特色小鎮(zhèn)六大盈利模式分析

小鎮(zhèn)五花八門的開發(fā)模式之后，我們來(lái)看看小鎮(zhèn)怎么賺錢，作為小鎮(zhèn)的開發(fā)主體，眾多企業(yè)扎堆進(jìn)入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的同時(shí)也在思考：特色小鎮(zhèn)到底賺不賺錢、怎么賺錢，本期專題將從特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體——開發(fā)商的角度，簡(jiǎn)要剖析特色小鎮(zhèn)的盈利模式。

開發(fā)商涉及小鎮(zhèn)開發(fā)的前中后全鏈條，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在前期開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)以及地產(chǎn)開發(fā)均可以找到相應(yīng)的贏利點(diǎn)：

政策性資金

在小鎮(zhèn)開發(fā)初期，政府為了引進(jìn)企業(yè)投資開發(fā)，保證小鎮(zhèn)集約化開發(fā)，除了在土地出讓方面存在土地政策優(yōu)惠外，往往會(huì)有一定政策性資金補(bǔ)貼和土地優(yōu)惠政策，這在前期將大幅度減少企業(yè)投資開發(fā)成本。

比如青島市政府在《關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的意見》中就提出：

由政府出資10億，成立規(guī)模50億元特色小鎮(zhèn)發(fā)展基金，支持特色小鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

對(duì)于特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)給予資金補(bǔ)助，對(duì)特色小鎮(zhèn)內(nèi)被認(rèn)定為市級(jí)孵化器的，給予一次性補(bǔ)助100萬(wàn)元;被認(rèn)定為國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器的，給予一次性補(bǔ)助200萬(wàn)元。對(duì)特別重大的公共科技創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，可按“一事一議”的原則制訂相關(guān)扶持政策。

六大盈利模式

一、工程收益——建造收益是開發(fā)的前提

這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。公共基礎(chǔ)設(shè)施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施;學(xué)校、醫(yī)院、公園、廣場(chǎng)、 文化體育設(shè)施、綜合服務(wù)區(qū)、游客接待中心等公共服務(wù)設(shè)施。

如華夏幸福受政府委托對(duì)小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，變毛地為熟地后，通過政府回購(gòu)，獲得盈利。

二、土地升值——區(qū)域開發(fā)是小鎮(zhèn)開發(fā)的基礎(chǔ)和核心

這里主要指一級(jí)開發(fā)，也就是由政府主導(dǎo)的方式。

特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來(lái)周邊土地的溢價(jià)，政府通過土地財(cái)政可以獲得大量收入。

除了這些財(cái)政收益以外，特色小鎮(zhèn)將為地方帶來(lái)更多無(wú)形的收益，如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的形成、就業(yè)增加和更多高素質(zhì)人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，是政府大力推動(dòng)特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

以玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，該小鎮(zhèn)根據(jù)金融人才國(guó)際化、精英型的特點(diǎn)，堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)鏈招商、生態(tài)圈建設(shè)的模式，通過聯(lián)合政府性行業(yè)組織、龍頭企業(yè)和知名中介，開展海內(nèi)外招商及合作業(yè)務(wù)，快速推動(dòng)私募金融集聚發(fā)展，一批涵蓋股權(quán)投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮(zhèn)。自2015年玉皇山南基金小鎮(zhèn)正式揭牌之后，已經(jīng)有1000多家對(duì)沖基金和私募基金在小鎮(zhèn)注冊(cè)，資金管理規(guī)模達(dá)5800億元(約合840億美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費(fèi)補(bǔ)貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮(zhèn)現(xiàn)在已然成為上海、北京和深圳之外中國(guó)最大的對(duì)沖基金聚集地。2015年稅收超過4億元，而2016年第一季度稅收就超過了3億元，實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。

三、房產(chǎn)收益——房地產(chǎn)是產(chǎn)城一體化中必需的蛋糕

這里主要指二級(jí)開發(fā)，即企業(yè)通過地產(chǎn)銷售和自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲利。包括工業(yè)地產(chǎn)租售、居住地產(chǎn)租售、商業(yè)地產(chǎn)租售、休閑地產(chǎn)租售。

碧桂園科技小鎮(zhèn)是另一個(gè)典型例子，小鎮(zhèn)計(jì)劃投資總額約1300億元，其規(guī)劃創(chuàng)新小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比，開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出，長(zhǎng)短相濟(jì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、旅游收益——旅游產(chǎn)業(yè)可以帶來(lái)現(xiàn)金流

這里主要是指泛旅游現(xiàn)金流回報(bào), 旅游產(chǎn)品體驗(yàn)性附加價(jià)值收益。即以景區(qū)模式運(yùn)營(yíng)，除門票收入外，住宿、餐飲、購(gòu)物等業(yè)態(tài)收入也是主要盈利來(lái)源，該類模式相對(duì)清晰，市場(chǎng)上也有相對(duì)成熟和可以對(duì)標(biāo)參考的對(duì)象，操作的關(guān)鍵在于是否有專業(yè)景區(qū)運(yùn)營(yíng)能力。產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間的融合可以產(chǎn)生大量的收益，如旅游+文化，旅游+體育，旅游+健康，旅游+養(yǎng)老養(yǎng)生等泛旅游消費(fèi)收益。

烏鎮(zhèn)是景區(qū)盈利的典型代表，其經(jīng)營(yíng)模式被譽(yù)為行業(yè)典范，整個(gè)古鎮(zhèn)都以景區(qū)形勢(shì)圍起來(lái)，入口處購(gòu)買門票，分為東柵和西柵，票價(jià)為東柵100元、西柵120元、聯(lián)票為150元。走入古鎮(zhèn)會(huì)發(fā)現(xiàn)各類商戶的業(yè)態(tài)不會(huì)重復(fù)，分布科學(xué)，注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài)，比如手工藝店、特色客棧、傳統(tǒng)餐飲等，會(huì)根據(jù)酒吧區(qū)，小商店區(qū)，傳統(tǒng)工藝區(qū)等進(jìn)行分布，每個(gè) 細(xì)分業(yè)態(tài)只有一家店，避免商戶間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。偏重旅游的特色小鎮(zhèn)，旅游消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈完善，上下游產(chǎn)業(yè)核心都掌控在投資者手中。

五、特色產(chǎn)業(yè)收益——必需發(fā)展成為現(xiàn)金流聚集的產(chǎn)業(yè)

這里一是特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā);二是旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括旅游吸引核項(xiàng)目(如主題公園)、休閑消費(fèi)聚集項(xiàng)目(如休閑商街)、夜間休閑聚集項(xiàng)目(如水秀表演等);通過項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)獲得收益。

小鎮(zhèn)自身能夠依托優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條，同時(shí)與旅游結(jié)合實(shí)現(xiàn)盈利，該類型一般自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚，需要充分結(jié)合已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行適度旅游產(chǎn)業(yè)融入、功能拓展和環(huán)境營(yíng)造。比如景德鎮(zhèn)陶瓷小鎮(zhèn)，將陶瓷產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)融合互動(dòng)，打造多元化的陶瓷體驗(yàn)，如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng)、陶瓷轉(zhuǎn)盤等，形成較為豐富的盈利點(diǎn)。達(dá)到產(chǎn)業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益、特色產(chǎn)品持續(xù)產(chǎn)出收益的效果。

六、城鎮(zhèn)建設(shè)——功能盈利

這里主要指依托具有地方特色的主題功能拓展經(jīng)營(yíng)形成相關(guān)盈利，圍繞主題功能，聯(lián)動(dòng)旅游體驗(yàn)，形成食、住、行、游、購(gòu)、娛、康、教等多元業(yè)態(tài)的消費(fèi)盈利，該類模式的關(guān)鍵在于如何發(fā)掘和尋找具有地域特色的主題功能，專業(yè)運(yùn)營(yíng)，拓展盈利鏈條。特色小鎮(zhèn)要開發(fā)城市服務(wù)，公共交通服務(wù)、社會(huì)服務(wù)等;城市智能化管理;城市配套;銀行、學(xué)校、醫(yī)院等。

比如袁家村緊抓餐飲功能，深入發(fā)掘，拓展鏈條，通過人流量帶動(dòng)人均消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)高額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。依托城市中心優(yōu)勢(shì)，將贛州郁孤臺(tái)小鎮(zhèn)打造能夠承載城市商業(yè)配套功能的文旅小鎮(zhèn)，通過燈光節(jié)等活動(dòng)的開展，取得了街區(qū)最高日人均突破40000人次成績(jī)。

文章來(lái)源：洞悉文旅