特色小鎮(zhèn)：萬(wàn)科良渚模式可否復(fù)制？

風(fēng)景、環(huán)境、居民的幸福感……從很多個(gè)方面看，已經(jīng)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)達(dá)16年的萬(wàn)科良渚文化村都是一個(gè)不一樣的存在，有不少人甚至稱文化村為“中國(guó)最美小鎮(zhèn)”。

在當(dāng)今中國(guó)各種“特色小鎮(zhèn)”層出不窮的大熱局面下，良渚文化村的發(fā)展也成為了各方矚目的焦點(diǎn)，這個(gè)至今尚未完全開(kāi)發(fā)結(jié)束的項(xiàng)目，未來(lái)將如何發(fā)展？

在全國(guó)“特色小鎮(zhèn)”大熱的局面下，良渚文化村會(huì)成為第一個(gè)完美樣本嗎？良渚文化村的經(jīng)營(yíng)效益到底怎樣？

“為什么良渚這個(gè)項(xiàng)目在萬(wàn)科到目前為止都沒(méi)有成熟復(fù)制？因?yàn)槿f(wàn)科也是講究快速現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的公司，而小鎮(zhèn)的項(xiàng)目周期拉得太長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、公共、人居在一起是一個(gè)復(fù)雜的命題。”1月15日，杭州萬(wàn)科良渚文化藝術(shù)中心館長(zhǎng)沈毅晗表示。

杭州萬(wàn)科良渚文化村，是浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司旗下的一個(gè)“地產(chǎn)新鎮(zhèn)”的遠(yuǎn)郊大盤，位于杭州市區(qū)西北約20公里處，占地面積約10000畝。

良渚文化村由南都房地產(chǎn)集團(tuán)于2000年啟動(dòng)，2006年萬(wàn)科并購(gòu)南都后接手，其以“新都市主義人居場(chǎng)所”的定位，對(duì)良渚進(jìn)行“城市配套服務(wù)商”試驗(yàn)田打造，是業(yè)內(nèi)最早提出“小鎮(zhèn)”概念的項(xiàng)目，被稱作“四大神盤”之一，并被作為G20峰會(huì)的外場(chǎng)參觀點(diǎn)。 截止到2016年年底，良渚共交付10000余戶，常住6600余戶，入住率超60%。

2016年以來(lái) ，特色小鎮(zhèn)培育工程興起后，良渚文化村的一部分也被納入政府的“夢(mèng)棲小鎮(zhèn)”，一度成為人居和產(chǎn)業(yè)結(jié)合的樣本，被認(rèn)為是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向之一。2013年6年，藍(lán)城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在參觀良渚時(shí)就曾表示，良渚模式是“國(guó)家城鎮(zhèn)化的未來(lái)”。

沈毅晗于2007年加入萬(wàn)科，2011年-2014年間任良渚文化村助理總經(jīng)理，著有《走近夢(mèng)想小鎮(zhèn)》一書(shū)，講述良渚的開(kāi)發(fā)建設(shè)與社區(qū)營(yíng)造。 他表示，小鎮(zhèn)培育需要慢“熬”，由于總體投資成本很高，屬于超級(jí)大盤項(xiàng)目，在萬(wàn)科內(nèi)部都比較謹(jǐn)慎。從某種意義上講，當(dāng)前較熱的特色小鎮(zhèn)培育需要“降溫”。

開(kāi)發(fā)商代行公共職能

沈毅晗在書(shū)中透露，中國(guó)國(guó)家大劇院設(shè)計(jì)者、法國(guó)建筑師設(shè)計(jì)師保羅·安德魯?shù)搅间緟⒂^時(shí)提的第一個(gè)問(wèn)題就是：“這里的道路是你們維護(hù)的嗎？這里的居民向你們交稅嗎？”

對(duì)此，沈毅晗答復(fù)，市政公路的確由萬(wàn)科代為維護(hù)，但居民只用交物業(yè)管理費(fèi)。保羅·安德魯繼續(xù)追問(wèn)： “你們開(kāi)發(fā)商不是有離開(kāi)的一天嗎？如果當(dāng)?shù)鼐用癫唤o你們納稅，你們?cè)趺醋龅娇沙掷m(xù)呢？”

事實(shí)上，這正是良渚的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是否可持續(xù)的一個(gè)難點(diǎn)。

“小鎮(zhèn)一般從遠(yuǎn)郊大盤起步，而遠(yuǎn)郊的政府行政職能和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平往往是不太匹配的。”沈毅晗表示，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)將遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)項(xiàng)目往文旅產(chǎn)業(yè)方向打造，但小鎮(zhèn)在行政區(qū)劃下可能僅歸屬于縣政府、甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，后者的組織架構(gòu)和人員配套不足以支撐特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)，需要有專門的團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)營(yíng)。

以良渚為例，萬(wàn)科在良渚村內(nèi)執(zhí)行了醫(yī)療、教育、宗教、交通等職能，興建了學(xué)校、教堂、寺廟、圖書(shū)館等一批公共設(shè)施，開(kāi)通往返城區(qū)的業(yè)主班車，同時(shí)還組織發(fā)起社區(qū)文明公約《村民公約》。早期小區(qū)內(nèi)無(wú)派出所，萬(wàn)科還組建物業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)執(zhí)行小鎮(zhèn)的治安及城管功能。 總體來(lái)講，公共服務(wù)開(kāi)支成本巨大，而且不可能有稅收來(lái)源支撐。

“最早的時(shí)候盡管規(guī)劃了小鎮(zhèn)，起步往往是住宅，并且配套一些社區(qū)商業(yè)。慢慢交付了2000多套后，發(fā)現(xiàn)根本沒(méi)辦法住，居民反應(yīng)的最大問(wèn)題就是交通、醫(yī)療、教育、吃飯這種最為基本的配套問(wèn)題。”沈毅晗表示，新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)復(fù)雜的命題，特色小鎮(zhèn)解決了產(chǎn)業(yè)，也將涉及諸多民生問(wèn)題，應(yīng)由政府和開(kāi)發(fā)商共同介入，僅有一者舉步維艱。

他表示，由于承擔(dān)了大量的公共服務(wù)成本，萬(wàn)科良渚從2014年起開(kāi)始逐漸降低在公共服務(wù)上的投入。“因?yàn)檎畞?lái)接收公共服務(wù)職能還有一個(gè)過(guò)程，但開(kāi)發(fā)商已經(jīng)承擔(dān)了，而且做的不錯(cuò)，所以現(xiàn)在處在一個(gè)交接期，但居民總是希望好服務(wù)的。”

九年現(xiàn)金流為正

良渚文化村于2000年拿地，2002年正式開(kāi)發(fā)。沈毅晗表示，從拿地算起至今已16年，萬(wàn)科南都從未仔細(xì)算過(guò)單個(gè)小鎮(zhèn)的投資回報(bào)賬，“肯定已經(jīng)超過(guò)100億了”。

至于營(yíng)收，他表示，良渚在2009年才開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)正現(xiàn)金流，11年之后實(shí)現(xiàn)盈利。“現(xiàn)在看來(lái)已經(jīng)完全是利潤(rùn)了，因?yàn)楹罄m(xù)有100多億的銷售額，而且周邊也在持續(xù)拿地、布局和開(kāi)發(fā)。”

“良渚在萬(wàn)科是一個(gè)孤品。”沈毅晗表示，一般來(lái)講，萬(wàn)科的新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行嚴(yán)格的時(shí)間表、講究快速現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)。 相比之下，良渚近十年的盈利周期太長(zhǎng)，以至于萬(wàn)科至今都未完全復(fù)制小鎮(zhèn)模式，即使2016年的銷售額已經(jīng)突破3600億元。

他坦言，以良渚為例，一個(gè)小鎮(zhèn)的培育周期很長(zhǎng)，因而不太適合在職業(yè)經(jīng)理人模式下來(lái)進(jìn)行操作。“當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人在做投資測(cè)算時(shí)，是以1-3年為一個(gè)周期的，但小鎮(zhèn)整體的開(kāi)發(fā)與回報(bào)，是建立在產(chǎn)業(yè)邏輯基礎(chǔ)上的，如果還包括公共設(shè)施在內(nèi)，都是以10-20年為一個(gè)周期的。”

從這個(gè)意義上講，他認(rèn)為，現(xiàn)今開(kāi)發(fā)商紛紛投身特色小鎮(zhèn)建設(shè)是需要“降溫”的。 自從特色小鎮(zhèn)火起來(lái)之后，良渚每天都會(huì)接待政府和開(kāi)發(fā)商的參觀調(diào)研。其中一個(gè)內(nèi)陸某縣的縣長(zhǎng)告訴他，其所在縣里有5個(gè)特色小鎮(zhèn)的“任務(wù)”，這讓他覺(jué)得不可思議，因?yàn)閮?nèi)陸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不比浙江，“連城市化都沒(méi)有經(jīng)歷的城市要做城鎮(zhèn)化，這是不太現(xiàn)實(shí)的。”到目前為止，還沒(méi)有開(kāi)發(fā)商找到“特色小鎮(zhèn)”的盈利模式。

沈毅晗還透露，2007年，當(dāng)萬(wàn)科接手良渚開(kāi)發(fā)時(shí)，曾打算以傳統(tǒng)地產(chǎn)思維想將良渚改名并打造為“良渚萬(wàn)科城”，后遭業(yè)主反對(duì)作罷。2008年，周俊庭到任杭州萬(wàn)科總經(jīng)理，預(yù)見(jiàn)了投資教堂、學(xué)校等公共設(shè)施給項(xiàng)目帶來(lái)的住宅溢價(jià)與品牌效應(yīng)，促進(jìn)了良渚小鎮(zhèn)整體轉(zhuǎn)型，包括后期住宅的溢價(jià)。但是，后續(xù)“村長(zhǎng)”迫于運(yùn)營(yíng)成本壓力，要從公共的配套向商業(yè)去轉(zhuǎn)變，這也觸動(dòng)了很多早期鎮(zhèn)民的利益。

“小鎮(zhèn)要熬，但一個(gè)企業(yè)能熬得過(guò)10年不賺錢嗎？企業(yè)都是靠資本來(lái)推動(dòng)的，什么樣的資本能熬10年不賺錢？”沈毅晗說(shuō)， “很多人在問(wèn)小鎮(zhèn)的盈利模式問(wèn)題，但我覺(jué)得地產(chǎn)類小鎮(zhèn)還不存在模式——投資收益周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)模式并沒(méi)有成熟。”

產(chǎn)業(yè)如何立鎮(zhèn)？

在國(guó)家發(fā)改委2016年10月印發(fā)的《關(guān)于加快美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，“產(chǎn)業(yè)建鎮(zhèn)”被擺在了突出位置。 國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤(rùn)令在接財(cái)新記者采訪時(shí)表示，特色小鎮(zhèn)要產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)，一定要有房地產(chǎn)參與，但要防止房地產(chǎn)化。

“很多小鎮(zhèn)從0到1，往往都是想依托于房地產(chǎn)。”沈毅晗對(duì)此表示認(rèn)同：小鎮(zhèn)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)建設(shè)需要大的現(xiàn)金流，只有房地產(chǎn)才能帶來(lái)快速現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。一般來(lái)講，多數(shù)開(kāi)放商出售樓盤、收回現(xiàn)金流后，才開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目的配套建設(shè)。

為了導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，良渚在2004年啟動(dòng)酒店項(xiàng)目、2008年先后開(kāi)設(shè)博物館與創(chuàng)意園區(qū)、2009年設(shè)立學(xué)校、醫(yī)院等等。“我們的小鎮(zhèn)也有產(chǎn)業(yè)，但是目前還是以房地產(chǎn)業(yè)為主，16年了才開(kāi)始向旅游、教育、文化等轉(zhuǎn)型。”沈毅晗說(shuō)。

他在書(shū)中提到，2012年，萬(wàn)科曾啟動(dòng)良渚文化村內(nèi)的新街坊招商，但到場(chǎng)80多商戶沒(méi)有一家最終在此開(kāi)店。有商家表示，村內(nèi)人流量太少，開(kāi)不起來(lái)。最終，很多店鋪都租給了當(dāng)?shù)鼐用耖_(kāi)設(shè)，到后期入住率高了才形成良性循環(huán)。

沈毅晗認(rèn)為， 衡量小鎮(zhèn)有兩個(gè)重要指標(biāo)：常住人口與就業(yè)率。如果小鎮(zhèn)沒(méi)有給當(dāng)?shù)貏?chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、提高居民收入及吸引人居住，只依靠旅游帶來(lái)的“流動(dòng)人口”是很難持續(xù)發(fā)展的，二者之間需要有所平衡。“此外，如果只創(chuàng)造了就業(yè)和財(cái)富，那也不能稱為小鎮(zhèn)，那只是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園；如果只是居住，消費(fèi)貢獻(xiàn)很低，也不能給地方政府帶來(lái)持續(xù)稅收，那也只能是個(gè)臥城，缺乏活力。”

他透露， 良渚現(xiàn)在每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅都在10億以上。通過(guò)酒店、旅游、商業(yè)、教育、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，良渚已創(chuàng)造超過(guò)8000個(gè)就業(yè)崗位，大概70%-80%來(lái)自周邊地區(qū)。但如果按照當(dāng)前常住人口15000余人來(lái)算 ，產(chǎn)業(yè)提供的“就業(yè)人口”仍有提升空間。

“我們看了一些國(guó)外的新鎮(zhèn)建設(shè)，如果是可持續(xù)發(fā)展，其就業(yè)人口和常住人口一定是要實(shí)現(xiàn)相互平衡的。比如小鎮(zhèn)一半的就業(yè)人口來(lái)自外部，一半的人口外出工作，這就代表了這個(gè)小鎮(zhèn)不需要引進(jìn)外部人口來(lái)支撐，能實(shí)現(xiàn)自我造血。”沈毅晗說(shuō)。

按照規(guī)劃，良渚將開(kāi)發(fā)15000套，未來(lái)仍有5000余套的開(kāi)發(fā)任務(wù)。到2022年，良渚要入住 4-5萬(wàn)人。“良渚小鎮(zhèn)到現(xiàn)在走了16年，很多問(wèn)題都還都在探索。”沈毅晗說(shuō)。

在采訪后的一個(gè)有關(guān)特色小鎮(zhèn)的會(huì)議上，沈毅晗羅列了6個(gè)問(wèn)題，說(shuō)對(duì)于這些問(wèn)題，良渚自己也沒(méi)有答案。財(cái)新記者看到，其中就包括了“良渚的地產(chǎn)‘新鎮(zhèn)模式’是否可以復(fù)制到其他地方”，以及保羅·安德魯追問(wèn)的“開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)離開(kāi)后由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)公共服務(wù)功能”的問(wèn)題。

“這個(gè)是我們一直都在探索的問(wèn)題，小鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化的模式?jīng)]錯(cuò)，但是如何做到可持續(xù)發(fā)展，隨著時(shí)間推移總會(huì)有答案。”沈毅晗說(shuō)。

文章來(lái)源：特色小鎮(zhèn)怎么搞