2015年春節(jié)過后，地產人網全新推出《2015中國知名房企商業(yè)地產招商運營最新合集》為地產人精心匯集了商業(yè)地產招商運營戰(zhàn)略及實戰(zhàn)案例分享。

 

本次的商業(yè)地產案例解析，我們將與地產人分享龍湖同位于重慶的北城天街和西城天街兩大主力項目的差異化招商。
 

地位：龍湖天街系兩大主力

 

2014年，龍湖提出“持商業(yè)”戰(zhàn)略，目前看來，這一效果逐漸彰顯。3月19日，龍湖發(fā)布2014年年報。年報顯示，去年龍湖投資物業(yè)租金收入8.8億元，同比增長38.1%。2014年，龍湖旗下重慶時代天街2期、北京長楹天街、成都時代天街1期、西安大興星悅薈等商業(yè)項目開業(yè)運營，截止去年底，龍湖商業(yè)地產已開業(yè)商場面積為124.5萬平方米。

 

其中，天街系已經成為龍湖旗下商業(yè)地產的旗艦品牌，也是國內商業(yè)綜合體的標桿品牌。從2003年至今，每一座龍湖天街都在致力于成為或者已經成為城市的新中心。

 

而龍湖在大本營重慶的三個天街項目，是其租金收入的主力項目。作為龍湖地產2003年進軍商業(yè)地產后的首個商業(yè)地產項目，重慶北城天街2014年租金收入3.5億元，同比增長14.2%；重慶西城天街租金收入1.31億元，同比增長20.5%；而重慶時代天街1期租金獲得76.6%的增長，達到1.61億元。

 

定位：新區(qū)與老區(qū)的新“商業(yè)中心”

 

重慶作為中西部的第一大城，也是西部最具潛力的城市和長江上游最具活力的商業(yè)地產中心。具有諸多政策、經濟上的優(yōu)勢：它是中國第四直轄市，是城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，是國內首個內陸保稅港區(qū)。

 

而重慶的江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)合稱重慶三北區(qū)域，是重慶城市發(fā)展的新趨勢。2009年初，國務院明確重慶將開發(fā)“兩江新區(qū)”（主要為三北區(qū)域）。三北區(qū)域聚焦重慶70%的高端消費人群，擁有重慶80%的高檔住宅區(qū)，雖有強大的消費力，缺因為本區(qū)缺乏擁有國際一線品牌的時尚賣場，不得不過江到解放碑等區(qū)域消費。

 

北城天街就坐落在重慶三北核心商圈觀音橋商圈的內核。龍湖北城天街項目總占地面積約300畝，約70萬方，是目前為止城北區(qū)域占地最大的一個商業(yè)地產項目。

 

而西城天街，坐落在重慶九龍坡區(qū)楊家坪商圈，建筑面積約8萬平方米。這里是重慶的傳統工業(yè)大區(qū)，區(qū)域GPD連續(xù)四年位居重慶第一。周邊擁有高檔住宅小區(qū)及項目周邊商務白領約90萬人，并有大型企業(yè)及大專院校約20萬人。雖是老牌商圈，商業(yè)發(fā)展已較成熟，但楊家坪商圈的商業(yè)地產形態(tài)較單一，缺乏高檔的、有品位的大型購物中心，且地下商業(yè)檔次低并且分散，五大商圈中排名靠后。

 

一個新區(qū)，一個老區(qū)，龍湖對這兩個天街位置的選擇，一個為立新，一個為創(chuàng)新。

 

招商：國際名品與休閑潮流

 

國際名品和休閑潮流是龍湖北城和西城天街的統一招商定位，但在品牌招商上，二者也有所區(qū)別，北城天街更多高端品牌，西城天街則重在突出中高檔精品。

 

北城天街在業(yè)態(tài)組合上，低樓層以高端國際名品服飾、高端精品百貨和潮流休閑服飾、國際知名品牌服飾為特點，高樓層則為大型餐飲等娛樂業(yè)態(tài)，進一步豐富消費體驗，滿足多元化消費需求。

 

西城天街則采用主力百貨、生活超市、精品零售、高檔餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的組合和選擇，合理搭配，形成“同業(yè)差異、異業(yè)互補”的空間布局。低樓層以主力店+零售+餐飲方式布局，高樓層則主要分配給娛樂業(yè)態(tài)。

 

在招商上，兩個天街招進的品牌雖有部分交重，但也有較大差異，力求實現品牌互補。

 

主打高端的北城天街，在引入了CK、BOSS、Dunhill、法拉利、BMW Lifestyle、Cartier等高端品牌，及Apple、DKNY、Adidas、Jeep、Lacoste、Guess、It、優(yōu)衣庫等年輕系列休閑品牌，招進星巴克、哈根達斯、麻辣香鍋等連鎖餐飲，同時擁有瑪花纖體塑形體驗、金寶貝早教中心、屈臣氏生活超市和UME影院等多種業(yè)態(tài)。

 

西城天街的高端服飾品牌不及北城天街，由于占地面積差異較大，總體品牌量也較少。西城天街的主力店為UME國際影院和永輝超市。高端品牌有HONMA、ROLEX、TUDOR等，中端品牌有it、TOUGH、fcuk等。在餐飲業(yè)態(tài)上西城天街擁有星巴克、哈根達斯、滿記甜品、斗牛士牛排、阿利與艾德等，與北城天街不相上下。另外，西城天街還擁有SISYPHE西西弗書店和電玩城。

 

差異化的商業(yè)地產招商方案也將使得策劃公司對商業(yè)地產定位更加精準。