產業地產做的是產城融合，看似是園，實則是城。無論是研發辦公、商業、酒店，還是社區、公共配套、住宅配套等業態，其產品線都是在產業地產商的統一規劃設計之下進行的合理布局，生產、生活、生態交融有序、有機統一。這樣的產城才能真正滿足人民對美好幸福生活的向往。
從最初的基礎廠房到如今的動漫產業基地、高檔寫字樓、科研中心乃至科技園區，數十年的發展，使得產業地產的發展道路越走越寬。
選址960統計在列的19家園區類上市公司，這19家以園區建設運營為穩定業務的公司，整體營收突破2600億元，較去年同期增長14.83%，凈賺利潤434億元。
誕生于2014年的產城融合雛形，2020年還有價值嗎？
01產業地產為何熬不出來頭？突圍產業“慢生意”
國內真正意義上的產業地產其實是以東湖高新和張江高科為起點的，1990年代初開始的，目的是以企業運作方式來為政府開發經營城市片區，當然核心就是發展產業。
從產業的角度看，目前的張江毫無疑問已經成了產業發展的代名詞，九個國家級重大產業實驗室分布在張江，生物醫藥產業，集成電路產業，軟件和信息化產業以及文化創意產業依然是張江拿得出手四塊好牌。無論是臨港漕河涇，還是金橋外高橋在高科技這個領域，張江已經是絕對的一馬當先。
從實操層面看，長期的政策集聚，給張江帶來了很多難以復制的要素，包括大學整建制的搬遷，研發機構的歷史性選址機遇期以及所產生的人才集聚效果等等，這些因素都成了張江難以在外地復制的重要原因。
2000年之后，華夏幸福和聯東集團才慢慢進入產業地產，之前各自都在某種特殊的環境中苦苦掙扎。華夏幸福在固安足足憋了10年，才在后來的2-3年發現了自身發展模式的巨大空間。聯東集團也是誤打誤撞進了工業地產行業。
隨著順德新能源汽車小鎮的開園、三山廣佛上城展廳的開放，再加上此前已亮相的禪城世紀濱江、三水雙子星城，碧桂園在佛山重點打造的4大產業平臺已悉數入市。這也標志著自2016年提出“產城融合”戰略、正式進軍產業地產以來，碧桂園在佛山大本營的產業項目已經進入了實質運營階段。
如今很多城市可供開發的土地規模已經面臨“天花板”，單純的物理空間建設已經不能滿足城市發展的需求。推進產業園區的建設發展，不僅可以優化經濟發展質量，促進經濟結構升級，還能創造機會吸引優質企業落地，提升產業及城市競爭能力。因此，多家排名前十的龍頭房企開始進行了跨界。除了傳統的住宅地產，2018年以后的房地產熱點是產業地產，其次是文化地產、養老地產等。產業地產正在成為地產行業的新寵，各大房企也都紛紛在加緊布局。
只會蓋房子的開發商，遲早要被淘汰，這幾乎是業內共識。近幾年，房地產開發商陸續加入產業地產轉型探索的陣營，謀求新的利潤增長點。
02賣房賺錢越來越難，多元化地產業務成為房企的“第二曲線”
東漢末年三國時期，魏、漢、吳三國，三分天下，成犄角對峙局面。曾有專家預言，未來的中國房地產將由住宅地產、商業地產、產業地產三分天下。
賣房賺錢越來越難，隨著傳統開發業務天花板效應日顯，不僅是房企、產業運營商等原有玩家，來自其他領域的企業也在大舉進入產業地產。比如，聯想集團在大慶投資超過 100 億的科技城、海爾在全國各地興建的創新產業園等等，這將使產業地產的競爭進一步加劇。
房企競相掘金“存量市場”，多元化地產業務成為房企的“第二曲線”，垂直類的地產或者物流地產、教育綜合體、體育綜合體、直播產業園、網紅商場都屬于多元地產的范疇。與傳統地產相比，多元地產具有更強的產業聚集能力以及更高的單位產值，整體開發規模更小，但資產的開發與運營則更加的分散。
“抱來了一只會下蛋的母雞。”這是某地方政府對復地打造產業園區的評價，形象地表達了產業地產對盤活區域經濟的重要性。
4月8日，復地產發打造的金融蜂巢項目正式落地位于長沙濱江核心片區的湖南金融中心，這一項目是在長期與長沙湘江新區政府反復探討的基礎上進行的。事實上，10年前復地便開始了在長沙的布局，這也正印證了復地產發集團副總裁張來所講的“堅持做對的事、難的事”。
獲得經濟效益和社會效益的平衡則是產業新城項目的終極挑戰。在復地產發集團副總裁張來看來，這就是要做到“名利雙收”。他認為，產業地產想要盈利并沒有什么特別的途徑，但很多人更加重視開發層面的效益，而忽視了真正的長期運營。“項目的中長期利益能力才是衡量產業園或者產業新城項目好壞的核心標志，如果項目只靠短期開發，這類開發商、運營商，注定會成為產業地產領域的過客，不會長期走下去。”
房地產的發展已經進入到4.0階段，大部分的開發商需要具備三個能力：產業培育能力、城市建設能力和資產管理能力。無論是大的開發商，還是小的開發商，最重要的就是要有資產管理的能力。
03受資本市場熱捧，業績倒退風險猶存，產業地產發展道路上的三大“攔路虎”
根據6月12日發布的《中國產業園區上市公司白皮書（2020）》（以下簡稱《白皮書》來看，在資本青睞下，截至2019年底，典型產業園區上市公司的數量已經擴容至35家，包括22家主板上市公司和13家新三板上市公司。
其中，22家產業園區主板上市公司包括：電子城、東湖高新、海泰發展、宏泰發展、華夏幸福、錦和商業、空港股份、力合創投、南京高科、浦東金橋、榮盛發展、上海臨港、市北高新、蘇州高新、外高橋、易商紅木、億達中國、中新集團、張江高科、中電光谷、中國物流資產、招商蛇口。
13家產業園區新三板上市公司包括：創富港、東軟股份、富馬高科、合肥高創、宏福孵化、紅連文化、科技眾創、圣博華康、蘇河匯、莘澤股份、武侯高新、新基地、贏家偉業。
（來自：選址960）
自2018年以來，產業地產營收整體邁入2000億元時代。2019年大部分園區上市公司業績再創新高，19家公司總體營業收入達2675億元，共賺取凈利潤434億元。相比2018年2329億元營收上漲14.83%，若今年繼續保持這一增長幅度，產業地產營收則有望突破3000億元大關。
在《白皮書》可以看出的業務構成，80% 以上的收入和盈利來源于房地產業務，存在盈利模式單一、自我造血功能較弱等問題。
此外，產業地產行業的盈利能力有下降趨勢。在凈資產收益率層面，2019年部分企業的凈資產收益率較高 ，但從變動趨勢來看，近年來產業園區上市企業的凈資產收益率在下降，某頭部企業的凈資產收益率從2012年的51.42%下降到2019年的35.72%，另一頭部企業的凈資產收益率從2012年的18.98%下降到2019 年的3.88%。
對于當下的產業地產而言，主要面臨著以下三個難題：
1、對政策依賴性強
產業地產因其特殊性，受國家政策影響的波動性向來比較大。在實際操作中，政策優惠、土地條件、稅收減免等往往也是產業地產運營者招商引資最有利的說辭。然而，其對行業帶來的風險具有整體性、普遍性、持久性，對于行業來說屬于系統性風險。
2、高負債運營
產業地產對資金的需求量巨大，又是一個天生融資渠道匱乏的產業，大多數的開發商不得不出售商住配套以養園區。很多產業地產商高負債運營已是不爭的事實，多數園區處于“短債長投”的局面。
3、多引子震蕩
產業地產的大規模、批量化異地復制是一個“偽命題”，因其對地域經濟、文化、產業基礎、政治環境等的敏感度非常高，任何一個因子的不協同都會導致功虧一簣。庫存高企，面臨去化難題；實體企業景氣度不振，無力消化；政策利好，新進入者增多，利潤被分食。
04 小博君認為未來是產業地產的天下
著名產業地產研究專家周建成曾一針見血地指出：“與產業地產擦肩而過，你將損失下一個十年。”在銷售百強的房企中，超過50%已涉足產業地產開發建設。
房企試水產業地產，須耐得住寂寞。首先要明確能否接受比住宅開發較低的毛利率；其次，還需要了解市場情況、同行以及客戶畫像。賽迪顧問產業地產研究中心總經理孫曉利認為，“圍繞產業地產做好市場、競品、客戶三個畫像。這三個畫像都需要大量的市場調研，包括第三方機構的支持。”
目前，我國經濟進入新的發展階段。對產業地產而言，如何面對新常態，適應新產業，在產品、模式等方面突破創新，實現產業地產的轉型升級，將是行業面臨的核心命題。未來2-3年將迎來產業地產最活躍、最混亂無序、產業資源爭奪最激烈的時期。
展望2020年，《白皮書》指出中國產業園區發展有六大關鍵趨勢：一是面向存量，精細管理；二是從園區經濟轉向城市經濟；三是從客戶思維轉向伙伴思維，合作與競爭共生；四是從管理園區轉向服務園區；五是產業升級依舊是主流；六是區域產業結構化差異。
參考資料：《復地產發集團副總裁張來：做對的事，做難的事 產業地產比拼中長期》、《<白皮書>：資本熱捧，產業地產熬出頭了么？》《產業地產營收破2600億，是后浪推前浪，還是死在沙灘上？》《產業地產發展道路上的四大“攔路虎》
