“一年一小調，五年一大調”，經過千錘百煉的購物中心才能更貼近消費者。本文總結了購物中心開業后品牌調整和業態升級的4大核心要點，并配以廣州正佳廣場、北京新光天地等6大成功案例，教你從“跨越生死”到“預防衰老“，的運營管理技巧！
要點1. 調整升級前，購物中心先做好考量
購物中心調整提升前必須考量的內容
要點2. 購物中心“小調”和“大調”的運作指標
再好的企業、再好的規劃、再好的招商業態，不可能做到一勞永逸、一成不變，要加強購物中心與周邊客戶群的匹配度，就必須不斷地進行調整，因此業內也有“一年一小調，五年一大調”的提法。
1、一年一小調：業態與品牌的調整和優化
租戶營業額分析是業態調整的依據。主要有兩個分析指標：
其中，租售比指標通常是拿一個租金周期內的租金比對應周期的營業額。通過這樣的比較，可以了解對應租戶繳納的租金占其營業額的比重：
租售比指標分析
2、五年一大調：項目定位的刷新
商業項目的定位不一定要高端，關鍵是要與商圈匹配，要與消費者對路。商業項目要依據正常商業規律進行定位，必須從以下方面展開：
此外，招商部門應根據對消費人群類型的分析，不斷引進與消費人群需求相符的優質專業商家（產品），從購物中心商家（產品）組合角度提升消費人群對購物中心消費的總體滿意度。
要點3.購物中心開業后5年的運營管理策略
1、第一年：跨越運營“生死線”
2、第二年：步入運營“正軌”
3、第三年至第五年：預防運營“衰老”
調整硬件的方法
調整軟件的方法
要點4.做好業態升級要抓住核心，把握技巧
1、業態升級6大核心要素
2、業態升級研判
3、業態升級3大技巧
技巧1：產品再定位
每個購物中心中心脫胎換骨的過程，最重要的是認知和把脈市場趨勢。日常生活中，我們最怕的就是對市場趨勢的漠視和錯判，對微觀市場特征的模糊認知。產品定位的本質是：我的客戶是誰？我有什么與眾不同？客戶為什么會來買單？
技巧2：業態優化
優化調整業態，是建立在大量的預招商和財務數據分析工作基礎上的。業態優化的決策必須以財務數據模型為依據，以強有力的備選業態及品牌庫作為支撐。
技巧3：跨界經營
購物中心與藝術、文化、健康等方面的聯姻是當前最常用業態優化、升級手法。
6大知名購物中心的成功調整升級方法
北京朝陽大悅城：主題街區打造，家居業態補充
百貨回歸，讓主題體驗革新商業：引入精品生活百貨革新者“HI百貨”，按照生活功能和場景進行分區，強調對個體的重視，營造情景體驗空間。
探索類型化主題街區：將位于項目北側5、6層的高位停車場重新改造，開辟出一個將商業與自然、藝術相互交融的主題街區——“悅界 JOY YARD”。
零售實力再升級，優化品牌組團、補充家居業態：針對新興中產及年輕家庭對生活品質、家庭生活的關注，與HI百貨相互補充，實現了家居業態的跨越式升級。
成功經驗：打造“悅界 JOY YARD”主題街區，掀起購物中心業態革新潮流；引進家居業態，與HI百貨相互補充，實現業態的跨越式升級。
北京新光天地：高端零售、餐飲加碼，“去品牌化”
引進大量高端零售品牌，加碼餐飲品牌：B1層則加碼了大眾餐飲，改造為美食街新裝亮相；6F引進了南小館、隱泉之語、羲和小館小輝哥火鍋、翡翠酒家、王品臺塑牛排、鹿港小鎮、鼎泰豐、鼎鼎香等眾多餐飲品牌。
開辟女鞋專區，單品類零售打通O2O閉環：在繼奢侈品消費者促成行業的“去LOGO化”之后，掀起“去品牌化”，注重產品品質與價格間的性價比，推動業態發生轉型。
成功經驗：增強高端零售、加碼餐飲，繼“去LOGO化”之后，掀起“去品牌化”，注重產品品質與價格間的性價比，推動業態發生轉型。
上海正大廣場：重規劃客源，靠攏潮牌、女裝、個性化
重新規劃客源：牢牢把握住可持續消費和粘度都高的中產階層家庭，讓正大廣場變身為一個中產家庭消費、娛樂、生活的購物中心，獨辟蹊徑的定位規劃，讓正大廣場發生了一系列的變化。
向時尚女裝、潮牌和個性化品牌靠攏：將正大百貨的客流拓寬并形成更加穩固的持續性消費。為了突出家庭娛樂功能，引進全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商“玩具反斗城”、華東地區最大的湯姆熊游樂中心等。
成功經驗：以中產階層家庭為目標進行重新定位，并向時尚女裝、潮牌和個性化品牌靠攏，突出家庭娛樂功能，形成更加穩固的持續性消費。
上海龍之夢：分期調整，餐飲、娛樂、服務大幅增加
起步期調整：采用零租金的捆綁式招商，其中超市、百貨、書店以及美食4大業態為開發商自主經營。
困境期調整：百貨業比例縮小，餐飲、娛樂、服務業比例大幅增加。
轉型期調整：引進5星級電影院，并增加購物中心的休閑娛樂設施。將餐飲、休閑娛樂等服務性業態提升到40%。
穩定期調整：品牌檔次繼續調整、主力店更替。
成功經驗：分為起步期、困境期、轉型期、穩定期4大調整階段，餐飲、娛樂、服務比例大幅增加，并對品牌檔次進行提升和主力店更替。
廣州正佳廣場：“體驗”成為吸引人氣的法寶
縮零售、強體驗：通過縮減零售比例來增加餐飲、動漫、兒童體驗業態，使購物中心面貌煥然一新，在HI百貨后引進“走心生活館”，并籌備建設海洋館、兒童科技館和藝術館等，走上了一條商業與體驗融合、與藝術跨界的新型發展道路。
強體驗和跨界藝術后，打情感牌：引進小型診所、文化藝術表演小型劇坊、異國食品節、夏威夷風情區、手游大屏幕競賽區、親子套裝配飾、兒童專屬餐飲區等，即與社區接軌、與民眾生活更接地氣的突破性做法，強化情感互動的營銷手段，帶旺購物中心的每個角落。
餐飲業態貫穿始終：負一層的翠華餐廳、七層的表兄港式茶餐廳，餐飲業態占比大幅提升。同時，近年來不斷增加的體驗業態、兒童業態同樣成為吸引人氣的法寶。
成功經驗：縮減零售，增加餐飲、動漫、兒童業態，使“體驗”成為吸引人氣的法寶，并形成了商業與體驗融合、與藝術跨界的新型發展模式。
深圳萬象城：大眾、高端餐飲逐出局，“外奢內輕”成重點
“外奢內輕”,引進快時尚品牌及品牌集合店：2013年品牌調整引進了約40個新品牌，男女服裝、珠寶首飾、個人保健品等3大業態成為重點引進對象。
品牌保持較高更替率：年均品牌調整率約為15%，平均每3年品牌調整率約為43%。鐘表、珠寶、飾品業態品牌調整較大，品牌檔次提高明顯。
餐飲是調整重頭戲：引進時尚元素較強和人氣較高的特色品牌，普通大眾餐飲和高端餐飲逐漸被清理出局。
增強體驗感，娛樂業態面積大幅增長：由于嘉禾影院的擴建，娛樂業態面積增長約4900㎡，總面積達到約8900㎡，包括橙天嘉禾影院及冰紛萬象滑冰場兩大次主力店。
成功經驗：加碼快時尚品牌及品牌集合店，年均品牌調整率約為15%，平均每3年品牌調整率約為43%，大眾、高端餐飲逐漸被清理出局。
