“鬼城”報告一出，眾說紛紜。雖然評選標準、數據來源等一系列問題讓這份報告顯得十分不準確。但凡捕風捉影之事，并非皆是空穴來風，二三線城市的樓盤的確空置率很高。“鬼城”當道，那么商業地產靠什么殺出血路？

2014年，CLSA就內地的“鬼城”現象發表了一份深度研究報告，預計在未來5年內，內地小城市會變得越發空蕩。

這份CLSA的報告是基于對內地12個城市內609個建設項目的實地考察得出的。報告發現，在2009年至2014年期間竣工的建筑，空置率達15%， 意味著空置單位數目達1020萬個。美國的空置率為10%，從表面上看，內地的這個比率并沒什么讓人好擔心的。但報告指出，更大的問題在于，對于偏遠、低、價值的地產項目，空置率達17%。內地從未就城市空置率發布官方數據。

近幾年，中國購物中心開始了大躍進的步伐，為世界所汗顏。但這些“建設成果”，最終可能成為城市的負擔。過度開發，最終成為鬼城的前例并不少。在摩根大通經濟學家看來，這些購物中心帶動的商業地產泡沫爆破，代價要更加高昂。

據世邦魏理仕：提供的信息，中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。另外，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占了9個。

英國萊坊房地產經紀公司說，在中國全國范圍內，正在建設的多功能綜合地產項目有800多個，總面積達3億平方米。這相當于1000多個美國最大購物中心——“美國商城”的規模。

中國是世界上人口最多國家，中國的消費力在日益上漲。但這些能否消化這么大規模的零售商場，仍是未知之數。

之所以建造商業中心的步伐如此大，除了經濟發展的原因，地方政府也是一個很大的促進因素。華爾街日報網站稱，地方政府以要求開發商建設大型商場和酒店作為批準其住宅項目的條件，而這受到不少人批評。

零售業轉型 商場風險呈現

零售業在這幾年都受到網上購物的打擊。這從每年的雙十一網購狂歡節中可見一斑。

仲量聯行數據去年表示，“目前，中國的零售業正經歷轉型。2012年底至2013年初，零售銷售額增速開始放緩。據相關數據，2012年底，上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現了銷量增長，大部分商場的銷售額增長率有所下降。”

商場銷售額直接關系到購物中心店面價格和租金。

反腐沖擊奢侈品零售

習李上臺后，中央政府掀起一場反貪反腐敗的高潮，大大小小的貪腐官員成了階下囚。另一方面，政府還厲行節約，狠抓官員作風。許多官員，以及賄賂官員的人都收斂不少。這使得奢侈品銷售受到了一定打擊。

根據瑞士鐘表協會的數據顯示，去年前三個月，瑞士到內地的鐘表出口額同比驟減25.6%，其中僅3月就下滑31.4%。

愛馬仕表示，去年一季度的銷售額增速僅為10.3%，為2009年以來最低。全球最大的奢侈品集團LVMH以及GUCCI母公司Kering等也一致預計，今年業績將出現明顯下滑。

奢侈品牌進駐的高檔購物中心，或因此遭受打擊。

購物中心空置率超警戒線

還有一項實實在在的隱憂——數據。

2012年全國一、二線城市購物中心的平均空置率分別為8.4%、10.5%，二線城市遠超6%的警戒線。

殺出血路

縱使研究報告把中國大陸寫成鬼城，但中國的人口擺在那!只要有吸引力就有人流，只要有人氣，自然就有消費力!我們一起來探討一下究竟怎樣能發腐朽為神奇。

1.項目定位需與企業品牌定位匹配。

任何一個品牌都會經歷品牌的培育期去贏得市場的知名度，再經過各種途徑爭取贏得品牌美譽度。企業發展的進程中可以只擁有知名度，但這只是瞬間的高點。市場的前浪永遠會被后浪拍在沙灘上，如果不去維護，不用產品/服務來做有利支撐，美譽度只是曇花一現或不會出現，而去爭取美譽度背后的信任度，這才是一個真正有責任的企業應達到的最高境界。無論是美譽度/信任度，不是單純的用市場包裝的一種手段，更多的是用產品闡述，因為每一個產品的推出同樣能體現出一個企業價值觀的變化。長效利益的最大化才是社會“正能量”應積極推崇的價值觀。

2.業態規劃需匹配項目定位，且與時俱進。

首先是首次業態規劃，購物、餐飲、娛樂的業態比例根據市場調研，確定符合項目定位的比例。劃分各業態的功能區域，不同位置、不同樓層、不同單店面積等。

而業態布局是需要模擬符合定位的消費者進行商業流線的模擬。這種方式最接近建成后的實際效果，但它也僅局限于整體招租或返租的商業。有些在設計時的模擬和建成后實際商家就會出現無法控制的不匹配。這需要在設計之初要考慮到未來運營過程中店鋪規模、業態的可變性。

3.持有、銷售的面積需要有合理的配比關系。

大多數持有的商業面積會用來招租主力店來帶動銷售部份的單價。但二者也需要“量”的帶動，避免出現小馬拉大車。

這里所說的持有與銷售的比例更為宏觀，泛指公寓、寫字樓、酒店、商業等業態。這些持有業態將是帶來人氣的地心引力，持有比例的加大將是中國未來房地產市場發展的必然趨勢：

1)從歐美經驗來看，城市化比率的提高與地產企業持有物業比例的提高成正比。

2)中國房地產企業發展正在從快進快出的操作模式向持有優質物業轉型，持有型物業將提高企業的抗風險能力。

3)增加持有型物業有助于企業多元化融資，企業擁有一定規模的持有型物業之后，就能從容的選擇運營模式。

4.關注主力店的品牌號召力。

主力店的貢獻并不是直接提高單店績效，而是用來吸引潛在購物群體，提高單坪銷售的均值。所以如何選擇主力店，成為在策劃、設計之初就應關注的重點。

這個主力店將定位整個項目的檔次，如果一個主力店定位成大眾超市，你再怎么想打造成高端綜合體都是徒勞。因為在后期運營時，來超市的主力客群不可能在買了一堆手紙的情況下再去買愛馬仕。

三里屯VILLAGE引入的是橘色盒子優衣庫、Adidas體驗店、蘋果體驗店等帶有新潮時尚標簽的主力店，自然招商時可將其它的專賣店鋪匹配于主力店，也與項目的整體定位吻合，被主力店吸引來的潛在購物者在這里自然停留時間就會延長，項目整體的出租率、單店銷售額就會有上揚趨勢。反之，三里屯SOHO的主力店是英菲尼迪，如果按此推理，三里屯SOHO是要引進些高端奢侈個性品牌。但由于其為散售型，無法控制單一店鋪的招商，所以在同一個商業界面上有餐飲、美甲、美發、購物等不同業態、不同檔次的店鋪，從而降低了購物的體驗和項目的整體檔次。因此主力店不是選擇“好”的，而是應選擇“對”的。

5.項目形象可以滿足不同層面的需求，同時可作為營銷的手段之一。

在傳統的設計觀念中，往往會夸大“立面設計”的作用。聘請國際知名設計師將中國的黃金土地作為建筑設計領域的試驗田，這的確可以成為促進中國建筑設計領域發展的強心針。但是任何人都不希望我們最終是用重金打造了一個建筑的“墳墓”：無人會只因為設計的特別而在這里購物。

所以要分析“項目形象”在一個商業項目中的目的：

1)城市需要：在遵守城市總體控制相關條例的基礎上尊重城市特定風貌是一個商業項目的基本態度。同時對新技術、新材料的應用也可以促進到對行業的發展，這也是一個商業類項目該有的社會責任。

2)企業需要：除了利用城市形象作為項目營銷的賣點外，形象與企業品牌、項目定位的匹配度也尤為重要。當然這件項目的外衣的性價比也關乎項目整體的利潤值。

3)購物者的需要：購物者其實在項目形象上并沒有特定的要求，更多的是意向和感受的需要。所以“環境”中立面設計、夜景亮化、景觀的軟硬裝、小品的植入、標識系統等都會成為購物者感受中必不可少的要素。

未來，商業地產領域一定會有更多的挑戰，相信只有創新才能面對挑戰從容不迫。

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