萬科：如何利用動(dòng)線設(shè)計(jì)保證運(yùn)營效率提高租金水平？

    “二萬聯(lián)姻“后，萬科如何利用合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)保證購物中心運(yùn)營效率，提高租金價(jià)格？

　　一、動(dòng)線分類

　　動(dòng)線：指人、車、貨在購物中心內(nèi)移動(dòng)所形成的水平和豎向的空間先行規(guī)律。

　　

　　二、水平動(dòng)線

　　1、單動(dòng)線

　　a.單動(dòng)線指消費(fèi)者不走回頭路的動(dòng)線

　　b.購物中心應(yīng)盡可能設(shè)計(jì)成單動(dòng)線

　　單動(dòng)線可以讓購物者有良好的消費(fèi)體驗(yàn)和感受，利于消費(fèi)者辨別方向并記住感興趣的商鋪和品牌。

　　

　　

　　

　　

　　單動(dòng)線軸長

　　水平動(dòng)線軸長一般控制在200-250左右。

　　

　　

　　單動(dòng)線形態(tài)：單動(dòng)線組織可以采取直線或弧線型人流組織方式在動(dòng)線設(shè)計(jì)中，曲線型動(dòng)線能擴(kuò)大商業(yè)展示面長度，豐富“視覺空間感”，提高“單店能見率”，增加“游逛趣味性”。

　　在保證店鋪尺寸與形態(tài)布局實(shí)用的前提下，客采用弧線型動(dòng)線增加空間豐富性及商鋪的可視性。

　　

　　

　　萬達(dá)廣場標(biāo)準(zhǔn)布局為直線，空間呆板，KKmall為弧形動(dòng)線，空間豐富，對消費(fèi)者更有吸引力。

　　2、多動(dòng)線

　　盡量避免多動(dòng)線設(shè)計(jì)

　　多動(dòng)線設(shè)計(jì)易引起的問題：

　　a.支動(dòng)線的店鋪不易活

　　b.路線選擇常常會(huì)讓顧客失去方向感

　　

　　南京水游城采取多動(dòng)線設(shè)計(jì)，產(chǎn)生多個(gè)3岔-4岔路口，是顧客容易迷失方向，無法看全所有店鋪，次動(dòng)線明顯不如主動(dòng)線人多。

　　多動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)1

　　當(dāng)條件所限，必須采用多動(dòng)線設(shè)計(jì)時(shí)，要注意：

　　a.避免斷頭、死角店鋪出現(xiàn)

　　b.標(biāo)識(shí)清晰，避免易迷路的導(dǎo)向

　　

　　香港圓方采用主題顏色分區(qū)與清晰的指示系統(tǒng)將5條動(dòng)線明確的區(qū)分開。

　　多動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)2

　　多動(dòng)線設(shè)計(jì)中需要注意個(gè)性化節(jié)點(diǎn)空間（中庭或者轉(zhuǎn)折空間）的設(shè)置，避免消費(fèi)者迷失。

　　

　　北京朝陽大悅城空間單調(diào)雜亂，卻反消費(fèi)興奮點(diǎn)，應(yīng)通過增設(shè)中庭，重新梳理。

　　三、垂直動(dòng)線

　　

　　1、垂直電梯

　　垂直電梯的重要性逐漸被扶梯所取代，因此多布置在非核心商鋪位置。

　　垂直電梯布置原則

　　a.可結(jié)合衛(wèi)生間與休息區(qū)布置

　　b.垂直電梯要能到達(dá)停車場

　　c.垂直電梯要與影院、餐飲、KTV等有特殊營業(yè)時(shí)間的功能結(jié)合，作為延時(shí)電梯使用。

　　

　　杭州萬象城通過垂直電梯將人流導(dǎo)向購物中心高層的影院及餐飲區(qū)，并可以作為延時(shí)電梯使用。

　　2、扶梯

　　扶手電梯以定向應(yīng)道人流為目的，獎(jiǎng)人流導(dǎo)向購物中心的高層和盡端。沿主動(dòng)線均勻分布。需考慮扶梯距離與方向兩個(gè)要素。

　　自動(dòng)扶梯間距

　　間距建議在50m左右，離出入口距離不宜超過30m。高層的扶梯應(yīng)將人流引向購物中心的盡端。

　　間扶梯往中庭方向，兩側(cè)扶梯往端頭方向。

　　

　　蘇州印象城入口處電梯距離入口約15m，每個(gè)電梯之間的間距控制在30~60m之間，較好的將人流流向高層引導(dǎo)。

　　自動(dòng)扶梯方向

　　中間扶梯往中庭方向，兩側(cè)扶梯往端頭方向。

　　

　　四、后勤動(dòng)線

　　1、卸貨注意事項(xiàng)

　　卸貨分為一次與二次卸貨，其中一次卸貨可能與機(jī)動(dòng)車流線交叉；二次卸貨可能與消費(fèi)人行流線交叉。

　　購物中心檔次與卸貨模式

　　a. 中端、高端購物中心一般采取客貨分流設(shè)置。

　　b. 中端、低端購物中心一般采取客貨混用模式。

　　

　　后期動(dòng)線設(shè)置模式

　　

　　2、封閉分散卸貨模式

　　深圳萬象城等高端購物中心采取封閉分散卸貨模式，在地下一層設(shè)置卸貨平臺(tái)進(jìn)行一次卸貨，在地上設(shè)置貨梯進(jìn)行二次卸貨。

　　布置原則

　　a. 貨車通道盡量沿地下室外側(cè)環(huán)形布置。

　　b. 卸貨區(qū)均勻分布在商輔區(qū)。

　　c. 地上卸貨通道可結(jié)合消防通道設(shè)置。

　　

　　3、混雜分散卸貨模式

　　布置模式

　　a. 貨梯平面均勻布置，結(jié)合建筑體型設(shè)置。

　　b. 結(jié)合卸貨平臺(tái)及垃圾房設(shè)置。

　　c. 成組布置，利于餐飲潔污分開。

　　d. 貨運(yùn)通道視購物中心級別及餐飲密集度確定。

　　e. 大型主力店有專屬要求（本項(xiàng)目無）

　　

　　4、超市、餐飲的卸貨需求

　　超市、餐飲平時(shí)卸貨量大，垃圾多，貨車也需較大載重量，對層高、面積、空間都有特殊要求。

　　超市、餐飲的卸貨區(qū)需特殊設(shè)計(jì)，卸貨區(qū)宜臨近超市及餐飲區(qū)。

　　

　　

　　餐飲須設(shè)置獨(dú)立二次卸貨通道，零售類店鋪可用公共空間卸貨，通過后期分時(shí)管理解決。

　　

　　5地面卸貨平臺(tái)

　　在基地允許條件下，建議設(shè)置地面卸貨平臺(tái)，但卸貨平臺(tái)的設(shè)置應(yīng)位于商業(yè)背面，不影響商業(yè)展示面，與機(jī)動(dòng)車流線和消費(fèi)客流不產(chǎn)生交叉。

　　

　　6垃圾清運(yùn)

　　垃圾流線可與貨運(yùn)流線共用，在卸貨層臨近貨梯處須布置垃圾房，垃圾房須干濕分離。后期須通過加強(qiáng)物業(yè)管理來保證設(shè)置品質(zhì)。

　　

　　7、員工動(dòng)線

　　購物中心不需要獨(dú)立設(shè)置員工動(dòng)線。員工進(jìn)場和撤場路線，可利用后勤通道，由商運(yùn)管公司制定固定的路線，并進(jìn)行分時(shí)管理。注意該線路須結(jié)合員工淋浴、更衣，且不與客流交叉。

　　商場管理公司辦公室一般放在地下或者高樓層商業(yè)價(jià)值較低的區(qū)域。