2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)四大發(fā)展新趨勢(shì)

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心近日聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報(bào)告》，回顧了2014年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)四大特征，并展望了2015年四大發(fā)展趨勢(shì)。 

   

報(bào)告提出，通過回顧和展望可以看到，當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資模式、開發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式開始發(fā)生明顯變化，由此表明，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正在步住宅市場(chǎng)之后也開始出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。 

   

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，拐點(diǎn)期的來臨，企業(yè)必然會(huì)感受陣痛，短期向難，但是，從長(zhǎng)期看，經(jīng)過洗牌之后，擠出泡沫，行業(yè)向好，逐漸步入專業(yè)化、規(guī)范化、國(guó)際化之路。 

 

2014年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)四大特征 

 

一、商業(yè)地產(chǎn)由”兩難”進(jìn)入“三難”時(shí)代。

   

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一直突出的問題是“兩難”：開發(fā)商的“招商難”與品牌商的“選址難”，這更多是專業(yè)化水平不高導(dǎo)致的行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾。而進(jìn)入 2014年，“運(yùn)營(yíng)難”問題表現(xiàn)得越來越突出、越來越普遍，行業(yè)從“兩難“進(jìn)入“招商難”、“選址難”和“運(yùn)營(yíng)難”并存的“三難”時(shí)代。 

   

究其原因：首先是實(shí)體商業(yè)供應(yīng)過大、投入過于集中，攤薄了市場(chǎng)“蛋糕”;其次，宏觀經(jīng)濟(jì)下行和中央八項(xiàng)規(guī)定的落實(shí)，造成高端消費(fèi)、公款消費(fèi)、禮品消費(fèi)大幅下降;還有電商對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊。

   

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近三年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資增幅均高于同期住宅開發(fā)投資額的十個(gè)百分點(diǎn)以上，可見商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資量過大，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促使運(yùn)營(yíng)難問題的凸顯。 

 

二、線上線下融合“有共識(shí)無模式”。

  

2014年，無論是線上還是線下，對(duì)于未來的融合都持肯定態(tài)度，而且業(yè)界呼聲很高，也有大量企業(yè)積極致力于O2O模式的探索，但迄今無本質(zhì)突破，也未曾找到共贏模式，電商與實(shí)體商業(yè)之間的對(duì)抗多于合作。電商對(duì)實(shí)體商業(yè)造成的沖擊，“心理影響”大于“實(shí)際影響”。雖然在過去一年里電商的社會(huì)影響力持續(xù)擴(kuò)大，銷售同比也大幅提升，但由于全社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模基數(shù)大，網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易占比仍不足9%。

 

三、商業(yè)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)由“實(shí)”轉(zhuǎn)“虛”。 

   

2014年，實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)由過往的促銷戰(zhàn)、品牌戰(zhàn)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)戰(zhàn)、文化戰(zhàn)、網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)，各類商業(yè)設(shè)施紛紛開始導(dǎo)入文化、藝術(shù)、旅游、科技等新興元素，積極營(yíng)創(chuàng)新的購(gòu)物環(huán)境與氛圍，不斷加大精神、感官、交互等層面的內(nèi)容供應(yīng)，兒童游樂與餐飲等非購(gòu)物類體驗(yàn)業(yè)態(tài)大受追捧，商業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)由“實(shí)”轉(zhuǎn) “虛”。 

 

四、開發(fā)商預(yù)期由“上調(diào)”改為“下調(diào)”。 

   

前幾年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通常主觀調(diào)高項(xiàng)目預(yù)期，盲目調(diào)高項(xiàng)目定位，想當(dāng)然地?cái)U(kuò)大商圈輻射范圍，而去年以來，反其道而行之，面對(duì)招商難與運(yùn)營(yíng)難的客觀現(xiàn)實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商普遍下調(diào)了對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng)目的預(yù)期，許多原本定位為奢侈品賣場(chǎng)的轉(zhuǎn)向輕奢，原本設(shè)定為市級(jí)項(xiàng)目的調(diào)整為區(qū)域商業(yè)，原本定位于區(qū)域商業(yè)的則調(diào)整為社區(qū)商業(yè)。同時(shí)，項(xiàng)目延期開業(yè)的現(xiàn)象也十分突出。 

 

2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)四大趨勢(shì) 

 

一、主流開發(fā)模式由“住宅依賴”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)依賴”。 

   

依靠住宅銷售反哺持有商業(yè)的綜合體模式是近年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最主流的商業(yè)模式，但由于當(dāng)前樓市低迷、庫(kù)存加大，這一模式正遭遇困境，尤其是三四線城市問題更加突出。未來綜合體中的持有商業(yè)正在由住宅依賴逐步轉(zhuǎn)向文化、旅游、養(yǎng)老等其它產(chǎn)業(yè)依賴。 

 

二、商場(chǎng)由“經(jīng)營(yíng)商品、經(jīng)營(yíng)品牌“轉(zhuǎn)向”經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者“。 

  

過去的百貨商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)商品，購(gòu)物中心主要經(jīng)營(yíng)品牌，傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者關(guān)注業(yè)績(jī)勝于關(guān)注消費(fèi)者。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，商場(chǎng)將更加重視消費(fèi)者研究，通過大數(shù)據(jù)和云計(jì)算為消費(fèi)者畫像，并圍繞他們的消費(fèi)偏好進(jìn)行全渠道營(yíng)銷，經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者將成為商業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 

 

三、商業(yè)品牌由“重規(guī)模“轉(zhuǎn)向“重創(chuàng)新” 。

  

前幾年，商業(yè)品牌注重開店步伐，紛紛擴(kuò)大規(guī)模，但是去年以來，線上與線下、以及線下商業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，倒逼品牌與業(yè)態(tài)創(chuàng)新，一些知名品牌正在通過多品牌策略做好細(xì)分市場(chǎng)，異業(yè)業(yè)態(tài)之間的復(fù)合也是未來創(chuàng)新的一大方向。一些商業(yè)品牌還正在積極嘗試為小眾群體定制產(chǎn)品，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化的問題有望改善。 

 

四、開發(fā)商由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕重資產(chǎn)”并行。

  

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因看好物業(yè)升值前景，慣常采用自己開發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)的“重資產(chǎn)”模式。在萬(wàn)達(dá)為代表的一些專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引導(dǎo)下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“輕資產(chǎn)”模式悄然興起。將地產(chǎn)投資與商業(yè)運(yùn)營(yíng)分離其實(shí)是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)界的主流做法，這一模式在中國(guó)的出現(xiàn)是行業(yè)洗牌的開始，也是行業(yè)走向?qū)I(yè)化、走向成熟的必由之路。