很多發展商對售后返租每年8%-10%的租金收益心動不已，售后返租，真的像看上去那么美嗎？
一、售后返租4大分類，你知多少？
產權銷售一般分為一次性付款、分期付款或銀行按揭的方式；尤其在以前銀行銀根松時，銀行按揭方式采用的較多，一般為5成10年，也有6成10年的。按揭銷售在操作方法上有總款返租和首付款返租這兩種模式：
1、總款返租
總款返租分兩種方式。一種是將商鋪虛擬分割，銷售給小業主，每年承諾8%或10%的回報，然后將商鋪再整體包租給大商家（如北京韓SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回報也是主要依靠商戶的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報。
案例：北京王府井某項目，其售價為9萬元/平方米，返8.8%個點，同時采用建立名品折扣店的方式進行返租。
另一種是為了解決商戶的入市購買門檻而采用的返租方式，即首付款返租市場，將市場分割成小鋪位給小業主，讓小業主自主經營或包租，返8%或10%的回報（可從小業主首付款中扣除），從而降低了購買門檻。案例：以 5㎡攤位為例，若每平米的售價為2萬元，則總售價為10萬元，其中10萬元中的8%作為回報，統一返租3年或4年，即24%或32%的回報，（在首付款中扣除）以降低入市門檻。這種方式對市場開發而言，既能降低入市門檻，又能在培育期統一經營、規模管理。
2、首付款返租
一般而言，商鋪按揭成數一般為總款的5成，最高也不過6成。這樣，一個總值20萬元的商鋪，首付款需要10萬元。
如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴大，這樣花幾千元就可以買到一個商鋪。對于2-4層商鋪，則可分別采取一次性返租3-5年的策略，這種方法通過降低首期門檻，可一舉打開高層商鋪滯銷難題。
案例：以一個總值達10萬元的商鋪為例，一次性返租5年后，實付首期款僅為一成，即只需1萬元就可以投資商鋪。而由于在鋪位分割中，2層以上的鋪位被盡可能地分成小單位，所以其總值就相對偏低，一般4樓的商鋪總值大多在10萬元以下，這樣首期款就僅為數千元了。
總結：一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關系。隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價、總價在不斷遞減，對應的投資者的實力也隨之遞減，而一次性返租的力度反而隨之加強。
銀行提供的按揭成數對一次性返租的年限有極大的影響，因此要爭取6成按揭，即使是減少1年，則一次性返租的首付款都將低于5成按揭情況下的首付款。
二、售后返租4大操作模式與優劣勢分析
1、招商→經營→銷售→返租
2、招商→銷售→返租→經營
3、銷售→返租→招商→經營
4、銷售→返租→放任
三、售后返租需要處理的難點
大型商家整體租賃與商鋪銷售的關系
在許多市場中，由大型知名商家整體租賃再實現分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：
從整體上看，三者之間存在兩個基本點與兩個關系：
