核心提示： 相對于集中式商業，街區式商業更適合成長型企業在三四線城市開發和運營。本文從定位、選址、規劃3大方面，解析三四線城市商業街開發要點，為成長型企業打造優勢產品提供借鑒。
　　相對于集中式商業，街區式商業更適合成長型企業在三四線城市開發和運營。本文從定位、選址、規劃3大方面，解析三四線城市商業街開發要點，為成長型企業打造優勢產品提供借鑒。

　　一、成長型企業在三四線城市開發商業街有哪些優勢？

　　針對成長型企業和三四線城市特征，商業街區是較好的產品開發模式。相對于集中式商業，街區式商業有以下五點優勢：

　　

　　二、成長型企業在三四線城市如何做好商業街開發？

　　要點1 定位：成長型企業更適合開發復合型、休閑型街區

　　商業街區各類型的適用范圍

　　

　　基于消費功能進行商業街區分類

　　

　　

　　小結：成長型企業適合重點開發復合型街區和休閑型街區。

　　要點2 選址：建立系統選址指標體系，作為取地指引

　　建立系統選址指標體系，針對三四線城市特征給出具體的選址要求，用作企業取地的指引。

　　以安徽三線城市開發復合型街區為例

　　

　　三種類型商業街區的選址模型

　　

　　注：上圖模擬三四線城市市區普遍的空間結構及各類型街區選址，①復合型街區；②休閑型街區；③社交型街區。

　　要點3 規劃：業態、租戶需求決定規劃布局

　　1、體塊布局

　　街區體塊組合形式由街區功能定位、業態組合與主力租戶需求三大要素決定。

　　

　　a、塊狀商業最大體量控制在2500平方米。

　　

　　

　　b、體塊布局常見布局原則及合理性。

　　

　　大寧國際：沿城市干道布置大型塊狀元素

　　

　　哥倫布廣場：內街采用3種體塊類型

　　

　　2、人流動線

　　商業街區的典型流線布局可大致分為線型模式、枝型模式和環型模式。

　　由這三種基本模式可以衍生出多種建筑平面流線，例如線型包含雙線型、L線型、弧線型等，枝型包含十字形、Y型等，環型包含復式環形、矩形、圓環形等。

　　

　　a、線型流線

　　方向性強，客流集中，但需通過設置節點空間來降低消費者的枯燥感。

　　

　　案例：武漢漢街

　　采用狹長型單線型動線，每隔300m左右會設置廣場節點，以緩解消費疲勞。

　　

　　b、枝型流線

　　對用地的適應性強，但人流容易分散，需謹慎控制“枝線”的數量與長度。

　　

　　案例：月光碼頭

　　街區內采用枝型網狀路線，游人需對商戶的位置有一定印象后才容易找到目標商家。

　　

　　c、環型流線

　　方向明確，人流集中且回流性高，但需要在較為規整的用地上使用。

　　

　　案例：寬窄巷子

　　寬巷子、窄巷子、井巷子之間形成一個閉合的回路，游人可沿著巷子區域內環形回路行走。

　　

　　小結：回環動線應作為街區首選的平面動線模式。

　　兩種基于回環型動線的街區布局形態示意

　　

　　街區商業需要豐富的交通流線，提升項目內部的流動性和商業街鋪的均好性：

　　

　　

　　3、車流動線

　　a、車流與貨流動線設計遵循4個關鍵原則

　　

　　案例：上海金橋國際廣場

　　

　　b、街區主入口需設立港灣式車道，各入口旁需設置非機動車停車區，大型餐飲集中區旁設立地面停車。

　　案例：武漢天地

　　

　　4、業態布局

　　a、在重要節點布局能體現街區檔次與形象的品牌零售租戶，街區內側布局大型娛樂或餐飲類租戶。

　　

　　案例：上海金橋國際廣場

　　

　　b、復合型街區業態在豎向上根據租戶承租能力、人流拉動作用以及經營要求三項因素進行布局。

　　業態業種豎向布局規律

　　

　　主力租戶布局規律

　　

　　復合型街區業態布局剖面示意圖

　　

　　c、休閑型街區更多在平面上考慮業態布局的合理性。

　　

　　

　　5、公共空間

　　a、街道的長度

　　最佳控制在300m以內并不宜超過500m，如超過需設置休息點并創造極具吸引力的環境。

　　從上海新天地、柏林索尼中心、日本福岡博多水城等三個國內外成功的商業街區案例來看，街區的最長尺度都在300m左右。

　　

　　b、街道高寬比

　　街道寬度與建筑高度是影響人空間尺度感受的最主要原因；

　　街區過寬易造成兩側商業氛圍被分割，街區過窄，不利于公共場所大量人流經過；

　　D/H為1-1.5之間的空間尺度比較親切。

　　武漢萬達漢街和光谷西班牙風情街的街區設計中，高寬比都在1-1.5之間，形成了相對舒適、親切的街區尺度。

　　

　　c、公共空間的趣味性

　　打造充滿趣味的中心廣場與舒適的街道環境，為街區的主題活動提供載體。

　　

　　d、過渡空間的打造

　　注重過渡空間的軟性打造，豐富城市界面和空間的情趣，提供更多的逗留節點。

　　可利用的生態概念空間：

　　建筑下部或緣側的柱廊、向外開敞的邊庭；

　　后退的入口、門廊、建筑物的凹處、挑檐及下部所構成的空間；

　　建筑凹進或向外突出的臺階、花臺、半私密的前院或休閑區。

　　

　　6、建筑園林

　　a、減少遮擋、增加昭示面

　　街區建筑需要利用樓層退臺等手法增加昭示面及實際經營面積，并需減少綠化遮擋等不利因素。

　　

　　

　　b、減弱氣候環境對經營的負面影響

　　設置室內動線，通過騎樓、頂棚、雨棚及遮陽傘等設施，可減弱氣候環境對街區經營的負面影響。

　　街區在雨天或艷陽天室外的步行會受影響，建議在建筑節點設置遮陽傘與雨篷，防曬防雨；

　　同時，遮陽傘與雨篷的設置應考慮風情與美觀，增加游憩的休閑感的同時，可以適當靈活縮窄部分空間，使人流的聚集度變高。

　　

　　c、街區沿街商鋪需要有充足的可接近性，避免存在臺階、綠化帶等障礙物的阻隔。

　　

　　d、契合項目整體氣質，在關鍵節點應用小品點綴，具象整體活力形象，形成記憶標簽。

　　

來自：微信號“商業地產云智庫”(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!)