萬達作為商業地產的經典，有很多的地產商紛紛效仿但成功的是寥寥無幾的，那么萬達的不可復制性究竟暗藏什么“玄機”呢？就來看看王健林對萬達的一些看法吧。
王健林說：一些分析師問我，萬達為什么不集中在一二線城市發展，三四線城市房價租金有那么高嗎？
這是對不動產理解不深。不動產最核心的指標不是房價和單平方米租金高低，而是租金回報比，就是租金和投資的比例，一個項目每年收取的租金扣除各種稅費后，除以項目投資來看回報率高低。如從租金回報比看，一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目，因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。
重資產主要看房價，銷售利潤高才能投資，難以進入三四線城市發展。輕資產因為是純投資不銷售，不需關心房價，只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。萬達可以進入大量的三四線城市。三四線城市發展不動產的最大挑戰是招商難，一般企業根本不敢進去，因為招不上商。而商業資源豐富恰恰是萬達的最大優勢，我們有超過5000家簽了協議的合作商家，其中許多跟萬達是緊密合作伙伴，萬達走到哪他們就去哪。現在萬達不是招商，而是選商。
萬達招商有個硬性規定，任何商家每年在萬達廣場的開店數不得超過當年開業萬達廣場總數的50%，去年又進一步下調至三分之一。這樣做一是為了防范風險，如果萬達開業500家店，超市等某類行業全部一個商家租賃，一旦它經營出現問題，風險就大了。二是防止內部腐敗，不能因為搞定某個萬達招商人員，個別商家就能無限制在萬達廣場開店，每個品牌我們都限定進入萬達廣場的數量。
三四線城市土地價格相對便宜，現在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經驗看，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達廣場，而且三四線城市的消費者的忠誠度更高。比如北京附近的廊坊，市區只有40萬人口，當時政府找萬達去投資，我們覺得廊坊人口不多，而且往北30分鐘到北京，往南40分鐘到天津，能有多少當地人在廊坊購物消費，并不看好。但廊坊市政府熱情很高，三番五次找上門，而且愿意拆遷市政府辦公區給我們建萬達廣場。人總是講情面的，我們只好投資。但廊坊萬達廣場開業后效果出乎意料，現在平均每天客流5萬人次，相當于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。還有重慶萬州，當地政府也是拿出最好地塊，多次找我們去投資萬達廣場。搞發展的同志都反對，說全城區也就40萬人，而且是經濟落后地區，開業后怎么保證客流。后來我說，實在不行就當扶貧吧，還是投資了。但萬萬沒想到，萬州萬達廣場開業竟然創造了萬達廣場至今為止開業的客流記錄——開業頭三天客流超過110萬人次，這意味著頭三天當地每個人都去逛了好幾遍，現在仍然保持每天5至6萬人次的客流，經營狀況非常好。
我們從實踐中體會到，現在中國的商業地產投資處于失衡狀態，集中于大城市，局部已經過熱，但對三線城市和城區人口多的四線城市來說，投資非常稀缺。許多地方不要說大型綜合體，連一個多廳電影院都沒有。僅從萬達院線的收入數據分析，70%以上的增長來自三四線城市，盡管客單價稍低，但人口總量大，消費忠誠度高，容易形成萬達廣場商業單中心，而且投資回報率并不低于大城市。這就是萬達發展的好機會。
不難從王健林的談話中發現，選擇三四線城市作為萬達的發展基地是十分明智的。如今是重資產已經到頭了，而對于輕資產，50萬人口以上布局。
