處于城市邊緣、消費能力不足、培育時間長的郊區型項目，如何精準定位，才能最大化聚集客流？怎樣按需規劃，才能規避過剩困境？本文以北京孔雀大湖項目為例，看其是如何立足區域，契合自身，做好定位和規劃！

　　一、郊區型項目定位、規劃4原則

　　對于一個城市邊緣、可塑性強但消費相對匱乏、培育時間相對較長的郊區型項目，其商業發展需秉持如下發展原則：整合核心需求、打造新鮮業態、創新組合模式、提升主題調性。

　　

　　

　　二、精準定位

　　要點1：立足于周邊市場，兼顧項目品質與受眾面

　　總體市場定位：大北京郊區化生活的樣板，生活方式型——幸福·時光小鎮——藝術商區。

　　

　　“生活方式型·小鎮藝術商區”的落地思考：

　　a、項目定位所缺乏的是具有指導意義的功能、主題以及對于功能的建筑實現，為此，從建筑對于項目功能表達上，應體現其文化、藝術、創意的主題化生活，確立項目本身生活方式的型態。

　　b、小鎮藝術商區的概念，既是對建筑模式的體現，也將涵蓋項目整體功能和體驗感的體現，同時主要包含了對于未來功能打造和空間營造的時尚化與主題化。

　　要點2：將人群與項目功能聯系，重新思考消費者定位

　　1、人群整合模式

　　換一種方式去歸納和總結人群類型，更有助于將人群與項目功能聯系在一起，項目需要考慮的是基礎人群、標桿人群、穿透人群這三類的解決方案。

　　

　　a、基礎人群：滿足基礎

　　對于屬地居住人群，更多關注商業提供的生活功能滿足，但需要品質升級，必然是高于固安現有商業特征。

　　對屬地居民，要解決基礎生活配套及生活品質升級的需求，取決于品質層次的把握：

　　固安有超市，沒有精品超市

　　固安有影院，沒有主題影院

　　固安有幼兒園，沒有國際早教機構

　　固安有餐廳，沒有特色餐廳

　　固安有商場，但有些好東西卻買不到

　　……

　　關鍵點在如何兼顧品質與人群的受眾面：

　　

　　b、標桿人群：樹立標桿

　　對于圈層人群，通過區別于北京的獨特性的、體現固安區位優勢的特定功能物業的定制設計來吸納，拉升項目層次和品質。

　　對于圈層人群要解決的是圈層特定交際需求，輻射范圍取決于功能滿足的準確。

　　以特定功能吸引圈層人群是可實現的，對商務圈層而言：

　　固安工業園區企業本身就有中高層管理者

　　臨空產業區形成帶來頂級商務人群，在機場周邊解決商務交流

　　北京的商務客群有些特定交際需求放在北京之外可能會更適合

　　對文化圈層而言：

　　文化和藝術創作需要安靜、舒適的環境

　　文化創作者在北京擁有獨立工作室成本很高，未必能負擔的起

　　文化人的交流更適合在山清水秀的自然環境中

　　關鍵點在于圈層需求的準確把握和對應功能滿足。

　　

　　c、穿透人群：魅力穿透

　　對于大北京人群，需要用魅力去穿透，用粘性去留住，魅力和粘性的產生只能來源于環境、商業、文化，如何用三者去做主題就是關鍵。

　　對于魅力吸引人群，要解決豐富和深化魅力內涵問題，輻射范圍取決于有魅力塑造的效果。

　　該部分人群是項目最大的難點所在，其出路依然是在于如何將環境、商業、文化三者有機結合，并用同意高度凝練的主題作為觸媒。

　　

　　2、分析消費者來源

　　

　　3、群體定位對項目的意義

　　決定項目的核心與基調，決定項目主題氛圍的營造和未來業態組合模式及品牌構成。

　　　 

　　消費群及特征

　　

　　項目主題一方面來自客群對商業功能的需求特征，一方面來自其所彰顯的主題化生活方式的體現。

　　

　　要點3：商業主題營造具有調性，形成消費粘性

　　1、集成基礎生活需求

　　每一個家庭抑或個人，都能找到便利需求的滿足、便捷生活的感受與生活服務的貼心。

　　 

　　2、營造品質生活感受

　　有不一樣的各式主題餐廳時尚餐飲，也有隨意街頭的甜品；有創意文化的零售，也有格調的書吧與會所；有中式的茶舍，也會有西式的咖啡。

　　

　　3、塑造特定生活模式

　　將頂級體檢機構、理療養生機構、健身會所以及高端SPA、健康美食、禪宗體驗引入項目，強化項目與眾不同的生活范本。

　　

　　4、打磨藝術主題生活

　　依托和利用大湖資源優勢及其相對的獨有性，將主題藝術商業與藝術居住結合，藝術概念與居住暗通款曲，以藝術概念提升強化大湖功能。

　　

　　三、按需規劃

　　要點4：落實核心業態

　　營造一個生活方式型商業小鎮，以主題配套+精致配套服務于生活、居住、休閑、體驗群體和特定休閑是其商業模式的方向與主旨。

　　　　 　　 

　　總體商業功能平臺

　　

　　要點5：明確功能分區

　　功能分區的角度，西側為靜區，以強化藝術主題的院落型商業、藝術居住為主；北側為動區，布置純商業類物業。

　　

　　動靜兩區，分別形成兩條功能性道路：西側的“藝術步道”，而東側則“商業步道”，中間形成小型廣場，滿足功能及規劃的需求。

　　

　　初步形成三個小型廣場服務于小鎮與商業，而大湖南區則以現有功能形態與景觀形成一個以固安文化相結合的“城市客廳”。

　　

　　在滿足商業使用的前提下，須盡量考慮居住類物業的最大化滿足，為此，將規劃用地范圍限定如下區域：

　　

　　特別說明：該區域以藝術類別墅為主，其濱水藝術類商業概念建筑與其形成互補，不建議僅劃定濱水小區域作為藝術文化類商業，而需要結合藝術別墅形成特定的主題區域。

　　要點6：差異化的建筑形態

　　

　　1、小鎮·幸福匯

　　兒童是其消費主力和主導，從而帶動相關產業和商業零售的植入； 客層以區域家庭型為主，功能則趨向于兒童，專注于相關教育培訓產業和配套零售，文化、藝術、培訓結合零售，形成強有力的主題吸引，滿足人群前往的主題化吸引條件。

　　

　　2、小鎮·創藝匯

　　

　　3、小鎮·健康匯

　　

　　4、小鎮印象之·莫奈花園

　　

　　5、小鎮印象之·水邊的阿迪麗娜

　　

　　6、小鎮印象之·風之羽翼

　　

　　以上主打藝術的區域，以多元化的三個主題共同塑造一個商業形態，針對高端、小眾、圈層人群，以獨棟建筑、院落、會所等建筑形式，文化、餐飲、養生、休閑等營造標桿人群的專屬領地和圈層文化。

　　7、小鎮印象之·地中海的藍

　　

　　注：所謂非物遺及小型表演，其建筑規劃取決于開發商需求，對于整體項目營造，需要文化類建筑去提升項目整體，而不是大規模的進行展覽展示演出類物業的大建設，有功能即可。

　　溫馨提示：該項目由漢博贏創運營管理，稿件由其提供。

來自：微信號“商業地產云智庫”(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!)