如心小鎮位于舟山長峙島，是綠城宋衛平欽點特色小鎮項目，屢聞其名，了解到小鎮運營的一些情況，頗有啟發，今天作為案例呈現出來，作為生活小鎮的典范，供參考。
基本概況
如心小鎮位于舟山長峙島，雖有普陀山每年上千萬旅游人群，但對本項目影響甚微。長峙島項目06年開發之初，在當地居民眼中，該島是窮和荒蠻之地，主要以鹽場為主，與主島隔離，經過十年的開發，儼然成為舟山眼中的富人區。
項目總占地面積6000畝，總建筑體量約有240萬㎡，屬于大盤開發，其產品體系主要包括住宅、商業、酒店、辦公等，其中配套教育配套、養老配套、生活商業配套。大盤開發的所有配套要素均有配置。
開發歷程
大盤開發是動態的過程，尤其是在城市近郊大盤，隨著城市生長以及人口的增加其定位也在不斷的變化，從如心小鎮定位變化過程可以窺見一斑。項目首期開盤在2010年。2014-2015年的定位"國際養老小鎮"、2016年定位"生活小鎮"、2017年定位"教育小鎮"、2018年定位"學樂小鎮"等后，2019年綠城小鎮集團將長峙島定位為"如心小鎮"（由宋衛平親自定位生活小鎮）。
從中可以看到對于項目發展過程中的不斷認識，好在這十年過程中市場不斷向好，假如市場沒有步入向上通道，對于舟山這樣三四線城市的郊區大盤，其后續發展難以想象。
從項目開發歷程可以看出，根據客戶以及相關企業能導入的資源，項目主題也是隨著資源和客群在不斷的變化。這也是對于大盤開發來說，尤其是以城市近郊大盤，更應該注意相關的變化。
隨著項目在2017年和2018年遭遇去化困難，開始增加生活配套。
規劃特色
如心小鎮總規劃人口約6萬人，包括4萬項目人口、0.5萬原住民和1.5萬海洋大學師生，項目開發以居住為主，配以商業、教育、文化、醫療、酒店、辦公、休閑娛樂等設施，通過南北的“海-海”和東西的“ 山-山”，形成“一心（商務中心區）、兩區（東西居住區）、三片（體育公園休閑片區、海洋大學片區、特色農貌片區）”的格局。
規劃之初體育公園定位為高爾夫球場，后續由于政策原因，更改為體育公園。
配套特色
商業配套體系：
1個小鎮中心商業（5.3萬㎡）+2個鄰里中心（1.5萬㎡）
1個小鎮中心商業：如心廣場商業街（3.5萬㎡）+香樟湖廣場步行街（1.8萬㎡）
★ 如心廣場商業街（實際經營面積1萬㎡）是小鎮主要核心商業街，全部持有，如下圖：
位于連接主島大橋方向，建筑形態是三層商業構成，1層商業經營外，2、3層以loft形式全部去化完成。
一層生活配套業態由餐飲+生活服務+兒童娛樂+休閑服務構成，其中舟山本地知名超市凱虹城市超市、引入舟山首家巧虎童玩中心、以及保利影院等知名業態。其中影院和童玩中心采用招商模式是聯合運營。
★ 香樟湖廣場步行街（1.8萬㎡）如下圖：
主要有獨棟商業構成，在開發之處，主要以銷售為主，在銷售部分的情況，后續由于存在經營困難，開始持有，如心小鎮后續也開始調整商業開發模式，由過去銷售模式轉換為現在持有經營模式。
★ 如心西街+如心東街（面積各8000㎡左右），鄰里中心定位，其業態主要以生活配套服務、餐飲為主。目前還處于建設和招商階段。
康養配套：頤樂學院（4700㎡）+醫院（目前已經開建）
頤樂學院提倡“學院式養老”，以學校形式組織各類活動，提供課程體系以及相關基礎健康服務。其實就是一種老年人的社交空間，在活動中解決好身體健康問題。
文旅配套：目前長峙島已經申請為3A景區。沒有引擎類文旅配套，文旅配套由體育公園+香樟湖以及步行街構成。香樟湖如下圖：
運營特色
商業運營：
小鎮商業以服務住宅整盤銷售為主，故招商邏輯和運營邏輯和普通商業完全不同。
招商邏輯：
裝修風格有格調精致第一位，租金是其次，業主方甚至貼設計費給商戶做室內裝修。主力店裝修風格也必須滿足業主提出的要求。這也是如心小鎮所有商業都呈現比較完美的形態原因。
運營邏輯：
以服務客戶（消費客戶和業主）為第一要務，根據消費者滿意度以及消費券（每年會拿出銷售額的1%作為消費券發放給客戶，刺激來此消費增加銷售機會）金額多少進行排名，排名前三商戶，第二年減租金，這一個動作大大推動商戶的服務意識。同時也鼓勵商戶推薦住宅項目，促進成交。
客戶運營：
固定三大節日：元宵節、鄰里節、音樂節，形成運營的獨特標簽，每年都會吸引大量的本地人和旅游人群來此，增加項目的知名度。
鄰里節中的親子運動會
總結：目前各類文旅大盤都非常重視客戶的運營，但唯獨對于前期商業配套運營有所忽略，如心小鎮的商業運營經驗是值得借鑒。
項目總結
判斷一個大盤特點，主要看其客群構成，其中購房客群、居住客群以及消費客群這三部分人群主要有哪些人構成，方能判斷其項目屬性以及項目定位。如心小鎮購房客群70%有舟山本地人構成，居住客群和購房客群相同，消費人群主要有居住人群、海洋大學學生以及舟山其他區域人群構成。三大類客群重合度高，如心小鎮最后定位回歸生活小鎮實至名歸，這也是項目成功關鍵點，確保其商業定位準確，為其后續運營成功奠定基礎。
舟山綠城的如心小鎮的商業以本地島居客群和居住客群為核心，構建了商業客群反哺住宅銷售的模式，通過住宅向商業發放消費卷等形式，讓商家有利可圖，讓小鎮有商業經營的氛圍。
定位核心點：以商業消費客群帶動項目的地產銷售。
鄰里節中的親子運動會
綠城如心小鎮商業中心按照 “一心兩區”的規劃設計，涵蓋已建設完成并開始運營的小鎮中心約5.3萬方商業體，以及建設中的如心西街和規劃中的如心東街。
小鎮中心由如心廣場和香樟湖廣場組成，已開業運營近百家商家，擁有玫瑰園酒店、高佳莊餐飲、凱虹城市超市、保利國際影城、英派斯健身房、巧虎童玩中心等各類品牌商家入駐。
如心西街，位于如心小鎮的西部片區核心位置，采用中式的設計風格，其中近7800方商業體量規劃了3大類業態（生活服務、特色餐飲、特色休閑）35個業種。如心東街（規劃中）位于小鎮東部核心區域，規劃集高端菜場、養老機構、生活消費、娛樂休閑及科創產業多維一體的現代化商街。
文章來源：馬先聲周周說
