特色小鎮的開發模式
作為一個新建項目的特色小鎮的整體開發，涉及規劃、立項、建設、生產、運營等流程及其中相關內容（包括但不限于項目設計、土地征遷與整理及基礎設施建設、公共服務設施建設及公共配套服務設施、住宅及產業物業開發、招商服務、商業運營服務），存量的特色小鎮項目還涉及項目移交。
在此過程中，PPP模式下的特色小鎮項目的運作模式可根據社會資本所負責的項目內容進行劃分。
（1）將整個特色小鎮的開發、建設、運營進行打包全部交由某一個社會資本或聯合體進行開發，由該社會資本負責特色小鎮全部的項目設計、土地征遷與整理、基礎設施建設、公共服務設施建設、公共配套設施建設、住宅及產業物業開發，招商服務、商業運營服務等。
（2）根據特色小鎮的開發建設內容和經營性的強弱，對開發建設項目進行分類，將土地征遷與整理和基礎設施建設交由一級開發社會資本開發，將公共服務設施交由公共服務供應商建設并運營，將住宅及產業物業交由房地產商進行開發并運營，教育和醫療等公共配套服務由政府選擇專業的服務商提供或由政府自己提供。政府負責特色小鎮的整體規劃設計、概念設計，在項目建成后統一進行產業和服務招商。
（3）社會資本僅僅負責特色小鎮的土地征遷與整理和基礎設施建設等非經營性項目開發，政府負責特色小鎮的整體規劃設計、概念設計，公共服務設施由政府自己建設和運營或另行委托社會資本運營，住宅及物業產業開發由政府方按傳統房地產開發模式進行開發，教育和醫療等配套公共服務由政府方提供。
特色小鎮的發展架構
特色小鎮開發之后，在其具體的建設與發展過程中，有幾個關鍵的側面。做好這幾個側面的工作，在這幾個側面逐步搭建起、完善好架子，是特色小鎮進一步添磚加瓦的基本框架。這幾個側面就是特色小鎮發展的架構，即特色小鎮建設過程匯中的重點內容。主要架構有：泛產業聚集結構、泛旅游產業聚集結構、旅游目的地架構、新型城鎮化架構、智慧化與互聯網引擎。
1、泛產業聚集結構。
泛產業聚集結構，是特色小鎮的特色產業建設方面的發展框架。特色小鎮聚集自身優勢的特色產業，以特色產業為引擎，延伸產業鏈，形成“產業本身+產業應用+產業服務”的相關產業機構的集聚。
2、泛旅游產業聚集結構。
泛旅游產業聚集結構，是特色小鎮的旅游產業建設方面的一大發展框架。特色小鎮以特色產業為基礎，以旅游為引擎，以旅游十二要素（吃、住、行、游、購、娛、商、養、學、閑、情、奇）為內容，打造泛旅游產業集群結構，側重于旅游產業及相關附屬產業的開發和聚集，形成經濟效益。
3、旅游目的地架構。
旅游目的地架構，是特色小鎮的旅游產業建設方面的另一大發展框架。與泛旅游產業聚集結構不同，旅游目的地架構的重點在于對小鎮環境質量及服務水平的提升。特色小鎮不完全是旅游產業單一發展的區域，但又必須有旅游產業的發展。而每個特色小鎮都是一個以3A級景區為主導的旅游目的地（旅游類特色小鎮需達到5A級風景區的標準），這是對特色小鎮環境風貌的要求。
4、新型城鎮化架構。
新型城鎮化架構，是特色小鎮在城鎮基礎設施建設和城鎮服務提供方面的發展框架。伴隨著特色產業和旅游產業的開發與發展，就業、居住及游覽人口逐漸在小鎮集聚，居民和游客對特色小鎮的硬件設施及軟件服務的需求迅速增加，對其設施及服務的質量與水平也提出了越來越高的要求，這也帶來城市居住及配套服務的發展，進而形成城鎮化架構。
5、智慧化與互聯網引擎。
智慧化與互聯網引擎，是特色小鎮現代化建設的一個重要發展框架，它對特色小鎮的特色產業的發展，旅游產業的發展，特色小鎮的打造、服務的提供以及管理與運營起著十分重要的輔助作用。隨著智慧化與互聯網的應用在小鎮的生產、生活各方面的不斷推進，特色小鎮的特色產業能夠更為高效地發展，小鎮的管理與運營也能高效地進行。而在旅游產業，以通信和信息技術為支撐，以游客互動體驗為本，以便捷優化管理為保障的智慧化旅游，可促進產業結構的升級。
特色小鎮的運作模式
在開發、發展的基礎上，如何使特色小鎮高效、高質地運作起來成為關鍵，這也是決定一個特色小鎮的產業建設、城鎮建設、文化傳承等多個方面成敗與否的關鍵。因此，特色小鎮的運作模式在小鎮的發展過程中起到思路引領、環節助推、功能發揮的重要作用。
特色小鎮的運作模式具體分為：特色小鎮的商業模式、特色小鎮的投融資模式、特色小鎮的運營模式。
1、特色小鎮的商業模式。
特色小鎮的商業模式是建設小鎮、開發小鎮的目標指引，及其之下的宏觀思路規劃。其是特色小鎮盈利的流程，是一個階段的成本投入的回收和對下個階段進行投資的開始。其作為特色小鎮投資、建設的回報機制，成為了特色小鎮投融資環節之前的重要利益考量。
特色小鎮的商業模式根據開發順序，主要包括的內容有：土地一級開發、二級房產開發、產業項目開發、產業鏈整合開發、城鎮建設開發。
土地一級開發：相關企業既可僅做一級土地的開發，在特色小鎮的相關建設部分完成、產業發展一定程度后，因土地價值的上升而直接進行獲利，也可在進行一級土地開發的同時，通過其他模式（如補貼方案），享受多渠道的收益。
二級房產開發：特色小鎮在土地進行開發后，特色產業帶來就業居民人口，旅游產業帶來游客人口。此時，小鎮人員的居住需求勢必會吸引進行相關房產的開發，具體包括：一居所地產、二居所地產（周末）、三居所地產（度假）、養老地產、商鋪地產、客棧公寓地產。獲得房產開發、銷售后產生的收益，或獲得因小鎮建設的開展，而帶來的房產價值上升的利益。
產業項目開發：特色小鎮的發展是圍繞著其特色產業和旅游產業的發展而進行的，因此在小鎮的建設過程中，對小鎮的特色產業（科教文衛等產業導入及產業園開發）與旅游產業項目（主題公園、休閑商街、夜間休閑表演）的投資所帶來的收益產出，也是獲取盈利的一大渠道。
產業鏈整合開發：在兩大產業發展的基礎上，形成兩大產業鏈（泛旅游產業鏈和特色產業鏈），兩大產業鏈互相支撐，構建區域產業生態圈（金融、教育、居住人群、城市化機構和政府政策等），進而創造出更多的投資項目。這是產業項目開發的商業模式的進一步延伸和發展。
城鎮建設開發：在特色小鎮建設的過程中，尤其是建設的中后期，小鎮人口逐漸聚集到一定規模時，對小鎮的城鎮服務需要會達到一定水平，進而小鎮服務的相關設施（如基本服務：公共交通服務、社會服務；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學校、醫院等）的投資與建設將迎來機遇和盈利空間。
2、特色小鎮的投融資模式。
1）特色小鎮的具體項目的一般資金來源。
特色小鎮的項目包括商業開發項目和政府購買服務項目。
商業開發項目具體包括：商業化旅游項目、特色產業項目和產業鏈整合項目、商業房地產項目。該類項目由社會資本進行投資。
而政府購買服務包括：特色小鎮土地儲備項目（土地征收和拆遷安置項目、土地開發及相關基礎設施項目）、特色小鎮PPP項目（公共設施建設項目、特色小鎮規劃項目、旅游基礎設施建設運營項目、公共設施運營與服務項目、產業招商和企業發展服務項目等）。其中，特色小鎮土地儲備項目由政府性基金支出，而特色小鎮PPP項目由一般公共預算支出。
特色小鎮的融資模式有多樣化的選擇，其中包括：銀行抵押貸款、資產證券化、產業基金、發行企業債券等融資模式。
（1）銀行抵押貸款：該方式籌資金額有限、對抵押資產條件要求較高，不能滿足特色小鎮建設的全部資金需求。
（2）資產證券化：在項目運營期，也可以通過資產證券化手段為后續社會資本和產業基金的退出提供退出路徑，從而增強特色小鎮項目對社會資本和產業基金的吸引力。
（3）產業基金：產業基金既可以是債權融資也可以是股權融資，如果是股權融資，則可以大大提高項目公司的財務穩定性，也為項目公司通過其他債權方式融資預留了空間。
（4）發行企業債券：發行企業債券對企業實力、信譽要求較高，必要時需通過各種手段對所發行的債券進行信用増級。如果發行的債券要上市交易，則還需滿足上市交易的條件。
特色小鎮在項目的融資過程中，應綜合運用上述融資方法及其他融資手段進行項目融資，達到滿足項目建設資金需求、保障財務結構穩定的目標，從而保證特色小鎮建設的順利進行。
2）特色小鎮的PPP模式。
➣概述
隨著特色小鎮培育由申報逐漸進入實施階段，必然會產生巨大投資需求問題，即特色小鎮建設強調的是產業、文化、宜居、環境等各種要素的整合，而當地政府往往缺乏這樣的運作能力。因此，才需要引入社會資本，引入專業的城市投資建設運營商，通過PPP模式，通過專業化的手段擺脫當地人才、資金、能力不足這種瓶頸來進行優質資源的整合，促進當地的跨越式發展。
PPP模式，是Public Private Partnership的縮寫，即政府和社會資本合作模式，強調的是政府和社會資本合作，雙方建立利益共享、風險共擔的合作伙伴關系。
就在住建部公布首批特色小鎮名單的當天，10月14日，住建部、中國農業發展銀行聯合發布了《關于推進政策性金融支持小城鎮建設的通知》。通知指出，中國農業發展銀行各分行要積極運用政府購買服務和采購、政府和社會資本合作（PPP）等融資模式，為小城鎮建設提供綜合性金融服務，并聯合其他銀行、保險公司等金融機、構以銀團貸款、委托貸款等方式，努力拓寬小城鎮建設的融資渠道。
➣特色小鎮PPP項目的合作主體
特色小鎮PPP項目共有四類合作主體：獲得政府授權的下屬機構或下屬公司，各類投資主體（特殊之處在于可能會包含各類鎮村集體經濟、合作經濟組織）、金融機構或其他投資人，咨詢設計、工程施工、招商運營等產業服務機構等，合作成立PPP項目公司作為實施主體。
➣特色小鎮PPP項目的基本模式
政府方（政府及國有投資公司）通過部分投資的杠桿作用，撬動社會資本（企業、基金、其他投資機構）投入特色小鎮項目。由政府方和社會資本方共同出資，設立特色小鎮PPP項目公司。
在此過程中，政府方與PPP項目公司根據各方需要，簽訂購買服務的PPP合同，明確特色小鎮內部哪些部分由社會資本來負責建設和運營，明確各方權利、義務、風險承擔及收益分配方式與補貼方式。同時，政府或者其下屬機構或公司，將該特色小鎮項目的特許經營權移交給PPP項目公司，政府財政部門向項目公司提供專項資金補貼。
PPP項目公司根據項目啟動和建設資金所需，向金融機構（商業銀行；投資銀行、信托銀行）進行融資，并由擔保機構提供擔保。此后，PPP項目公司將資金投入項目，并與相應的咨詢服務機構、工程施工單位、運營服務機構簽訂服務購買合同，或由后者進行直接投資或組建聯合體共同開發。
在一切具備之后，項目公司開始特色小鎮的開發、建設、運營：土地管理、基礎設施建設、公共設施建設、物業項目開發、特許經營服務、特色產業項目、產業發展服務、旅游休閑項目、服務保障設施、其他綜合服務等。
待項目產生收益后，項目公司向金融機構進行還款，并將剩余收益按照之前的合同的具體規定，向各方分配。
➣特色小鎮PPP項目的兩類參與收益
特色小鎮PPP項目運營過程中，項目公司的參與收益來源于：開發建設成本補償，特許經營收益。此兩項收入之和會使各參與者有一定的利潤收入，但成本補償可能不能完全覆蓋各參與者的投入，不足部分需要特許經營收益補足。PPP對于價格管理的基本的要求是：定價應基于成本，并進行適度價格管制，既保證項目運行及社會資本的合理收益，又不損及公共利益，同時要建立對收益進行補貼、調整或約束的條款。
而對政府來說，其償付各參與者的成本和利潤的主要來源為：土地出讓收入、稅收收入、非稅收入、專項資金。
特色小鎮的PPP項目，及特色小鎮PPP項目中的相關運作模式，本文于后文展開詳細敘述。
3、特色小鎮的運營模式。
特色小鎮的運營是以企業為主體的，而政府負責小鎮的定位、規劃、基礎設施和審批服務，以及引進社會資本建設特色小鎮。
運營模式的設計，涉及到各類主體在小鎮建設過程中地位的明確，和職責的劃分。政府起引導作用，負責頂層設計。其進行產業培養、創造制度環境、建設基礎設施、提供公共服務、加強社會治理等；市場起運作作用，即通過市場資源的配置，在小鎮的建設過程中起決定性的運作、發展作用；企業是小鎮建設的主體，其尋找市場機會進行資源整合以發揮自身優勢；社會公眾起參與作用，在小鎮的建設過程中，共同參與、實施監督。
這樣，通過政府、市場、企業、公眾的主體地位和職責的劃分，為特色小鎮的高效、高質的運營構建起合理的運營模式。
文章來源：建緯律師
