2020中國特色小鎮(zhèn)年度總結(jié)報告

在過去的2020年，政府在小鎮(zhèn)土地供應(yīng)，小鎮(zhèn)發(fā)展定位，小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)要求等多方面提出了指導性意見，為小鎮(zhèn)未來的發(fā)展提出了方向與規(guī)范。在政策和市場快速發(fā)展的時期，小鎮(zhèn)行業(yè)正在發(fā)生不容忽視的新動向：項目端，新的標桿小鎮(zhèn)項目逐漸成形、曾經(jīng)的神盤走在了升級之路上；企業(yè)端，經(jīng)過多年風格與口碑的確立，一批個性化企業(yè)顯現(xiàn)出崛起的跡象；市場端，疫情已經(jīng)給消費者導入了新的小鎮(zhèn)產(chǎn)品購買邏輯。

本文從政策端、企業(yè)端、項目端三個角度出發(fā)，對2020年小鎮(zhèn)行業(yè)的重要政策及代表性事件進行了總結(jié)與分析。

小鎮(zhèn)土地紓困

一直以來，在鄉(xiāng)村打造小鎮(zhèn)項目時，土地的利用都是一個比較傷腦筋的問題。地方政府不愿意將建設(shè)用地指標用于發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游，更傾向于將建設(shè)用地用于收益更高、見效更快的項目。鄉(xiāng)村項目以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、衍生出休閑旅游功能，與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)相比，投資回收周期更長，在運營初期，大多難以實現(xiàn)盈利。而且，休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游設(shè)施用地普遍按商服用地的類型配置，中小型的項目大多難以按市場價格負擔建設(shè)用地。

2020年2月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于抓好“三農(nóng)”領(lǐng)域重點工作確保如期實現(xiàn)全面小康的意見》。《意見》提出，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以通過入股、租用等方式直接用于發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。按照“放管服”改革要求，對農(nóng)村集體建設(shè)用地審批進行全面梳理，簡化審批審核程序，下放審批權(quán)限。推進鄉(xiāng)村建設(shè)審批“多審合一、多證合一”改革。抓緊出臺支持農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地的政策意見。

在突破用地困難上，2020年有小鎮(zhèn)項目試水集體建設(shè)用地入股。2020年10月，藍城上海南郊芳香小鎮(zhèn)二期啟動，該項目中，上海朱涇鎮(zhèn)與藍城簽訂合作框架協(xié)議，朱涇鎮(zhèn)待涇村99宗、共計113.02畝的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地作股本，藍城出資，共同成立了上海花涇建設(shè)發(fā)展有限公司，成為上海市首例以土地使用權(quán)作價入股方式與社會資本合作開發(fā)經(jīng)營的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

筆者認為，集體建設(shè)性土地入股，企業(yè)無需一次性繳納土地款，而是每年以分紅形式繳納土地租金，有效降低企業(yè)的前期投入，優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，或許可以成為企業(yè)在“三道紅線”后追求規(guī)模化新的探索。

小鎮(zhèn)新定位

2020年9月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展的意見》，賦予了特色小鎮(zhèn)“微型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的新定位。這是自2017年，多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》，首次明晰特色小鎮(zhèn)的概念和內(nèi)涵以來，頂層設(shè)計對特色小鎮(zhèn)功能和定位的進一步明確。

根據(jù)《意見》，特色小鎮(zhèn)應(yīng)當是規(guī)劃面積小于5平方公里，主要由企業(yè)投資、建設(shè)、運營，生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間比例合理，集聚高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)高端環(huán)節(jié)，功能多元，宜業(yè)、宜居、宜游的微型空間。在區(qū)位布局上，《意見》明確提出特色小鎮(zhèn)不能“遍地開花”，而是主要在城市群、都市圈、城市周邊等優(yōu)勢區(qū)位或其他有條件區(qū)域進行培育發(fā)展。

該《意見》 首次明確了要突出企業(yè)主體地位，更多地推進市場化運作；以企業(yè)投入為主、政府有效精準投資為輔；培育一批特色小鎮(zhèn)投資運營優(yōu)質(zhì)企業(yè)，鼓勵有條件、有經(jīng)驗的大中型企業(yè)獨立或牽頭發(fā)展特色小鎮(zhèn)。

我們可以發(fā)現(xiàn)，這份《意見》中提到的因地制宜、突出特色，引導市場主體擴大有效投資等具體要求都源于“浙江經(jīng)驗”。浙江省特色小鎮(zhèn)為全國提供了可以效仿的模板，是一個引領(lǐng)者的角色。在2017年第二次全省考核后，浙江特色小鎮(zhèn)就已進入“求精去糟”階段。此次全國性的意見發(fā)布后，各地的特色小鎮(zhèn)將加速進入優(yōu)勝劣汰階段，自身較健康的將有更多機會，有問題的則會被加速淘汰。

特色小鎮(zhèn)2.0：產(chǎn)業(yè)更特

2020年4月，浙江省以“產(chǎn)業(yè)更特、創(chuàng)新更強、功能更優(yōu)、形態(tài)更美、機制更活、輻射更廣”為目標，正式提出建設(shè)特色小鎮(zhèn)2.0。特色小鎮(zhèn)之“特”，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)之“特”。在原來“產(chǎn)業(yè)特而強”的基礎(chǔ)上，特色小鎮(zhèn)2.0會進一步拔高目標，提出“產(chǎn)業(yè)更特”——原來特色產(chǎn)業(yè)投資占比要求達到70%以上，現(xiàn)在要求特色產(chǎn)業(yè)的投資和產(chǎn)出占比都要達到70%以上。2.0版本對于主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定下了更高要求。

表：部分省份特色小鎮(zhèn)立足產(chǎn)業(yè)

目前，小鎮(zhèn)按照產(chǎn)業(yè)作用、資源整合難度兩個指標可分為三類：第一類是起到城鄉(xiāng)融合和文化保護作用的風俗文旅小鎮(zhèn)。第二類是基于本地傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)改造升級的原生型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。第三類是作為新興產(chǎn)業(yè)引擎的嵌入型科技小鎮(zhèn)。

不同類型的小鎮(zhèn)有不同的能力要求排序，在小鎮(zhèn)建設(shè)時，首先要明確項目的核心能力要求。

風俗文旅小鎮(zhèn)要求項目的投資商與產(chǎn)業(yè)運營商要同時具有民俗文化的產(chǎn)業(yè)化的能力、小鎮(zhèn)配套改造的能力、園區(qū)日常運營及維護的能力。代表項目如上海重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化項目（中建新型城鎮(zhèn)化公司打造）等。

原生型產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)開發(fā)的核心是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資源的整合與提升的能力，是全面優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈條上下游組織生產(chǎn)的能力，是產(chǎn)銷平臺對接的能力。代表項目有綠城龍塢茶鎮(zhèn)等。

嵌入型科技小鎮(zhèn)的開發(fā)運營難度最大，不僅是資源協(xié)調(diào)配置的難度大，還包括物理空間、制度政策、配套設(shè)施的從0到1，以及產(chǎn)業(yè)側(cè)的整合及運營。政策配套和智力要素是此類小鎮(zhèn)打造的關(guān)鍵。代表項目有大連鑫創(chuàng)國際健康科技小鎮(zhèn)等。

舊改文創(chuàng)小鎮(zhèn)在一二線城市流行

近兩年，舊改小鎮(zhèn)，在一二線城市較為流行。目前北上廣深都已有了老舊廠房改造文創(chuàng)小鎮(zhèn)的案例，如上海的泰迪活力小鎮(zhèn)和尚同·創(chuàng)智小鎮(zhèn)、北京的西店記憶文創(chuàng)小鎮(zhèn)、深圳的大運軟件小鎮(zhèn)和1983創(chuàng)意小鎮(zhèn)、廣州的東澳創(chuàng)意小鎮(zhèn)等。

舊改小鎮(zhèn)，一般是對位于城市的核心區(qū)域或城市相對核心區(qū)域的老舊產(chǎn)房、老工業(yè)中心的改造，面積大小不一，產(chǎn)業(yè)性非常強。比如一些自身攜帶IP的核心產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)雖小，其輻射范圍、支點作用、引領(lǐng)作用卻很大。

對于這些一線城市來說，城市核心區(qū)域舊改，一般打造具有強產(chǎn)業(yè)資源屬性的特色小鎮(zhèn)；相對核心區(qū)域，一般選擇打造具有輕資產(chǎn)屬性的文創(chuàng)、休閑小鎮(zhèn)為主。比如上海寶山區(qū)打造的泰迪活力小鎮(zhèn)。

政府方面，一二線城市寸土寸金，有區(qū)域翻新的需求，城市更新能夠完善基礎(chǔ)設(shè)施配套、培養(yǎng)經(jīng)濟新動能、增加了政府財政稅收。開發(fā)商方面，土地的升值空間大，在利益驅(qū)動下選擇布局一二線城市。對于產(chǎn)業(yè)企業(yè)端，其本身需求與一二線城市比較適配，產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展需要高端人才，在一二線城市更易獲得。

圖：一線城市的老舊廠房改造文創(chuàng)小鎮(zhèn)

縣域經(jīng)濟下信貸支持特色小鎮(zhèn)發(fā)展

2020年5月，發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加快開展縣城城鎮(zhèn)化補短板強弱項工作的通知》，要求抓緊補上新冠肺炎疫情暴露出的縣城公共衛(wèi)生、人居環(huán)境、公共服務(wù)、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套等方面存在的短板弱項，擴大有效投資、釋放消費潛力、拓展市場縱深，為堅定實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提供重要支撐。

8月，發(fā)改委再發(fā)《關(guān)于信貸支持縣城城鎮(zhèn)化補短板強弱項的通知》，支持區(qū)位布局合理、要素集聚度高的產(chǎn)業(yè)平臺（主要是中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、各省份特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單內(nèi)的特色小鎮(zhèn)）公共配套設(shè)施建設(shè)項目。

上述通知將為中國縣域經(jīng)濟帶來重大利好，縣城特色小鎮(zhèn)作為載體，特色小鎮(zhèn)建設(shè)也將進一步受益。

小鎮(zhèn)標桿項目升級

2020年，一些業(yè)界熟知的標桿項目開始了新一輪的擴張升級，幾年后，我們或許可以期待升級版的它們給行業(yè)帶來新的學習模板。

阿那亞：阿那亞·北戴河的范圍將向北拓展，整體從3300畝擴展至6500畝，從海邊社區(qū)走向面向未來的海邊市鎮(zhèn)。

圖：阿那亞向北拓展

拈花灣：靈山文旅集團去年新簽約大拈花灣文化旅游康養(yǎng)項目，將把整個項目打造成為一個無錫太湖治理的活態(tài)展示館，占地約3250畝。大拈花灣項目與拈花灣的直線距離3.6公里，隨著兩地之間交通的改善，兩個項目有了機會連成一體。

雅居樂：雅居樂云南原鄉(xiāng)旅游度假區(qū)，是雅居樂產(chǎn)城旗下文旅樣板項目，位于云南騰沖曲石鎮(zhèn)，整個項目總投資約5億元，分三期建設(shè)，一期為原鄉(xiāng)棲花嶺景區(qū)，二期為大龍井古鎮(zhèn)休閑區(qū)，三期為兩江口溫泉療養(yǎng)區(qū)。棲花嶺景區(qū)于2019年開業(yè)，占地約1800畝，有100畝的玫瑰花田和300畝的馬鞭草花海，在2020年一年內(nèi)連續(xù)創(chuàng)3A、4A級旅游景區(qū)稱號。

小鎮(zhèn)金字招牌輸出

項目在一個區(qū)域的成功探索，將帶來兩種可能：一是在單個區(qū)域市場的更加強勢，滲透更深；二是在其他區(qū)域輸出產(chǎn)品模式有更多機會，有更明顯的形成全國性品牌的空間。這種金字招牌在本地和全國的輸出，隨著近幾年鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化的推進，越發(fā)常見。

田園東方：憑借無錫田園東方蜜桃村這一標桿項目，田園東方通過輕重結(jié)合的方式對外輸出了多條產(chǎn)品線。據(jù)官網(wǎng)顯示，田園東方目前在全國有12個項目，這12個項目分屬四條產(chǎn)品線，園田季（田園文旅小鎮(zhèn)）、園田里（田園度假鄉(xiāng)村）、園田坊（都市田園商街）、田野樂園（親子自然游樂）。田園東方將把這四條產(chǎn)品線以輕重資產(chǎn)相結(jié)合的方式更廣泛且快速地推向市場。

表：田園東方目前項目

藍城：藍城在2016年宣布了100個小鎮(zhèn)的計劃，截止2020年8月，藍城已在全國簽約小鎮(zhèn)項目88個。產(chǎn)城觀察網(wǎng)統(tǒng)計，2020年藍城簽約的小鎮(zhèn)中，多數(shù)以其擅長的康養(yǎng)為主題。

表：藍城2020年簽約項目

客天下：客天下在梅州客天下項目中，打造了獨特的特色小鎮(zhèn)模式。憑借這一標桿項目作為背書，深耕廣東，并將特色小鎮(zhèn)模式向全國復(fù)制，形成小鎮(zhèn)集群。

表：客天下項目布局

文旅小微企業(yè)崛起

在文旅小鎮(zhèn)領(lǐng)域，除了大企業(yè)之外，隨著政策支持和市場重視，目前越來越多的小微文旅企業(yè)正在崛起，這些小微企業(yè)經(jīng)營個性化的文旅產(chǎn)品，或作為小鎮(zhèn)的經(jīng)營主體、或是小鎮(zhèn)平臺內(nèi)某個功能模塊的產(chǎn)品提供者。未來，市場上海量的小微企業(yè)將發(fā)展成為各細分領(lǐng)域的中堅力量。

政策支持正在解決小微企業(yè)的痛點，例如融資難問題。2021年初，文旅部發(fā)布了和銀行聯(lián)合遴選的全國320個文旅投融資項目，各地入選的項目實施主體均為本地區(qū)市級以下國營或民營文旅公司。這個特點也是本次投融資項目的最大亮點。

市場上的資本也對小微企業(yè)更加重視。2020年初，鄉(xiāng)建全程服務(wù)商鄉(xiāng)伴文旅集團宣布，獲摯信資本2億元B輪融資。鄉(xiāng)伴文旅近年來陸續(xù)開發(fā)了連鎖民宿“鄉(xiāng)伴原舍”、田園綜合體開發(fā)“理想村”等一系列相關(guān)業(yè)態(tài)。從定位上看，鄉(xiāng)伴的成長性或市場空間，不僅僅是旅游目的地的打造，而是以鄉(xiāng)村旅游載體，推動農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)品、人才是鄉(xiāng)伴推動鄉(xiāng)村建設(shè)的三個要素。

圖：鄉(xiāng)伴文旅的產(chǎn)品功能模板

文化產(chǎn)業(yè)新基建

2020年6月，中宣部文改辦下發(fā)《關(guān)于做好國家文化大數(shù)據(jù)體系建設(shè)的通知》，指出建設(shè)國家文化大數(shù)據(jù)體系是新時代文化建設(shè)的重大基礎(chǔ)性工程。在“新基建”即將進入加速期的同時，文化界的“新基建”也緊隨而至。政策對于當前建設(shè)智慧小鎮(zhèn)、智慧景區(qū)有很大指導作用；國家文化大數(shù)據(jù)體系建設(shè)，不僅意味著數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的進化，更是為人們提供更多精神文化需求的接入口，最終讓每個人鏈接到智慧城市生活中去。

2020年4月，萬達丹寨小鎮(zhèn)成為貴州首個5G+智慧小鎮(zhèn)。丹寨萬達小鎮(zhèn)已實現(xiàn)5G網(wǎng)絡(luò)覆蓋，“5G智慧小鎮(zhèn)”利用5G、VR/AR、4K/8K超高清視頻、無人機、智能分析等技術(shù)，實現(xiàn)智慧導游、電子講解、信息推送等服務(wù)，提升游客體驗和旅游品質(zhì)。推動景區(qū)、景點、公園數(shù)字化建設(shè)，對人流集中區(qū)、旅游危險區(qū)、環(huán)境敏感區(qū)實現(xiàn)視頻監(jiān)控、流量監(jiān)控、位置監(jiān)控、環(huán)境監(jiān)測，提升旅游的精細化管理水平，增強景區(qū)的體驗感。

圖：丹寨萬達小鎮(zhèn)通過“5G慢直播”形式創(chuàng)新推出線上旅游項目，網(wǎng)友可通過微信H5和快手平臺全天候、多角度、沉浸式觀賞丹寨春色

筆者認為，智慧小鎮(zhèn)的建設(shè)除了5G、AR/VR等先進技術(shù)外，還有一個重要的作用，就是提升小鎮(zhèn)內(nèi)各類信息獲取的便捷度，通過APP、微信等渠道，在小鎮(zhèn)內(nèi)工作、生活、游玩的各類型人群都可以獲取自己所需的信息。需要注意的是，如何將此類數(shù)字化平臺建設(shè)得更個性化、貼合真實需求，是關(guān)鍵問題，否則反而會造成資源浪費。

政企合作，市場化運作解決鄉(xiāng)村振興新標桿

重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化項目 ：2020年4月，重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化的重要子項目章堰村入選上海市第三批鄉(xiāng)村振興示范村建設(shè)計劃，改造中最大的亮點就是保留了整個村莊原來的生態(tài)和文化的基底，使新老建筑“共存共生”，打造了一份古鎮(zhèn)精致改造范本；開展了“未來鄉(xiāng)村生活節(jié)”、“章堰雅集”等各類主題活動，打響了章堰村鄉(xiāng)村振興項目IP。章堰村文化館入選全球十大博物館及文化類建筑，成為“網(wǎng)紅建筑”、“打卡勝地”。

中建新型城鎮(zhèn)化公司是重固鎮(zhèn)項目的實施主體，負責重固鎮(zhèn)全域范圍內(nèi)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。內(nèi)容包括城市更新、鄉(xiāng)村振興、產(chǎn)業(yè)提升三大板塊，由中國建筑與區(qū)鎮(zhèn)兩級平臺公司合資設(shè)立項目公司實施。該項目致力于將重固鎮(zhèn)打造成為“國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)樣板區(qū)”“長三角一體化鄉(xiāng)村振興展示窗口”和“上海綠色智慧創(chuàng)新示范基地”。2020年9月，《解放日報》以《看得見山，望得見水，記得住鄉(xiāng)愁，重固鎮(zhèn)：加快打造鄉(xiāng)村振興示范片區(qū)，傾力建設(shè)“精致小鎮(zhèn)”》為題，整版報道青浦區(qū)重固鎮(zhèn)近年來著力推進鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗。

上海市副市長彭沉雷于2020年10月26日對章堰村創(chuàng)建市級鄉(xiāng)村振興示范村進行了詳細調(diào)研，對“國有企業(yè)帶動鄉(xiāng)村振興，探索政企合作、市場化運作解決‘三農(nóng)’問題的鄉(xiāng)村振興”的新模式給予了充分肯定及高度評價。

圖：重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化項目中的章堰村文化館（章堰村是上海古文化發(fā)源地，項目改造中最大的亮點就基于整個村莊原來的生態(tài)和文化的基底進行，使新老建筑“共存共生”）

總結(jié)：疫情之下，小鎮(zhèn)的獨立性優(yōu)勢凸顯

疫情對于遠離城市的小鎮(zhèn)項目產(chǎn)生中長期利好。疫情對人們心態(tài)、居住狀態(tài)發(fā)生很大的變化。疫情之后，小鎮(zhèn)作為獨立的社會“單元細胞”功能更為凸顯，客戶對于小鎮(zhèn)的產(chǎn)品購買邏輯更為明了：

1、疫情期間，人們多局限在有限的空間，疫情過后，客戶對于小鎮(zhèn)的產(chǎn)品購買邏輯更為明了：相比于原來的居住環(huán)境，人們對健康有品質(zhì)的生活需求會更明確，家庭親情與社交空間將不局限于室內(nèi)的露臺、庭院，這為集多功能于一身的小鎮(zhèn)創(chuàng)造了契機。

2、小鎮(zhèn)作為獨立的社會“單元細胞”功能更為凸顯：小鎮(zhèn)可提供對應(yīng)就業(yè)、生活配套、宜居環(huán)境，自給自足能力強，受外部環(huán)境影響小，容易做到內(nèi)部封閉，故對“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”三生融合的建設(shè)目標會更為明確。

文章來源：產(chǎn)城觀察網(wǎng)