萬科：如何利用動線設計保證運營效率提高租金水平？

     “二萬聯(lián)姻“后，萬科如何利用合理的動線設計保證購物中心運營效率，提高租金價格？

　　一、動線分類

　　動線：指人、車、貨在購物中心內(nèi)移動所形成的水平和豎向的空間先行規(guī)律。

　　

　　二、水平動線

　　1、單動線

　　a.單動線指消費者不走回頭路的動線

　　b.購物中心應盡可能設計成單動線

　　單動線可以讓購物者有良好的消費體驗和感受，利于消費者辨別方向并記住感興趣的商鋪和品牌。

　　

　　

　　

　　

　　單動線軸長

　　水平動線軸長一般控制在200-250左右。

　　

　　

　　單動線形態(tài)：單動線組織可以采取直線或弧線型人流組織方式在動線設計中，曲線型動線能擴大商業(yè)展示面長度，豐富“視覺空間感”，提高“單店能見率”，增加“游逛趣味性”。

　　在保證店鋪尺寸與形態(tài)布局實用的前提下，客采用弧線型動線增加空間豐富性及商鋪的可視性。

　　

　　

　　萬達廣場標準布局為直線，空間呆板，KKmall為弧形動線，空間豐富，對消費者更有吸引力。

　　2、多動線

　　盡量避免多動線設計

　　多動線設計易引起的問題：

　　a.支動線的店鋪不易活

　　b.路線選擇常常會讓顧客失去方向感

　　

　　南京水游城采取多動線設計，產(chǎn)生多個3岔-4岔路口，是顧客容易迷失方向，無法看全所有店鋪，次動線明顯不如主動線人多。

　　多動線設計要點1

　　當條件所限，必須采用多動線設計時，要注意：

　　a.避免斷頭、死角店鋪出現(xiàn)

　　b.標識清晰，避免易迷路的導向

　　

　　香港圓方采用主題顏色分區(qū)與清晰的指示系統(tǒng)將5條動線明確的區(qū)分開。

　　多動線設計要點2

　　多動線設計中需要注意個性化節(jié)點空間（中庭或者轉折空間）的設置，避免消費者迷失。

　　

　　北京朝陽大悅城空間單調(diào)雜亂，卻反消費興奮點，應通過增設中庭，重新梳理。

　　三、垂直動線

　　

　　1、垂直電梯

　　垂直電梯的重要性逐漸被扶梯所取代，因此多布置在非核心商鋪位置。

　　垂直電梯布置原則

　　a.可結合衛(wèi)生間與休息區(qū)布置

　　b.垂直電梯要能到達停車場

　　c.垂直電梯要與影院、餐飲、KTV等有特殊營業(yè)時間的功能結合，作為延時電梯使用。

　　

　　杭州萬象城通過垂直電梯將人流導向購物中心高層的影院及餐飲區(qū)，并可以作為延時電梯使用。

　　2、扶梯

　　扶手電梯以定向應道人流為目的，獎人流導向購物中心的高層和盡端。沿主動線均勻分布。需考慮扶梯距離與方向兩個要素。

　　自動扶梯間距

　　間距建議在50m左右，離出入口距離不宜超過30m。高層的扶梯應將人流引向購物中心的盡端。

　　間扶梯往中庭方向，兩側扶梯往端頭方向。

　　

　　蘇州印象城入口處電梯距離入口約15m，每個電梯之間的間距控制在30~60m之間，較好的將人流流向高層引導。

　　自動扶梯方向

　　中間扶梯往中庭方向，兩側扶梯往端頭方向。

　　

　　四、后勤動線

　　1、卸貨注意事項

　　卸貨分為一次與二次卸貨，其中一次卸貨可能與機動車流線交叉；二次卸貨可能與消費人行流線交叉。

　　購物中心檔次與卸貨模式

　　a. 中端、高端購物中心一般采取客貨分流設置。

　　b. 中端、低端購物中心一般采取客貨混用模式。

　　

　　后期動線設置模式

　　

　　2、封閉分散卸貨模式

　　深圳萬象城等高端購物中心采取封閉分散卸貨模式，在地下一層設置卸貨平臺進行一次卸貨，在地上設置貨梯進行二次卸貨。

　　布置原則

　　a. 貨車通道盡量沿地下室外側環(huán)形布置。

　　b. 卸貨區(qū)均勻分布在商輔區(qū)。

　　c. 地上卸貨通道可結合消防通道設置。

　　

　　3、混雜分散卸貨模式

　　布置模式

　　a. 貨梯平面均勻布置，結合建筑體型設置。

　　b. 結合卸貨平臺及垃圾房設置。

　　c. 成組布置，利于餐飲潔污分開。

　　d. 貨運通道視購物中心級別及餐飲密集度確定。

　　e. 大型主力店有專屬要求（本項目無）

　　

　　4、超市、餐飲的卸貨需求

　　超市、餐飲平時卸貨量大，垃圾多，貨車也需較大載重量，對層高、面積、空間都有特殊要求。

　　超市、餐飲的卸貨區(qū)需特殊設計，卸貨區(qū)宜臨近超市及餐飲區(qū)。

　　

　　

　　餐飲須設置獨立二次卸貨通道，零售類店鋪可用公共空間卸貨，通過后期分時管理解決。

　　

　　5地面卸貨平臺

　　在基地允許條件下，建議設置地面卸貨平臺，但卸貨平臺的設置應位于商業(yè)背面，不影響商業(yè)展示面，與機動車流線和消費客流不產(chǎn)生交叉。

　　

　　6垃圾清運

　　垃圾流線可與貨運流線共用，在卸貨層臨近貨梯處須布置垃圾房，垃圾房須干濕分離。后期須通過加強物業(yè)管理來保證設置品質。

　　

　　7、員工動線

　　購物中心不需要獨立設置員工動線。員工進場和撤場路線，可利用后勤通道，由商運管公司制定固定的路線，并進行分時管理。注意該線路須結合員工淋浴、更衣，且不與客流交叉。

　　商場管理公司辦公室一般放在地下或者高樓層商業(yè)價值較低的區(qū)域。