，距離西湖3公里、杭州新CBD錢江新城6公里、距蕭山國際機(jī)場(chǎng)半小時(shí)車程。玉皇山南基金小鎮(zhèn)坐落于南宋皇城遺址核心區(qū)塊，處于玉皇山之南、錢塘江之北。小鎮(zhèn)規(guī)劃面積3平方公里，核心辦公區(qū)域1平方公里，屬于典型成功的產(chǎn)業(yè)型特色小鎮(zhèn)。

3、桃李春風(fēng)頤樂小鎮(zhèn)。

位于杭州市遠(yuǎn)郊的臨安，距離主城區(qū)武林廣場(chǎng)約40公里，地鐵5號(hào)線附近，臨近青山湖森林公園，典型的遠(yuǎn)郊旅游度假類型。小鎮(zhèn)占地約61萬平方米，總建筑面積約26萬平方米，容積率僅0.36。桃李春風(fēng)屬于典型的社區(qū)型特色小鎮(zhèn)成功范例，交通位置便利，居住環(huán)境優(yōu)良，配套設(shè)施完善。

文章來源：元亨祥集團(tuán)