“我們主要是做太陽能、風(fēng)能新技術(shù)及產(chǎn)品的，如太陽能節(jié)能路燈、太陽能及風(fēng)光互補監(jiān)控系統(tǒng)、太陽能及風(fēng)光互補水泵等。”5月13日的一個下午，創(chuàng)業(yè)者梁勇正在清華科技園廣州創(chuàng)新基地向大家興致勃勃地演示自己的新產(chǎn)品：一款使用太陽能技術(shù)發(fā)電的節(jié)能路燈。

他正計劃借助一家中國房地產(chǎn)商以及它的合作伙伴的幫助，將他的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化，并進(jìn)入更大的市場。

“我的目標(biāo)是融資500萬，自己占25%的股權(quán)。”梁勇說。他最早從中山大學(xué)畢業(yè)，曾經(jīng)就職于行業(yè)內(nèi)多個知名公司，但在看到太陽能市場迸發(fā)的機會后，他決定辭職從去年開始創(chuàng)業(yè)。

在現(xiàn)場的還有另外幾名創(chuàng)業(yè)者，有移動互聯(lián)網(wǎng)的，有做傳統(tǒng)LED行業(yè)的，而讓他們聚集到這里來的，是一個叫做“啟迪之星”的項目。

“啟迪之星是我們的配套孵化項目，一些清華科技園區(qū)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)者可以直接利用這個配套服務(wù)。”清華科技園廣州創(chuàng)新基地副總經(jīng)理許江建在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，創(chuàng)新基地是主要由清華科技園攜手招商地產(chǎn)和番禺區(qū)政府建造和運營的產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)。而據(jù)本報記者了解，招商地產(chǎn)目前在該項目中的股權(quán)占比超過五成。

地產(chǎn)商“涌入”產(chǎn)業(yè)孵化大潮 

事實上，地產(chǎn)商介入產(chǎn)業(yè)孵化大潮的例子在近些年不斷出現(xiàn)。除了招商地產(chǎn)外，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園、SOHO 3Q、萬科云城等都希望在“眾創(chuàng)空間”上有所作為，他們一般會選擇與創(chuàng)投平臺、天使基金等合作，提供場地、孵化、融資等多方面的服務(wù)。

而梁勇的辦公室正在他路演的辦公樓內(nèi)，像他這樣的創(chuàng)業(yè)者在廣州的清華科技園區(qū)內(nèi)還有很多。

“我們整個園區(qū)總占地面積1300畝，總建筑面積預(yù)計超過100萬平方米，由研發(fā)辦公中心、獨棟總部、獨棟總部創(chuàng)新服務(wù)中心、獨棟定制區(qū)居住及生活配套幾大功能域組成，今明兩年我們還會做更多的配套設(shè)施。”清華科技園的工作人員在向本報記者賣力地介紹該園區(qū)的各種設(shè)施規(guī)劃。

許江建告訴記者，清華科技園區(qū)主要希望打造一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，創(chuàng)業(yè)者在這里不僅可以獲得辦公場所，還有導(dǎo)師輔導(dǎo)、項目路演、融資資源、公司注冊、行政服務(wù)、住宿等一攬子服務(wù)。

但做類似孵化項目的公司事實上已經(jīng)很多，為何地產(chǎn)開發(fā)商還要在擠入這片紅海？

“這是由于隨著城市開發(fā)的深入，住宅用地的供應(yīng)越來越少，政府更傾向于供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，由此帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。譬如在深圳，去年一年僅供應(yīng)一宗住宅用地，其余絕大部分為產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)用地，地產(chǎn)開發(fā)商只能在產(chǎn)業(yè)用地上做文章。”一業(yè)內(nèi)人士指出。

而在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時代進(jìn)入白銀時代，單純的住宅開發(fā)利潤普遍下滑，地產(chǎn)開發(fā)商也都在尋求轉(zhuǎn)型，嘗試不同類型的地產(chǎn)開發(fā)與運營。與城市共同成長的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為一個方向，尤其是在今年全國兩會提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的背景下，為創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)不啻為一個不錯的盈利點。

目前，萬科也在廣州、深圳推出了兩個萬科云項目，而在廣州萬科云城項目一期中將會拿出一棟做“云創(chuàng)空間”，目前引進(jìn)了移動互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新者合作平臺“長城會”、 股權(quán)眾籌平臺微投網(wǎng)。華夏幸福也是國內(nèi)較早開展通過“產(chǎn)業(yè)新城+X”模式發(fā)展創(chuàng)客空間的開發(fā)商。其先后與北汽通航、京東等組建創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，并簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，搭建科技成果孵化轉(zhuǎn)化平臺。

園區(qū)盈利模式仍在探索

雖然各種孵化概念很熱，但大多數(shù)園區(qū)在管理模式的盈利上，仍然處在探索階段。

“我們孵化器現(xiàn)在更多的是在投入，背后有這么大的地產(chǎn)做支撐，可以養(yǎng)這一塊東西，但孵化器也只是我們模式的一部分，打造一個從孵化到產(chǎn)業(yè)圈再到大的孵化群，形成一個產(chǎn)業(yè)環(huán)境的園區(qū)才是我們想做的。”許江建對《第一財經(jīng)日報》記者坦言，目前市場上的孵化器，大多數(shù)仍然是二房東整租批發(fā)的概念。

“目前大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)孵化器最后還是通過房產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，要不就是投資孵化器出了成果，單純地做孵化器園區(qū)管理還沒有辦法體現(xiàn)出價值，這塊的模式也沒有完全建立起來。”許江建對本報記者說。

他表示，目前一線城市以孵化器為噱頭的產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前仍有很大機會，但在二三線城市就很難復(fù)制這一模式，主要原因在于服務(wù)價值難以體現(xiàn)。許江建認(rèn)為，園區(qū)運營最后的價值仍然需要到資本市場去體現(xiàn)，比如上市，如果沒有這個體系，實現(xiàn)贏利要等待很長時間。

一位不愿透露姓名的某孵化器內(nèi)部人士則向記者闡述了另一個問題。他表示，目前大部分的孵化器還是定位在做一門生意，覺得可以輕松賺大錢，在不懂產(chǎn)業(yè)的前提下，運作方式跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)沒有區(qū)別。“孵化器起著助跑的作用，一定要通過搭平臺的形式把產(chǎn)業(yè)聚集起來，入駐的企業(yè)間有相互的生態(tài)圈就可以實現(xiàn)互相協(xié)作，資源共享。”

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)口上，貿(mào)然跟風(fēng)者比比皆是。在全國的一些三四線城市，以孵化器為名設(shè)立的各種房地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目等遍地開花。

“事實上現(xiàn)在在全國的很多地方都出現(xiàn)了科技園場地空置的情況。”上述內(nèi)部人士對本報記者表示，現(xiàn)在去二三線城市，特別是到了縣級城市，可以看到很多地方都在做產(chǎn)業(yè)園，但這里面產(chǎn)業(yè)園更多只是一個載體，流于形式。不過也有愿意接盤的人，有些二房東愿意去租賃這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，合同一簽就是20年，其實賭的就是一個經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，說不定捂一捂土地又漲價了。

在上述人士看來，如何能從眼下的混沌局面中脫穎而出，也是擺在科技產(chǎn)園區(qū)面前的一個難題。“眼下的不少孵化器還在交學(xué)費階段，它們中的有些已面臨生存困難，遭遇淘汰，有些被迫轉(zhuǎn)型，但孵化器這一領(lǐng)域要成熟還需要時間的沉淀，和不斷探索。”