開眼界！看超50年歷史的神級購物中心到底牛在哪里？

　　核心提示：今天與大家分享超50年歷史的大型高檔購物中心——美國普魯士國王購物中心，是如何做到經(jīng)久不衰且歷久彌新的？
　　1963年開業(yè)，50年后依然領(lǐng)跑國際優(yōu)質(zhì)購物中心前列；

　　2層，26萬方，400個商鋪，7大百貨主力店；

　　位居世界第7大百貨中心，是美國東海岸最具代表性零售中心之一……

　　這樣一個叱咤風(fēng)云的老牌購物中心，到底有啥魅力？

　　 

　　一、普魯士國王購物中心在哪兒？定位是什么？

　　普魯士國王購物中心（King of Prussia Mall）位于美國費城西北部的普魯士國王地區(qū)，距離費城市政府19.4英里。于1963年開業(yè)，擁有超過400間商鋪。它是美國以租賃零售空間為主要形式的最大購物中心，也是一個擁有眾多高檔消費零售商的國際奢侈品購物中心。

　　普魯士購物中心內(nèi)景圖

　　普魯士購物中心外景圖

　　普魯士國王購物中心由普魯士國王Plaza和普魯士國王Court兩個部分組成（如下圖）。

　　Court與普魯士國王館相連通。盡管沒有現(xiàn)代大型購物商城常見的游樂場等設(shè)施，但這座美國大型購物中心仍然位居世界第七大百貨中心，是美國東海岸的最具代表性的零售中心之一。

　　從Plaza商場1963年開業(yè)以來到Court的開業(yè)和Plaza的翻新，再到Court與Plaza合并，至今的核心商戶格局成形歷時50年，在這50年中，開發(fā)商一直將其定位為高檔消費產(chǎn)品的零售中心，面向高品質(zhì)消費人群，引進高競爭力高層次商鋪。　 

　　二、區(qū)位選取有啥特點？周邊資源和競爭對手有哪些？

　　1、位于美國費城西北部，30分鐘自駕車程

　　普魯士國王購物中心位于美國費城西北部的普魯士國王地區(qū)郊區(qū)，距離費城市政府19.4英里、30分鐘自駕車程；

　　2、人口密度較低

　　人口密度為591人/平方英里，而費城市中心的人口密度為29305人/平方英里。

　　3、人均收入（年）明顯低于南部地區(qū)

　　普魯士國王地區(qū)的人均收入明顯低于其南部地區(qū)。該地區(qū)年人均收入為34288美元/人，購物中心和福吉谷游覽地區(qū)為40326美元/人，費城市中心地區(qū)達到88324美元/人。

　　4、旅游觀光客占比20-25%

　　項目所在地位費城地區(qū)著名的旅游目的地，旅游觀光的游客據(jù)統(tǒng)計占總?cè)舜蔚?0-25％。

　　這里交通發(fā)達，地處多條高速公路的交叉口，有通向費城東西南北各方向的高速公路。

　　5、周邊分布大量酒店，住宿便利

　　普魯士國王購物中心分布各類優(yōu)質(zhì)的住宿，可輕松徒步，如福吉谷雷迪森酒店和喜來登福吉谷。各大酒店提供的旅游套餐中，其中通常包括普魯士國王購物中心的禮品卡。

普魯士國王購物中心周圍酒店位置

　　6、周邊競爭對手分布

　　費城州地區(qū)共有包括普魯士國王購物中心在內(nèi)的121家購物中心，35家零售商店，1個機場，和一個博物館。而在普魯士國王購物中心地區(qū)，購物中心主要有4個地點（圖中藍色線圍出的為普魯士國王地區(qū)）。

　　普魯士國王地區(qū)購物中心位置

　　三、它能叱咤風(fēng)云的核心亮點有哪些？

　　亮點1：動線——7大主力百貨店環(huán)繞購物中心，引導(dǎo)性強

　　普魯士國王購物中心的特點是，7大主力百貨店環(huán)繞購物中心，且為兩層共用的租賃商，使得商場多個入口，并可以方便快捷地到達目的商戶。

　　1、Court商場動線：弧形動線設(shè)計，可視性與引導(dǎo)性強

　　Court商場部分被通道分割成主力百貨店（黃色）、中島部分（紫色）、外圍部分（橙色）和普魯士國王館（綠色）部分。

　　Court商場動線

　　在Court商場部分，水平主動線的特點是弧形動線設(shè)計，能很好地滿足商場內(nèi)部空間設(shè)計的可視性和交通組織的引導(dǎo)性兩個要求，透過圓弧形動線能讓顧客視野的延伸性更強、可視性更強，單店的能見率更高，便于顧客到達店面。更為重要的是，方便顧客知道自己所在位置，起到了很好的交通引導(dǎo)作用。

　　2、Plaza商場動線：經(jīng)典“井”字形設(shè)計，回游性和互動性強

　　Plaza商場部分的動線為經(jīng)典的“井”字形設(shè)計。

　　主動線是環(huán)繞全場呈一個回字形，這會使消費回游在全場各處，可以同時看到靠壁面的和中島區(qū)的商品。

Plaza商場動線

　　次動線是中島區(qū)和靠中央電扶梯的走道，因走道不寬所以人群較容易接近商品，售貨人員和消費者較易密切互動而促進消費。

　　亮點2：業(yè)態(tài)——聚集眾多高檔奢侈品，涵蓋衣、食、住、行、玩

　　在Plaza，高檔的商店都集中靠近Lord & Taylor, Neiman Marcus和Nordstrom的南側(cè)一端，而中檔的商店基本集中在Plaza北側(cè)的靠近JCPenney和Sears的一端。

　　在Court，主要以高檔消費的店鋪為主，并混合有一些中檔消費的商店。

　　1、總體業(yè)態(tài)組合

　　店鋪在各樓層的占比

　　購物中心共有363家店鋪，分布于Plaza商場的店鋪占大多數(shù)。其中，131家入駐Plaza商場一樓，118家入駐Plaza商場二樓，共占所有商鋪的69%；49家商鋪入駐Court商場一樓，47家商鋪入駐Court商場二樓，占總商鋪數(shù)量的26%；此外還有18家商鋪入駐購物中心的外圍，占總商鋪數(shù)量的5%。

購物中心劃區(qū)狀況

　　根據(jù)步行廊道的“井”字設(shè)計，整個2層的普魯士國王購物中心被劃分為了A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M共13個區(qū)。

　　“井”字設(shè)計的結(jié)構(gòu)

　　水平方向，每個區(qū)都有大于2個出口和入口；垂直方向，每個區(qū)都有大于2個電梯連通上下兩層。各店鋪種類再各個區(qū)內(nèi)都有入駐，商場中心處是衛(wèi)生間和服務(wù)處。

　　2、Plaza商場業(yè)態(tài)組合

　　Plaza商場一層業(yè)態(tài)組合

　　Plaza商場一層是整個購物中心的核心部分，囊括了所有27種類別形態(tài)的商戶（如上圖）。其中飾品和餐廳（柜臺點餐）最多，分別占了17%和14%。其次，是男、女士、嬰幼兒時尚的商戶，以及珠寶首飾和高檔的百貨店。

　　Plaza商場二層業(yè)態(tài)組合

　　Plaza二層主要是為了便利顧客的休閑觀光，包括22種商戶類型（如上圖）。

　　其中飾品和健康、洗浴、美容類店鋪數(shù)量最多，分別占19%和12%，其次是男女、嬰幼兒時尚，以及餐廳和服務(wù)。

　　3、Court商場業(yè)態(tài)組合

　　Court商場一層業(yè)態(tài)組合

　　Court一層商品主要是為了生活服務(wù)，包括18種商戶類型（如上圖）。

　　其中飾品和餐廳的店鋪數(shù)量最多，均占14%，其次是女士時尚、服務(wù)以及嬰幼兒時尚。

　　 

　　Court商場二層業(yè)態(tài)組合

　　Court二層商品主要是為了娛樂時尚的休閑生活，包括20種商戶類型（如上圖）。

　　其中飾品、專賣店、賀卡（書籍、文具）的店鋪數(shù)量最多，分別占15%、9%、9%，其次是男女時尚、服務(wù)以及珠寶首飾。

　　 

　　購物中心外圍商戶業(yè)態(tài)組合

　　購物中心外圍主要指的是普魯士國王館和Plaza及Court外圍的服務(wù)區(qū)域。這些區(qū)域的商戶主要由餐廳和家居陳設(shè)兩大塊構(gòu)成，為來往顧客提供休息場所。

　　普魯士國王購物中心所有商戶業(yè)態(tài)組合

　　4、品牌落位

　　普魯士國王購物中心品牌多樣，種類齊全，涵蓋的種類包括衣、食、住、行、玩等30多種。 

　　5、特別關(guān)注：7大百貨主力店

　　普魯士國王購物中心的7大百貨主力店（Plaza的5個，Court的2個）是購物中心的特色，均占用兩個樓層獨立經(jīng)營。即JCPenney店、Lord & Taylor店、Neiman Marcus店、Nordstrom店、Sears店；Bloomingdale's店和Macy's店。面積約占整個購物中心總面積的二分之一。

　　JCPenney百貨店店面

　　Bloomingdale's百貨店店面

　　Neiman Marcus百貨店店面

　　這些核心商鋪定位明確，有相對固定的顧客群，對消費群體的準(zhǔn)確把握使這些核心商鋪擁有豐富的運營經(jīng)驗，而恰恰是購物者對這些核心商鋪的支持成為購物中心吸引購物者的主要動力。 

　　7大百貨主力店分析：

　　亮點3：服務(wù)

　　1、商場內(nèi)服務(wù)

　　商場內(nèi)部的數(shù)字標(biāo)牌

　　商場內(nèi)的服務(wù)包括：

　　2、商場外服務(wù)

　　商場外景觀

　　普魯士國王購物中心在自己的停車場內(nèi)設(shè)有幾家商鋪，就其物業(yè)來說，包括服務(wù)性商鋪、商業(yè)性電影院、一些專營店以及酒店。

　　商場外服務(wù)包括：

　　亮點4：超大免費室外停車場

　　購物中心的免費停車場

　　依托統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃與經(jīng)營管理模式、郊區(qū)廣闊的土地以及興盛的汽車文化，為其發(fā)展和興盛提供了廣闊的空間。

　　上圖為購物中心的免費停車場中密集的車輛，每天客流量極大，停車場遍布商場的周邊，方便顧客從各個方向進入商場。

亮點5：具濃厚文化氛圍的室內(nèi)設(shè)計

　　大量應(yīng)用藝術(shù)元素是購物中心保持長久魅力的重要因素,封閉式空間內(nèi)濃厚的人文氣息與獨具匠心的藝術(shù)特色極大地沖淡了其自身的商業(yè)氣息,為人們提供了一種視覺與觸覺上的享受。 

　　普魯士國王購物中心由普魯士國王Plaza和普魯士國王Court兩個部分組成。Plaza經(jīng)過重建后為通體有頂?shù)膬蓪拥脑O(shè)計。Court自1981年開業(yè)就定位為高檔消費產(chǎn)品的商場，相應(yīng)的建筑設(shè)計體現(xiàn)為奢華的構(gòu)造，并為通體非露天的兩層設(shè)計。

　　1、商業(yè)廣場的室外設(shè)計

　　（1）室外步行街設(shè)置

　　Court與Plaza之間通過一個有頂棚的客外步行街連通，使得多幢樓聚集在一起，形成購物中心群。步行街設(shè)有植物，長椅，揚聲器中飄揚著美妙雅致的爵士音樂。步行街的主力店是Macy's和Bloomingdale's。

　　由Court部分通往Plaza部分的步行街

　　（2）室外環(huán)境細(xì)節(jié)設(shè)置

　　普魯士國王購物中心前后有兩個大型免費的停車場，方便了顧客的停車需求。購物中心注重客外環(huán)境設(shè)計，LOGO也是放在很顯眼的位置，如路口或是商場玱璃墻壁，凸顯高調(diào)、奢華的商場定位?？屯鈭龅貥O大且環(huán)境優(yōu)美，銀行、影院、食品市場、停車場、公交站，花園、噴泉等，一應(yīng)俱全。

　　室外場景

　　2、商業(yè)廣場的室內(nèi)設(shè)計

　　普魯士國王購物中心高的市場定位，就要求優(yōu)質(zhì)的商品質(zhì)量、極高的物業(yè)水平、完善的配套服務(wù)、優(yōu)美的購物環(huán)境、愜意的休憩場所，以及高雅的文化氛圍。

　?。?）中庭設(shè)置

　　普魯士國王Court部分的中庭設(shè)計

　　普魯士國王購物中心中庭做得很到位，步行街，噴泉，盆景，應(yīng)節(jié)日的裝飾物、音樂，凸顯了自身高貴雅致的特點。

　?。?）室內(nèi)環(huán)境設(shè)置

　　普魯士國王Plaza部分的室內(nèi)布景

　　普魯士國王Plaza部分的室內(nèi)布景

　　普魯士國王購物中心的餐飲業(yè)商業(yè)定位為高檔和中高檔層面，業(yè)態(tài)豐富完整、經(jīng)營種類齊全，商業(yè)氛圍濃厚。

　　普魯士國王Plaza部分的室內(nèi)布景

　　普魯士國王購物中心的餐飲區(qū)

　　普魯士國王購物中心的餐飲區(qū)匯集了全球所有高檔消費的美食，混合有20多家中檔餐飲，并配套有高檔奢華的就餐環(huán)境設(shè)施。

　?。?）室內(nèi)廊道與頂棚設(shè)計

　　普魯士國王購物中心的透光頂棚

　　商場內(nèi)部裝飾和廊道

　　商場廊道部分的頂棚透光，給商場內(nèi)部補充一定的陽光，貼近自然，又遮擋惡劣天氣。頂棚造型形狀設(shè)計別致，大方高貴，集合了西方建筑頂棚的形狀特點，造型、形狀、花色不盡相同，蘊含有別致的文化特色。

　　標(biāo)準(zhǔn)商戶業(yè)態(tài)形式

　　在普魯士國王購物中心，每一個商鋪都看起來獨一無二，具有醒目的可識別性與個性。
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