“營改增”一旦在房地產、建筑、金融這三個行業(yè)實行，將是對房地產價格體系的顛覆，整個行業(yè)的運營模式、財務架構、企業(yè)內部機制以及行業(yè)的利潤水平都帶來一個翻天覆地的變化。企業(yè)一定要提前籌劃，想明白了，可能就領先一步，但如果毫無準備，等到政策到來的時候，可能就會措手不及。
本文在目前所掌握信息的基礎上大膽假設，建立稅負測算模型，推導出“營改增”對房企稅負及利潤的影響，并提出了一些應對措施。
一、“營改增”政策前瞻及對行業(yè)的影響
1.稅率
稅率作為房地產 “營改增”的核心，合理的稅率設計有利于平衡“營改增”前后的總體稅負水平，也決定著“營改增”改革的最終指向以及政策期望值的實現(xiàn)。目前，傳言房地產、建筑業(yè)稅率或為11%，生活服務業(yè)、金融保險業(yè)稅率或為6%，預計房地產、建筑、金融三大行業(yè)一起推行。
房地產業(yè)11%的稅率在業(yè)界已基本達成共識，在此不再贅述。而作為房地產緊密相連的上游建筑行業(yè)的稅率則爭議較大，有觀點認為可能會降至6%，但筆者認為降至6%的可能極小。原因有三點：一是如果建筑業(yè)稅率下降5%，將導致房地產業(yè)建筑成本進項抵扣下降5%，利潤也將隨之下降（筆者測算行業(yè)利潤將下降1%以上）。
而作為支柱產業(yè)的房地產，正處在行業(yè)利潤下行的當口，多數(shù)房企管理上尚未做好迎接“白銀時代”的準備，這對于房企將是極大的考驗。而如果將稅率定在11%，經(jīng)過市場的柔和調整，對稅負、利潤進行重新分配，將會起到很好的緩沖效果；二是，將建筑企業(yè)稅率定為6%，短期內將會倒逼房企過多地采用“甲供材”這種稅籌方式，大量從供應商處直接采購，以提高自己的進項抵扣。極端情況下，有能力的大型房企，將會重新配置資源和加強自身的施工管理能力，而建筑企業(yè)將逐漸淪為勞務公司。這種情況是與“營改增”的初衷相背離的；最后一點，也是最重要的一點，財稅〔2011〕110號文中已明確建筑業(yè)適用11%的稅率。而此文件是經(jīng)國務院批準的，由此推斷修改的幾率微乎其微。
結論：房地產、建筑業(yè)稅率11%，金融業(yè)6%（金融業(yè)尚無靠譜消息，暫按此利率考慮）
2.土地成本能否作為進項扣除？
目前主要有2種觀點， 觀點1：可以扣除，土地出讓金和市政配套費可參考像“農業(yè)生產者自產農產品”一樣直接乘以個扣除率扣除。那么這個扣除率定多少合適呢？如果定為11%，行業(yè)毛利率按35%計算，在不考慮期間費用的情況下增值稅稅負率為3.85%，遠低于營業(yè)稅率5%，所以定為11%的可能性不大。筆者猜想，定為6%的可能性比較大。
觀點2：不可以扣除。有觀點認為，由于土地等支付給政府費用沒有進項票據(jù)，導致此部分成本不能抵扣，稅負增加。但筆者認為此觀點不成立，土地成本是房地產開發(fā)成本的重要組成部分，如不能扣除，其對部分房企的傷害是致命的。
結論：土地成本扣除率或為6%。
3.“預售在先，成本在后”的抵扣鏈條倒掛問題
一是不可能讓企業(yè)預售時直接按稅率繳納，企業(yè)不干；二是也不可能等交房了才交，稅局不干。所以，極有可能參照土增稅的方法，先按預售款的一定比率預繳，達到一定條件清算。
結論：不必操心。
4.土地增值稅是否會取消？
“營改增”后，如果再征收土地增值稅，確實存在重復征稅的問題，但是否會因此而取消呢？當然不會。首先，重復征稅一直都存在，靠“營改增”一下子解決也不太現(xiàn)實，套用一句廣告語：“面要一口一口吃，夢要一步一步來！”其次，土增稅的立法目的：(1)規(guī)范土地和房地產市場交易秩序。(2)抑制房地產投機和炒賣活動，合理調節(jié)土地增值收益，防止國有土地收益流失。 (3)增加國家財政收入。說白了，其實質就是要調控，并把土地自然增值部分收走，從而增加財政收入。而“營改增”短期內不能達成以上目的；最后，如果取消土增稅，那么房地產行業(yè)增值稅稅率11%和“營改增”前后稅負平衡兩個假設將同時失效。
結論：短期內，土地增值稅不會取消。隨著地產“黃金十年”的遠去，行業(yè)利潤將逐漸回歸理性，土增稅很可能將自然消失，到那時，土增稅將完成其使命，或取消或并入其他稅種。
5.不動產租賃將如何征稅？
財稅【2013】106號文規(guī)定：對試點范圍內提供有形動產租賃服務的，在試點期間可按簡易計稅方法計算繳納增值稅，征收率為3%。本人預測，對于已建成用于出租的不動產也將參照此辦法執(zhí)行，但已簽訂租賃合同的可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅；對于未完工或新項目，可選擇采用一般計稅辦法，稅率或參照有形動產租賃的17%執(zhí)行，建設期間的進項票據(jù)可全部形成留抵稅額，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。
結論：已建成的項目可按3%簡易征收，其中老租賃合同可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅。新項目可選擇采用一般計稅辦法。
6.老項目、老合同將如何處理？
同上，參考財稅【2013】106號文相關規(guī)定，本人大膽猜想：營改增前已開盤的在建項目，可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅；未開盤的在建項目，可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅，也可選擇由由當?shù)囟悇諜C關對已發(fā)生成本（含已簽合同未支付部分）核定一個抵扣率形成期初留抵稅額，新發(fā)生的成本按新辦法執(zhí)行；新項目按新辦法執(zhí)行。
結論：已開盤在建項目按老辦法，未開盤在建項目新老辦法結合，新項目按新辦法。
7.能否等待過渡性政策？
根據(jù)“營改增”過往的經(jīng)驗，針對未執(zhí)行完的合同、未完工的項目一定會出臺過渡性政策。至于過渡性政策是什么，我們不用太過關心。由于房地產業(yè)“營改增”的繁復性和緊迫性，過渡政策的某些細節(jié)很可能簡單粗暴地“一刀切”，而為了不嚴重影響稅收收入，政策口徑肯定會是偏緊的，如此留給企業(yè)籌劃的空間其實并不多，而且此階段雷區(qū)較多，操作時定要慎之又慎。此外，“營改增”后國稅與地稅的稅收收入如何劃分尚不確定，如把營業(yè)稅從地稅直接拿掉的話，地方稅局勢必會抓住最后的尾巴，從嚴征稅。
綜上，抓緊時間去庫存，抓緊時間成本結算，抓緊時間土地增值稅清算，將是“營改增”最大的稅務籌劃！
結論：奔跑吧，兄弟！
8.“營改增”是否對房價產生較大影響？
房地產行業(yè)經(jīng)歷了過去價格持續(xù)上漲的黃金十年，此期間房價基本不受供需關系影響，定價也基本不以成本為依據(jù)，房價更多的取決于客戶對市場的預期。因此，房價不會因“營改增”產生較大的波動。但，如果房價持續(xù)下行至理性區(qū)間，供需關系發(fā)揮定價作用，“營改增”帶來的稅負增減會有一部分反應到房價中由購房者承擔，當然，從國家穩(wěn)定房價的宏觀政策來看，這種可能性極小。
結論：不會有較大影響，購房者愿意承擔房價依然取決于市場。
9.房地產行業(yè)將迎來怎樣的變化？
（1）“子公司”向“分公司”模式轉變
“營改增”后，房地產業(yè)很可能按財稅〔2013〕74號文《關于重新印發(fā)<總分機構試點納稅人增值稅計算繳納暫行辦法>的通知》的辦法執(zhí)行，即分支機構按銷售額預征率預繳一部分增值稅，按年度在總部機構所在地清算繳納。如此，房企將更愿意選擇以總公司的名義去拿地，成立分公司來運營項目的模式，以便統(tǒng)籌、充分抵扣各項目的進項稅票。但，這種模式也有阻力，項目所在地政府為爭取當?shù)囟愂眨芸赡茉谀玫丨h(huán)節(jié)強制要求企業(yè)注冊子公司。
（2）有能力的房地產企業(yè)向上游行業(yè)擴張
房企為了抵扣較高的進項票，很可能直接或間接地控制上游建筑商或材料、設備供應商。進而導致大量關聯(lián)或隱性關聯(lián)交易的產生。但從長遠看，在市場這只無形的手調整下，這種需求會逐漸減弱。
（3）企業(yè)購房意愿將大大增強
目前，尚不明確企業(yè)購房產生的進項如何抵扣，但無論如何肯定是可以抵扣的。因此，會有更多的企業(yè)由租房變?yōu)橘I房，在進項抵扣的同時，還可以獲得房產增值帶來的收益。
（4）房地產保理業(yè)務將快速發(fā)展
“營改增”后，為了盡早獲得更多的進項稅票抵扣，房企會想盡各種辦法要求乙方盡早開票，但又不想這么早支付工程款，如何解決？利用乙方的應收甲方工程款做保理或許是一個雙贏的選擇，甲方可以獲得進項票抵扣，延后稅金支出，減小融資壓力和成本，乙方可以提前拿到工程款，也會積極配合。
二、“營改增”前后稅負及利潤測算分析
1.關于模型
目前，網(wǎng)上流傳著各種版本的稅負測算，但多數(shù)僅僅是使用個別假設條件來分析營業(yè)稅（增值稅）的稅負變化，并未綜合考慮對土地增值稅、所得稅整體稅負的影響，這樣得出的結論注定是片面的、不正確的。本文構建的“營改增”稅負測算模型具有如下優(yōu)點：
（1）考慮整體稅負，而不只是增值稅和營業(yè)稅的對比；
（2）自定義變量，不同企業(yè)可根據(jù)自身情況輸入，得出符合自身情況的結論；
（3）方便快捷，“營改增”政策落地后，簡單輸入變量，可迅速得出結論，做出反應。
2.模擬數(shù)據(jù)分析
（1）假設條件（本文的假設條件參考了行業(yè)平均值，意在說明模型的內在邏輯，企業(yè)可根據(jù)自身情況輸入條件，得出符合自身實際情況的結論）
為方便分析，本文假設含稅收入為100，其他各項指標均表示為占含稅收入的比。同時，為方便對比，計算“營改增”后的稅負率時，分母也取含稅收入（舉例說明：“營改增”前收入為100，營業(yè)稅為5，稅負率為5%；“營改增”后含稅收入為100，賬面收入為100/（1+11%）=90.09，增值稅為5，賬面稅負率為5.55%，但實際上企業(yè)實際繳的稅沒有變化，所以，本文計算“營改增”的的稅負率時將收入還原為含稅收入100，即稅負率仍為5%）。詳細假設條件如下：
注：甲供部分因情況較多，比例不好確定，本文暫未考慮，待政策出臺后，企業(yè)可加大甲供力度。
（2）營業(yè)稅（增值稅）
增值稅銷項=100/（1+11%）*11%=9.91
增值稅進項=∑100*各成本費用占含稅收入比*可抵進項得票率/（1+增稅稅率）*增值稅率=5.58
以建造成本為例：假設建造成本占含稅收入45%，建造成本構成如上表2.2所示，則前期費用（含政府性收費）=100*45%*10%=4.5。假設該科目綜合增值稅率為6%，有50%可取得進項稅票，則前期費用的進項稅額=100*45%*10%*50%*6%=4.5*50%*6%=0.135。用100*45%合并同類項，得到建造成本的抵扣系數(shù)為8.99%。推出建造成本進項稅額=100*45%*8.99%=4.05。
其他三項費用以此類推，得到總體進項為5.58。
應交增值稅=銷項-進項=9.91-5.58=4.33。
結論：“營改增”后，增值稅比營業(yè)稅稅負下降0.67%，考慮營業(yè)稅金及附加后，下降幅度放大到0.75%。如下圖：
（3）土地增值稅
財務費用扣除方案的選擇：當實際支付且符合稅法扣除條件的財務費用大于開發(fā)成本的5%時，選擇按實際扣除，否則選擇按開發(fā)成本的5%扣除。本文假設融資規(guī)模為開發(fā)成本的50%，利率8%，每期貸款期限1.8年，則財務費用=100*（20%+45%）*50%*8%*1.8=4.68。大于開發(fā)成本的5%=100*（20%+45%）*5%=3.25，故選擇按實際扣除。
a.“營改增”前土地增值稅
增值額=收入-開發(fā)成本*（1+20%+5%）-財務費用-收入*5.6%=100-100*65%*125%-4.68-5.6=100-91.53=8.47
增值率=8.47/91.53=9.25%，適用于30%的稅率。
應交土地增值稅=8.47*30%=2.54。
即稅負率為2.54%
b.“營改增”后土地增值稅
增值額=不含稅收入-不含稅開發(fā)成本*（1+20%+5%）-不含稅財務費用=100/1.11-[100*65%-100*(1.13%+4.05%)]*125%-4.68/1.06=90.09-74.78-4.42=90.09-79.2=10.89。
其中：1.13%和4.05%分別為土地成本和建造成本進項稅額占含稅收入的比，詳見假設條件表2。
增值率=10.89/79.2=13.76%，適用于30%的稅率。
應交土地增值稅=10.89*30%=3.27
即稅負率為3.27%。
結論：“營改增”后，土增稅稅負率由2.54%上升至3.27%，上升了0.73個百分點。
（4）企業(yè)所得稅
在本文的假設條件下，增值稅（營業(yè)稅）和營業(yè)稅金及附加稅負率合計降低了0.75%，而土地增值稅稅負率上升了0.73%，相互抵消后，使得所得稅稅負率前后基本相當。
（5）整體稅負率及凈利率
在本文的假設條件下，整體稅負率下降了0.02%，導致凈利率相應上升了0.02%。
3.稅負率及凈利率敏感性分析
計算增值稅時，銷項部分基本是固定的，決定其稅負的主要因素在于進項。而土地成本和建造成本占房地產總成本的主要部分，二者占總成本的比例、構成決定著進項的多少，進而對稅負率及凈利率造成影響。本文以土地成本、建造成本為敏感性條件，分別對營業(yè)稅（增值稅）、土增稅、所得稅、整體稅負率及凈利率進行分析。
（1）營業(yè)稅（增值稅）及附加
如下圖所示，當企業(yè)毛利率高于35%-40%時，稅負率開始上升，反之開始下降。
圖表舉例說明：橫坐標土地成本占含稅收入20%，縱坐標建造成本占含稅收入比45%，即毛利率為35%時，營業(yè)稅（增值稅）及附加稅負率（改后-改前）下降0.75%。
（2）土地增值稅
由于成本按不含稅價計算后，稅金部分無法實現(xiàn)130%的放大扣除（包含加計扣除20%和開發(fā)費用10%），無論毛利率如何變動，土增稅負率基本都是上漲的，但上漲幅度不大。
（3）企業(yè)所得稅
當毛利率在35%左右時，企業(yè)所得稅稅負率受“營改增”影響不大。當毛利率大于35%左右的平衡區(qū)間時，稅負率加重，反之減輕。
（4）整體稅負率及凈利率
當毛利為30%左右時為整體稅負率和凈利率的平衡區(qū)間，“營改增”對企業(yè)稅負率的影響最小。當毛利率大于30%左右的平衡區(qū)間時，稅負率加重，反之減輕。
三、“營改增”15個應對策略
如上文分析，“營改增”對于毛利率較低的房企將是利好，對于毛利率較高的房企將是利空，而這個分水嶺的毛利率在30%左右。面對“營改增”，無論預期利好還是利空，企業(yè)都必須未雨綢繆，針對可能事項制定相應措施，管控風險，合理籌劃，降低稅改成本，以最積極的態(tài)度迎接“增值稅時代”的到來。
（一）公司層面
1.意識：全員“營改增”
本次稅制改革，對國家、對行業(yè)、對企業(yè)都將產生深遠的影響。在房地產業(yè)面臨高地價、融資難、行業(yè)競爭加大、庫存難去化、銷售市場收縮的多重不利環(huán)境下，對于大多數(shù)中小房企來說，“營改增”或許遠沒有某些人喊的“彎道超車”那么美好，相反，稍有不慎很可能將成為壓垮駱駝的最后一根稻草！因此，企業(yè)務必將“營改增”作為公司層面的頭等大事來抓，而不是僅僅局限在財務部門，從企業(yè)高管到一線員工都必須樹立“營改增”意識。
2.投資：重構投資模型，謹慎拿地、并購
（1）拿地
“營改增”后，收支都將由價內稅變?yōu)閮r外稅，同時，增值稅發(fā)票的類別（專票、普票或無票）、稅率（17%、13%、11%、6%、0%）都比營業(yè)稅更為復雜，其帶來的銷售定價、成本定價、稅負的變化，導致原來投資測算模型失效。在行業(yè)投資回報率越來越低的大背景下，如還用以前的思路拿地，很可能直接導致投資的失敗。
企業(yè)決策層和投資相關人員必須提前了解“營改增”的原理及預判其帶來的影響，待稅改后，第一時間結合市場、政策、上下游行業(yè)價格變動等因素重構投資模型，劃定所能承受的地價上限，進而得出正確的投資決策。
（2）并購
在“營改增”政策落地之前，在資產收購、股權收購等方式取得項目時，應更加謹慎。除了要摸清常規(guī)要點外，還要深入被收購項目的賬目，了解發(fā)票情況，以防因缺少可抵扣進項發(fā)票、成本不實等原因，導致后期稅負的增加。同時，必須在轉讓合同中明確如因歷史問題導致的涉稅損失全部由轉讓方承擔。
2.預算：做好重做的準備
由于“營改增”帶來計價體系等諸多因素的變化，對多少房企來說，原來的預算將不再滿足指導運營及績效考核的目的。此外，地產項目一般開發(fā)周期較長，在很長一段時間內，各地產集團都會存在新老項目并行的情況，由于新老項目適用的增值稅政策不同（如上文所述，很可能已開盤的老項目繼續(xù)執(zhí)行營業(yè)稅的政策），預算也不盡相同，二者口徑如何兼容，也需要集團公司提前想好。
4.銷售：結合市場，合理降價，快速去庫存
本人預測對應于已開盤的老項目（庫存項目）繼續(xù)執(zhí)行營業(yè)稅的政策，如果真如此，稅負沒有變化。但也很可能簡單粗暴地“一刀切”，如交通運輸業(yè)、電信業(yè)等企業(yè)在“營改增”前的固定資產和存貨未被許可抵扣，特別是交通運輸業(yè)的期初車輛、輪船等未被許可抵扣，這在改革之初產生了行業(yè)性的經(jīng)營困難。一旦“一刀切”，企業(yè)稅負增加的可能將遠遠大于降低的可能，與其多交稅，不如降價走量。
總而言之，無論從哪個角度考慮，快速去庫存是企業(yè)必然的選擇，而是否降價換量需要綜合謹慎考慮，“營改增”是定價的重要因素，但不是主要因素。
5.成本：重構價格體系，建立議價優(yōu)勢，加快結算效率
（1）價格體系
A. 工程造價的變化。由于建筑業(yè)“營改增”也必須在2015年內完成，該行業(yè)受到的沖擊更加強烈，將直接導致其工程造價體系的重新修訂。根據(jù)目前所掌握的信息，建筑業(yè)的稅負將不同程度的增加，那么增加的稅負勢必向房地產業(yè)轉嫁。
B. 計價模式的變化。增值稅作為價外稅，其稅負理論上應由消費者承擔，完全顛覆了原來建筑產品的造價構成。房企成本人員要將價稅分離后，重新建立成本模型，并適應價稅分離的報價模式。
C. “甲供材”的利用。前文講到，“甲供材”可使房企享受17%進項票抵扣，高于建筑業(yè)6個百分點，成本人員應綜合考慮價格因素，最大限度利用此籌劃思路。
綜上三點，房企成本人員必須要提前重新構建新的價格體系，才能在“營改增”帶來的價格調整中分得一杯羹。
（2）建立議價優(yōu)勢
“營改增”后，建筑施工企業(yè)作為房地產企業(yè)直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革影響必然會波及甚至轉嫁至房地產企業(yè)，進而造成對房地產企業(yè)稅收負擔與經(jīng)營成本一系列影響，二者在很長一段時間內都處于“人各為己”的利益博弈中，如何建立自己的議價優(yōu)勢？房企成本人員必須提前想明白。（如針對“甲供材”問題，總包單位在談判過程中一定會增加限制使用的條款，我們如何應對？）
（3）加快結算進度
由于工程結算的繁復性決定，成本結算工作滯后非常常見，尤其體現(xiàn)在一些管控能力較差的中小企業(yè)。“營改增”后，如結算不及時，就不能及時取得進項發(fā)票，進而造成前期稅負加重，給公司資金造成壓力。因此，從現(xiàn)在開始，房企就要著重提高成本結算效率。
6.現(xiàn)金流管理：安全第一
房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充足現(xiàn)金流來維持企業(yè)正常運轉。“營改增“后，由于預售在先，成本結算滯后等原因導致抵扣鏈條倒掛，雖現(xiàn)在政策并不明確，但極有可能稅改后，導致稅金分布不均衡，在某一時段需要較大金額的稅金入庫。所以，企業(yè)一定要綜合考慮，控制融資規(guī)模及節(jié)奏，備足資金頭寸削峰填谷，保證資金安全。
7.供應商選擇：大合同選一般納稅人專票，零星采購要綜合考慮
企業(yè)供應商主要有兩種：一種是從增值稅一般納稅人，另一種是小規(guī)模納稅人。一般納稅人可以開出稅率為17%、11%的專用發(fā)票，而小規(guī)模納稅人只能開不能抵扣的普通發(fā)票或稅率為3%的專用發(fā)票（稅局代開）。在簽訂大宗采購、工程合同時一定要選擇一般納稅人并開具專用發(fā)票（事實上，有能力簽訂大合同的基本都是一般納稅人），而對零星采購，比如辦公用品、工程散件等，可以在價、稅、質量等方面綜合考慮，選擇最合適的供應商和發(fā)票類型（關于專票和普票、無票的稅負比較的文章網(wǎng)上已有很多，在此不再贅述，可參考下圖）。
8.合同：必須加入發(fā)票及涉稅條款！
在簽訂合同時必須明確：
（1）價格是否含稅；
（2）發(fā)票類型、提供發(fā)票時點及時限（如：結算后，支付至95%時，必須提供含質保金在內100%的發(fā)票）；
（3）發(fā)生糾紛時，涉及賠償款的稅金由稅承擔等。
（4）銷售合同中，折扣方式、付款方式對稅金繳納和賬務處理都有較大影響，營銷部門在草擬合同時務必要與財務人員充分溝通后再予簽訂。
9.ERP（含財務系統(tǒng)）：系統(tǒng)性改造
“營改增”對企業(yè)的影響是方方面面的，ERP作為企業(yè)最重要的管理工具，一定要及時跟上稅改的步伐。企業(yè)可提前與ERP供應商溝通，及早做好準備（如可在ERP審批環(huán)節(jié)加入發(fā)票類型，一是加強發(fā)票管理，提前發(fā)現(xiàn)問題；二是滿足企業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，為稅改制定對策提供依據(jù)）。
10.稅務風險：虛開、代開、售賣、購買發(fā)票觸及刑事責任
首先，增值稅下，發(fā)票管理更加規(guī)范和嚴格，如貨、錢、票要求三流合一，銷項與進項比對等措施有效遏制了發(fā)票違法行為；其次，虛開、代開、售賣、購買發(fā)票等行為已列入刑法，如第205條、第206條、第208條等都是十分嚴苛的條款。企業(yè)應加強稅務風險管控措施，切勿因一時貪圖小利而自釀苦果。
（二）財務層面
1.跨界管理：財務深入業(yè)務部門跨界延伸管理義不容辭
這次稅制改革看似只是財務部門的事，實則將會影響到企業(yè)的方方面面，財務部作為這方面最專業(yè)部門，此時一定要挺身而出，牽頭做好宏觀財務管理工作。一方面，財務人員要贏得公司決策層的絕對支持，并做好公司內的宣傳培訓工作；另一方面，財務人員要深入業(yè)務部門，加強成本、采購、工程、銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動溝通，達到合理降低稅負與經(jīng)營成本目的。
2.核算管理：從零開始，與稅務管理深度結合
與營業(yè)稅相比，增值稅核算工作要難的多：首先，營業(yè)稅只有1個科目，核算非常簡單，而增值稅需要13個科目，其難度大大增加；其次，營業(yè)稅計算方法簡單，銷售額直接乘以稅率即可，而增值稅施行抵扣制，計算方法更加復雜；最后，增值稅從發(fā)票開出、發(fā)票取得、認證抵扣、稅款繳納等一系列操作都與賬務核算緊密相關，賬務處理稍有不慎都有可能造成納稅風險。
所以，財務人員一定要摒棄營業(yè)稅的慣性思維和“想當然”的做法，而是從零開始，重新學習增值稅的相關知識，并帶著稅務管理的思維進行核算工作，與稅務管理深度結合。
3.稅務管理：建立稅控制度，規(guī)范稅務操作
良好的稅控制度，能幫助企業(yè)大大降低稅務風險。稅改后，財務部門應根據(jù)新政策，及時更新相關制度及操作指引。
4.稅收籌劃：控制風險是關鍵
風險的反面即是收益，稅收籌劃其實是在合理合法的前提下對風險的有效控制。“營改增”初期，勢必留有很多不完善的地方，這時企業(yè)一定要耐得住誘惑，切不可去鉆稅法的空子，否則，一不小心即成“自作聰明”。合理又合法的籌劃方法有很多，本文不作展開。
5.發(fā)票管理：“抵扣”是靈魂
發(fā)票管理中，除了發(fā)票的購買、領用、開具、收取、認證、抵扣等基礎動作要做扎實外，財務人員還應站在更高的高度上對發(fā)票進行管理。降低增值稅稅負的關鍵在于是否有足夠的進項稅票可以抵扣，所以，財務人員在日常業(yè)務處理及跨部門延伸管理時，一定要時刻運用“抵扣”思維，盡可能獲取更多的進行抵扣，這才是發(fā)票管理的終極目的。
四、結語
這次“營改增”稅制改革對整個行業(yè)的影響是系統(tǒng)性的，我們堅信，從長期看勢必減輕整個行業(yè)的稅負，這是對行業(yè)的重大利好。但是，短期內對企業(yè)的沖擊會很大，誰也不能幸免，我們現(xiàn)在無法保證做到從中受益或不受損失，但我們可以比是誰的損失更小。如果把這次稅改風險比喻成獅子，我們不一定要跑過獅子，但我們一定要跑過同行的伙伴！
本文來源于鴻坤集團張秀全，摘自明源地產研究院，如牽涉版權問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！
