特色小鎮的本質解讀
特色小鎮是指依賴某一特色產業和特色環境因素（如地域特色、生態特色、文化特色等），打造的具有明確產業定位、文化內涵、旅游特征和一定社區功能的綜合開發項目。是旅游景區、消費產業聚集區、新型城鎮化發展區三區合一，產城一體化的新型城鎮化模式。
特色小鎮的發展架構
1、以特色產業為引擎的泛產業聚集結構。
特色小鎮主要聚焦自身優勢的特色產業；延伸產業鏈，形成“產業本身+產業應用+產業服務”的相關產業集群機構。
2、以旅游為引擎的泛旅游產業聚集結構。
以特色產業為基礎，發展旅游產業；以旅游的十二要素為內容，打造泛旅游產業集群結構。
3、旅游目的地架構。
特色小鎮不完全是旅游，但又必須是旅游；每一個特色小鎮都是一個以4A景區為主導的旅游目的地。
4、新型城鎮化架構。
人口聚集，帶來城市居住及配套服務的發展，進而形成城鎮化架構。
5、智慧化與互聯網引擎。
以通信和信息技術為支撐，以游客互動體驗為根本，以便捷優化管理為保障的智慧化旅游，可促進產業結構升級。
因此特色小鎮是以“雙產業”即特色產業與旅游產業為主，“三引擎”即產業引擎、旅游引擎、智慧化及互聯網引擎相協調，“三架構”及產業鏈整合架構、旅游目的地架構（景區）、城鎮化架構共同支撐的發展架構。
特色小鎮的總體特征
1、以特色的產業及環境資源為基礎。
產業資源是特色小鎮打造的前提；環境資源是特色小鎮打造的重要依托；資源如何轉化為面向市場的核心吸引力是其核心指向。
2、以堅定的政府政策及投融資支持為依托。
以產業為引領，實現“產業+文化+旅游+社區”的四重功能；各功能之間并不是簡單的大糅合，而是相互之間有機的整合與融合。
3、以產城一體化綜合開發為手段。
主要表現為產業的綜合發展；功能的綜合配置；土地的綜合開發；配套的綜合建設；目標的綜合打造等方面。
4、以泛旅游為引擎與目標歸宿。
擁有完善的城鎮及旅游配套設施；擁有超越一般景區的較高品質的服務（包括旅游服務于公共服務）。
5、以產業鏈開發及房產開發為盈利核心。
土地一級開發：直接獲利，享受升值效益；房產開發：房產銷售、房產回收經營；項目開發：經營收益等。
特色小鎮的關鍵在于產業培育
特色小鎮的產業為雙產業為主，即“特色產業+旅游產業”。
其中自身特色產業主要指新興產業或傳統經典產業，諸如信息經濟、環保、健康、時尚、金融、高端裝備等新興產業；茶葉、絲綢、石刻、文房、青瓷等傳統產業。
泛旅游產業主要是“旅游+農業”、“旅游+鄉村”、“旅游+工業”、“旅游+健康”、“旅游+體育運動”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面內容。
特色產業的架構
泛旅游產業的架構
特色小鎮發展的基礎是人口聚集
人口聚集的變遷是城市化的重要表現，人口聚集是城市化的基礎。
人口的兩種聚集模式，包括長期居留型聚集與中短期流動性聚集，這兩種人口聚集模式的結合，將為城鎮化發展帶來大量的就業人口和消費人口，形成城鎮化發展的基礎，決定著城鎮發展格局。
1、特色產業帶動的人口聚集及城鎮化發展邏輯。
特色產業的發展，形成產業聚集，產業聚集帶來就業人口的增加，形成常住居民，常住居民的各種需求，促進地產、金融、公共服務等配套產業及設施的發展，進而推動城鎮化架構的形成。
2、泛旅游產業帶動的人口聚集及城鎮化發展邏輯。
以“旅游吸引核”為基礎，通過旅游的“搬運”功能，形成大規模的外來游客的聚集，游客聚集形成食住行游購娛等多樣化的消費結構，由此形成消費產業的聚集，構成城鎮發展的產業結構，帶來大量的就業人口于服務人口。
這些人口與當地居民結合，產生對城鎮居住、交通、金融、文化等的需求，由此帶動城鎮化結構的形成。
特色小鎮的綜合開發架構
特色小鎮的打造要點
1、落實城鎮化的功能要求，構建“產城人文”一體化的城鎮。
特色小鎮以特色產業與泛旅游產業的整合為支持；大量就業人口及休閑化消費的聚集為動力機制；配套設施及服務的配置為基礎依托；就業人口的居住建設與旅游人口的度假居住建設為居住配套；管理、金融、運營的創新為相關保障。
2、發揮區域引擎綜合效應，帶動周邊鄉村城鎮化。
特色小鎮注重產業培育、注重經營持續、注重區域帶動等三個方面。
3、結合具體環境特征，打造生態宜居環境。
特色小鎮遵循“不占耕地”的用地原則，“大力優化區域生態環境”的生態原則，“挖掘文化，打造美麗特色小鎮”的文化原則。
特色小鎮的開發架構
特色小鎮以特色產業引擎與旅游吸引核為中心，依托核心產業園區與休閑聚集區，形成產業延伸環、居住發展與社區配套網的綜合架構。
特色產業項目開發架構
特色產業開發具體落地架構主要分為事業導入與產業開發兩個方面。事業導入主要分為科（產業科研基地）、教（教育培訓園區）、文（產業博物館）、其他（比如康復療養醫院）等。
產業開發包括產業本身（科技產業園、產業孵化園、雙創中心、創想園等）；產業應用（應用示范園等）；產業服務（產業+貿易、產業+會議、產業+康養、產業+運動、產業+休閑娛樂等等）。
旅游產業項目開發架構
旅游產業項目以“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的開發架構模式。
旅游吸引核——特色項目吸引核（包括主題樂園、景區等）、風貌吸引核（包括古鎮、藝術、創意等）、廣場吸引核（包括激光水秀、篝火晚會等）、餐飲吸引等。
休閑聚集——餐飲聚集、酒吧與夜間聚集、創意客棧聚集等。
商街——創意工坊街區（諸如百工坊、百藝坊等）、娛樂游樂街區（演藝、洗浴、養療等）、休閑街區與商業地產。
居住——就業與本地居民第一居所、大城市與周末居住第二居所、養老與度假居住第三所等。
特色小鎮的商業模式
1、土地一級開發。
僅做土地的一級開發，直接獲利；進行一級土地開發，同事通過其他模式（如補貼方案等），享受升值收益結構。
2、二級房產開發。
包括六大房產結構：一居所地產、商鋪型地產、客棧公寓型地產、二居所地產（周末）、三居所地產（度假）、養老地產。通過銷售回收經營等方式形成銷售運營模式。
3、產業項目開發。
一是特色產業項目開發，包括科教文衛等產業事業導入及產業園、孵化園等產業本身開發；二是旅游產業項目開發，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等）；通過項目的運營獲得收益。
4、產業鏈整合開發。
兩大產業鏈：泛旅游產業鏈和特色產業鏈；兩大產業鏈相互支撐，構建區域產業生態圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機構和政府政策等。
5、城鎮建設開發。
城市服務：公共交通服務、社會服務等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、學校、醫院等。
特色小鎮的運營模式
以企業主體，政府服務，政府負責小鎮的定位、規劃、基礎設施和審批服務，引進民營企業建設特色小鎮。
特色小鎮的投融資模式
主要以構建以項目為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺相互協調；特色小鎮投融資平臺為互相支撐的投融資框架結構。
特色小鎮的投融資模式流程圖
特色小鎮的PPP模式
特色小鎮開發中的資源導入模式
以產業鏈整合為模式，有效利用各種資源，突破原有的項目推進和開發時序，將后期導入前期，在進行策劃規劃設計的同時，引入后期的建造、成熟項目、營銷、管理、服務、投融資等資源，使得策劃規劃過程也成為一個推動項目落地的過程。
結合建造導入
結合運營導入
以整合特色小鎮下的投融資平臺為基礎，構建與培育區域旅游上市公司和新三板企業為核心，PPP項目為抓手，創新旅游IP導入為驅動，形成創新的旅游投融資模式，推進特色小鎮創新發展。
文章來源：地產報
