商業地產就是用作商業地產的房地產，就是酒店,超市,臨街商鋪,社區商業配套,購物中心、城市綜合體、特色商業街區、專業批發市場等用途的房地產。部分物業類型是用來銷售和持有的。國內的商業地產大部分以銷售為主，開發商開發物業自持占比不大。沒有自主經營權的商業直接影響和增加了后期統一運營管理方面的難度。商業地產經營權分散不統一很難成就開發項目的商業繁榮，從而提升不了商業物業的升值空間，進而影響到投資者的信心。商業地產操盤者應清醒的意識到物業投資者、經營者和商業管理者三者利益的共同點是相輔相成、密不可分的，少了其中一個角色成功扮演這場商業大劇將不能完美呈現。怎樣有效的集合這三者關系？除了強調運營重要性的同時必須遵循商業地產的開發規律。商業地產項目開發不同于住宅項目，開發企業前期需進行專業的市場調研、市場定位報告、商業規劃方面等工作。確保商業地產開發過程中少走彎路，開發的產品更加迎合市場的需求。

 

 

 

    前期工作中重點的包括市場調研、定位、商業規劃、招商。

 

    一、前期專業的市場調研工作內容包括城市規劃調查（人口、交通、文化、經濟）、城市商業發展調查（商業發展現狀、商業網點規劃、商圈分析）、區域商業結構調查（區域環境、核心商圈、商業結構分析等）、各類業態商戶調查分析、消費者問卷調查分析、各類商業項目類型專項調查、城市綜合體項目需要對當地市場住宅市場、公寓市場、寫字樓市場、酒店市場重點調研分析。通過這項工作我們更清楚項目所在的市場環境，從市場出發找出項目的機會點和發展空間。全面的市場調研分析為科學的市場定位提供依據和參考。

 

    二、市場定位的思路是通過對項目地塊屬性的分析、所處商業環境分析、項目SWOT分析找出項目未來的開發方向，定性判斷準確才能進行正確的功能定位。本著定位優先的原則，商業項目的商業規模和業態比例配比需符合當地市場環境。業態組合從整個商業的穩定性、商業盈利性及提升商業氛圍的出發點來看是一個不斷調整和變化的。從前期的市場和定位深層分析來挖掘的商業定位方向為商業的規劃提供依據和前提。

 

    三、商業地產的商業規劃應先于建筑設計，通過對業態、功能、布局和交通等方面的規劃論證定位思路方向，對于定位中的功能定位進行建筑設計、業態落位。進一步分析整體商業規模中招商和銷售去化面積的占比。從而更好對項目后期的資金回籠和預算奠定基礎。精準的前期商業規劃能很好規避后期招商和商業運營的風險。其次對商業項目其他方面如空間設計、設備配套、裝修、外觀形象等方面進行設計。

 

    四、前期的商業定位規劃給招商工作指明了方向，招商執行者能清楚潛在的客戶層在哪里。實際招商工作的前期本著主力店、次主力店先行，輔助店隨后和在輔助店招商中品牌商戶優先招商的等原則，其主要作用是核心主力店成功入駐能順利地帶動次主力店、輔助店的招商和管理，品牌商戶優先招商能起到以點帶面、領頭羊的招商效應。通過上述的方法對潛在的招商客戶進行篩選和管理。由于大型商業項目都有一定培養期，本著放水養魚的招商原則可以先把商業的氛圍先做出來，再做生意。從長遠來看商業是一個不斷培育的過程，所以招商工作本身就是一個不斷循環持續常態的工作。

 

    商業項目開業后的后期經營管理應區別于物業管理，商業管理包含物業管理，但是物業管理不能代替商業管理。因為商業管理中很多是物業管理所不具備的。商業管理更直接體現維護商業經營持續和經營的環境，通過促銷管理、人員管理和商品管理來貫穿工作始終。主力商戶和核心商戶在實際運營中給予支持和幫助，對于經營不善的商戶通過努力還不能提高銷售業績應給予調整撤場等解決方法，最大化提高坪效和產出。綜上所述，商業運營管理的前期功夫做足了能很好保障后面工作順利開展。前期市調定位規劃和運營之間是密不可分的、相輔相成的。其中一個環節的工作沒有做好直接影響整個項目能否成功運作。