市場有新變化，勢必也有新的投資機會。電商的崛起開始使人們更關注消費體驗，因此滿足此類要求的商鋪會受到青睞。另外，部分以滿足社區基本服務配套為主的商鋪，也仍有一定市場需求。

　　體驗式商業正在興起

　　實際上，近年來一種全新的商業模式——體驗式商業正在各大城市的商業地產中逐漸顯現，而體驗式商鋪也已慢慢成為一個重要的商鋪投資選擇。

　　所謂體驗式商鋪，就是一種以休閑娛樂為主、購物為輔的城市購物中心。它強調從生活情境出發，塑造人們的感官體驗及心理認同。通過環境、建筑及與城市風格的融合，營造出別致的休閑、消費場所，激發出消費者的消費意識和購物行為。與傳統的購物中心相比，體驗式商鋪更加注重環境和建筑設計，突出合理的布局、有特色的風格和舒適、優雅的環境，追求與消費者階層生活品位、消費習慣相匹配。

　　一組數字最能夠說明傳統商業與體驗式商業的本質區別：以百貨為代表的傳統商業，其零售類業態的占比能達到70%~80%，是商業體中的絕對主導；而在體驗式購物中心里，以餐飲、休閑娛樂、兒童教育等業態為代表的體驗式業態，在購物中心中的占比可達到30%~50%，甚至更高。

　　據調查統計，消費者在超市逗留的平均時間是45分鐘，而真正的體驗購物中心的消費者逗留時間約為2.5到3小時。這說明在體驗式購物中心，購物已不是人們的主要目的，消費者將更多的時間花在了購物之外。由此，體驗式商業以多元的業態結構，娛、樂、購、休閑、美食多功能融合的體驗，對原來以單一購物為主的購物中心形成了超越，逐漸成為傳統商業電商時代突圍轉型的選擇。

　　業內人士對此分析認為，隨著人均收入的增加，人們的消費習慣也正在發生巨大改變。無論是商業地產的開發商還是后期的經營者都必須明白，只有把消費者的心理體驗放在第一位，把購物放在第二位，通過第一目的來引導第二目的的消費，才能在商業地產的道路上走得更長遠。

　　目前，國際上就有很多體驗式購物中心的成功案例，美國紐約第五大道、德國柏林庫達姆大街、日本東京都新宿大街、英國倫敦牛津街、法國巴黎香榭麗舍大街等都是世界超一流的體驗式商業中心。而在國內，萬達等巨頭也在做出一系列的類似變革，從最初以購物中心為主發展到目前主打餐飲娛樂，進而演變為融入更多體驗式感受的文化旅游方向，都充分說明了商業地產正在向迎合消費者消費行為的體驗式商業轉變。

　　需找準體驗式業態定位

　　電商與實體商業最大的差別在于價格和體驗，實體商業的情景體驗、全天候運營模式以及慢消費理念是電商無法取代的重要元素?？梢哉f，正是因為要突破同質化競爭以及電商的沖擊，傳統商業地產才不得不開始用特色體驗來留住顧客。而隨著體驗式商業的大受歡迎，在業態調整和招商中，體驗式商鋪也漸成商業地產運營商青睞的“香餑餑”。

　　以現階段商業零售業的發展來看，經常出現在購物中心中的體驗式業態主要包括電影院、滑冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗、兒童游藝等。相對于傳統百貨業態，體驗式業態的優勢很明顯，集客能力強的特點能有效抓住消費者，對其他業態也有顯著帶動。對于體驗式商業這一新商業形態的發展前景，不少業界人士均表示看好，普遍認為在消費觀念不斷升級的背景下，這樣的產品迎合了需求趨勢，將面臨巨大的發展空間。

　　不過，體驗式商鋪在國外早已付諸實踐，國內則還處于探索階段。作為一個新興的商業地產發展模式，不管是規劃設計、業態劃分還是品牌引進都存在很大挑戰。投資者要注意找準真正的體驗式業態，避免定位不清。

　　比如，很多項目對“體驗式”存在概念上的誤區，認為餐館、休閑、娛樂就是體驗業態，導致商品和商鋪組合嚴重同質化。還有很多購物中心過多加重了餐飲娛樂比例，在招商中難以把握餐飲娛樂配比，導致百貨等購物業態無法填補餐飲等業態帶來的租金虧空，最終商場運營陷入“旺丁不旺財”的尷尬境地。

　　再比如，項目體量過大、定位過高都會影響運營效果，只有適合項目周邊的品牌和業態組合才是最合適的。在招商階段要根據項目定位考慮合適的品牌，也要考慮周邊人群的定位和流行的趨勢，對于經營不好的品牌要及時調整。而環境、氣氛也只是體驗型購物中心的必要條件，真正通過營造的環境、商場情景、氛圍，能讓消費者參與進來，有消費沖動才是購物中心轉型體驗型的初衷。

　　另外，消費者的購物體驗不僅僅是看商場的環境、進駐的品牌，更深層次是感受服務——這些也都是投資者在考察體驗式商鋪時需要仔細分辨的，因為并非所有的開發商都能將轉型之路走好、走穩。

　　社區商鋪也要玩“體驗”

　　不僅僅是大型的體驗式購物中心、城市綜合體，在柴米油鹽都可以從網上購買的年代，眾多社區商鋪仍然頑強地活著，社區商鋪的發展也并沒有停滯不前。在租金和空置率方面，一般社區商鋪的發展基本都隨著社區成熟、入住率越來越高而完成由空置到招滿的過程。在比較成熟的小區，經過多年的發展，社區商鋪的租金就會比較平穩，空置率較低、且每年還能有5%左右的租金增長。

　　從業態定位上，我們就可以看出一些端倪。一般社區商鋪的業態主要為銀行、教育、電訊網絡、餐飲、美容美發、藥店、便利超市、煙酒、茶葉，少部分為百貨零售。由此可見，社區商鋪體驗式也不斷興起。也正是靠著這些體驗式消費，社區商鋪仍然有著其不可替代的作用?？梢哉f，商業的社區化、精致化是趨勢，小容量的、更有針對性的商業設施和商業模式，定位更明確的點對點的商業服務機構，更便于服務到人，服務到家庭。

　　業內人士對此指出，社區商品往往都是基本的生活需要，相比網購而言，在一定范圍內是兩種完全不同的消費傾向。而針對網購等因素帶來的沖擊，社區商鋪也在體驗上下了更多的功夫，比如不少小區里面的超市、水果店都開始提供送貨服務，打個電話很快就能送來。實際上，雖然社區商鋪與電商在業態上有所重合，但諸如藥店、超市、煙酒、茶葉等一些需要現場體驗的購物方式，仍然比電商網購更受青睞。更何況，社區商鋪在送貨時間、購物便利度上也具有電商所無法取代的優勢。

　　當然，投資者在選擇社區商鋪上也需要謹慎。由于不同的區位、小區規劃、交通、人口密度等等，不同的小區其社區商鋪往往千差萬別。足夠的需求、合理的業態規劃永遠是選擇社區商鋪的主旋律，而對于以體驗為賣點的新型小區商鋪來說，更明確的規劃和定位都是必不可少的。

　　線上與線下可以“共贏”

　　另外還有人認為，電商平臺與實體商鋪并非只是單純的競爭關系，兩者之間還有一個合作發展的機會，這也是未來的一種趨勢。甚至于，電商平臺與實體商鋪的有機結合，未來或將會對實體商鋪租金收益產生更大增幅。

　　近期，順豐在全國各地推出的“嗨店”（類似于社區超市的O2O銷售模式）？這無疑揭示了線上與線下相結合的發展趨勢。

　　舉例而言，社區商鋪就可以想辦法進行改變，加盟成為大電商平臺的現場供應商。正常的電商下單后都得一天左右時間送到，而現場供應商則可以馬上將貨物送到。物業管理也可以利用這些新技術，扮演一個中介的角色搭建一個社區電商平臺，將線上和線下結合。物業管理負責考察商家，業主在這個平臺下單后，商家負責發貨，物業管理則收取一定的提成。相對于社區外的電商，這個平臺由于貼近業主、針對性強，也有自己的發展空間。

　　另一方面，業主是小區商鋪的基礎消費者，在這種情況下，將社區商品推到網絡電商平臺，還可以將產品出售到非本小區的消費者手中。網購和電商大可以從對手變朋友，將線上、線下結合可以打開更大的銷售渠道，實現雙方價值最大化。實際上，在目前一些已實行網上訂購、免費配送的社區水果店，其營業額大多獲得了大幅提升。

　　當然，投資者需要注意的是，線下與線上的有機結合可以推廣到任何一種新式的商鋪中，但如何將線下體驗優勢與線上優勢有效整合則是其核心。如果僅僅是線下開了一家商鋪、線上搞了一個網店的簡單組合，反而可能兩頭受挫。