看商場(chǎng)是要積累的，多看多積累！市場(chǎng)調(diào)查是兩條腿走出來的。

　　1、如何看商圈（項(xiàng)目外部）

　　l  商圈模式

　　l  建筑年代

　　l  商業(yè)建筑形態(tài)

　　l  主流商業(yè)類別

　　l  商家品牌

　　2、如何看商場(chǎng)（項(xiàng)目?jī)?nèi)部）

　　l  商場(chǎng)中庭結(jié)構(gòu)

　　l  商場(chǎng)動(dòng)線

　　l  商場(chǎng)品牌（一樓）

　　l  看商家專賣店/專柜裝修

　　l  商場(chǎng)管理水平

　　例：廣州太古匯

　　考察商場(chǎng)外部的“三個(gè)看”，考察商場(chǎng)內(nèi)部的“三個(gè)看”，考察商場(chǎng)主要是“再看”！

　　商場(chǎng)外部考察

　　一看：商場(chǎng)所處位置（商圈性質(zhì)）

　　二看：商場(chǎng)交通條件（是否地鐵上蓋商業(yè)）

　　三看：商場(chǎng)與外部產(chǎn)品的鏈接（辦公、酒店）

　　商場(chǎng)內(nèi)部考察

　　四看：商場(chǎng)平面結(jié)構(gòu)是否合理（動(dòng)線、主/次力店）

　　五看：商場(chǎng)中庭是否見天（現(xiàn)代時(shí)尚度）

　　六看：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的品牌度（品牌位置及比例）

　　七看：商場(chǎng)與眾不同的特色（橢圓形造型）

　　方法二 深度訪談=知己知彼+實(shí)戰(zhàn)演練

　　1、訪談法的常用范圍

　　例：客單價(jià)、租金、商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額等的調(diào)查

　　（1）經(jīng)營(yíng)商/代理商詢問法

　　（2）政府商務(wù)局/代理商訪談法

　　提醒：還可使用現(xiàn)場(chǎng)觀察法。　 

　　例：調(diào)查酒店/辦公/公寓產(chǎn)品租售價(jià)格

　　（1）扮演租戶的求租詢問法

　　（2）對(duì)用戶/對(duì)物業(yè)管理部門的訪談法

　　（3）朋友關(guān)系詢問法

　　（4）對(duì)房產(chǎn)中介的訪談法

　　提醒：還可利用數(shù)據(jù)庫/服務(wù)過項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料。

　　2、訪談法的重要用法

　　例：如何用訪談法進(jìn)行模擬招商

　　（1）如何做模擬招商

　　理由：為接下項(xiàng)目提供籌碼

　　作用：為項(xiàng)目定位提供驗(yàn)證

　　方法：訪談法（注意了解商家開店計(jì)劃） （現(xiàn)場(chǎng)登門即時(shí)訪談、電話采訪、關(guān)系介紹約談）

　　范圍：選取代表商家，與其經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行訪談

　　目的：了解其對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)看法，及對(duì)本項(xiàng)目的入駐意向

　　（2）模擬招商內(nèi)容與結(jié)果的提煉歸納方法

　　提示：經(jīng)過模擬招商，可以做成主力店招商。

　　方法三 問卷調(diào)查=提問得準(zhǔn)+提煉得精

　　1、問卷調(diào)查中消費(fèi)需求與特征的調(diào)研技巧

　　（1）對(duì)消費(fèi)動(dòng)因/行為特征/滿意度問題擬采用單選題

　　（2）對(duì)消費(fèi)需求/消費(fèi)內(nèi)容問題擬采用多選題

　　（3）對(duì)消費(fèi)金額/消費(fèi)品牌問題擬采用填空題

　　（4）對(duì)需要表態(tài)/征求意見問題擬采用單選題　　 

　　2、調(diào)查結(jié)果整理與觀點(diǎn)歸納提煉的要領(lǐng)

　　（1）在反映現(xiàn)象中，要有歸類，注意統(tǒng)一性

　　（2）用客觀事實(shí)表達(dá)，不宜過多的主觀判斷

　　（3）結(jié)合圖表表現(xiàn)，說服力更強(qiáng)、更顯專業(yè)

　　（4）基礎(chǔ)調(diào)查資料要全面完整，層層歸納提煉
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