3大商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)之“投資回報(bào)率計(jì)算法”

    如何制定恰到好處的租金方案？既是一個(gè)難點(diǎn)，又是項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中至關(guān)重要的一環(huán)。本文著重分析了以投資回報(bào)率為前提的商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)方法，為制定合理的租金方案提供參考。

　　一、投資回報(bào)率計(jì)算方法

　　1、租金回報(bào)率計(jì)算法

　　公式：租金回報(bào)率=(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期鋪款＋期鋪時(shí)間內(nèi)的按揭款)

　　

　　2、租金回報(bào)率分析法

　　公式：租金回報(bào)率=(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12／購(gòu)買鋪總價(jià)

　　這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

　　

　　3、內(nèi)部收益率法

　　公式：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／(按揭首期鋪款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))＝內(nèi)部收益率

　　

　　4、簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法

　　如果該物業(yè)的年收益×15年＝鋪產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這是國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。

　　總結(jié)

　　不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，比如現(xiàn)在市場(chǎng)上的商住兩用物業(yè)、爛尾物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來(lái)說(shuō)，它們的合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：

　　

　　二、以投資回報(bào)率為前提的商鋪?zhàn)饨鹩?jì)算方法

　　商鋪?zhàn)饨鸢凑胀顿Y回報(bào)率計(jì)算的前提條件：

　　

　　第一步：計(jì)算總權(quán)重系數(shù)

　　權(quán)重系數(shù) =系數(shù)X銷售面積（建筑面積）   

　　各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項(xiàng)目的總權(quán)重系數(shù) 

　　∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù) 

　　第二步：計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)

　　層別總價(jià)=（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)

　　層別均價(jià)=層別總價(jià)÷層別銷售面積（建筑面積）

　　第三步：在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪價(jià)，具體如下：       

　　1）根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見(jiàn)度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值（此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價(jià)，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似），位置最好、面積最合適、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。 

　　2）計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積），

　　計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)：

　　商鋪權(quán)重系數(shù)=商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）

　　依次類推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加，求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。

　　∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)

　　具體商鋪總價(jià)=（層別計(jì)算銷售總額÷層別商鋪總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)

　　具體商鋪銷售單價(jià)=具體商鋪總價(jià)÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）

　　至此，商鋪的具體價(jià)格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的銷售情況，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，投資者的反饋，目標(biāo)利潤(rùn)的調(diào)整等因素對(duì)具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整。

　　目前，國(guó)內(nèi)商鋪年平均的回報(bào)預(yù)期在7%左右（也可以根據(jù)上述內(nèi)容計(jì)算商鋪具體投資回報(bào)率）。由此，亦可得出商鋪?zhàn)饨鹩?jì)算方法：

　　商鋪月租金=商鋪總價(jià)X7%÷12

　　商鋪年租金=投資回報(bào)率X售價(jià)