核心提示： 本文從優劣勢、適用性、操作方式、風險性4大方面解構售后返租、帶租約銷售、金融化銷售、返租+回購4種模式的特性，并為風險規避提供解決方法，有利于為發展商和經營管理者選擇合適的“解套”方式提供思路與借鑒。
本文從優劣勢、適用性、操作方式、風險性4大方面360°解構售后返租、帶租約銷售、金融化銷售、返租+回購4種模式的特性，并為風險規避提供解決方法，有利于為發展商和經營管理者選擇合適的“解套”方式提供思路與借鑒。
一、售后返租模式
1、售后返租優劣勢與適用性分析
2、售后返租操作方式
A、招商→經營→銷售→返租
B、招商→銷售→返租→經營
C、銷售→返租→招商→經營
D、銷售→返租→放任
3、售后返租風險
A.一次性抵扣房款即將承諾的租金回報一次性在購鋪款中打折，單純營銷噱頭；
B.硬性返還承諾的租金是真正意義的包租，但這種方法考驗開發商的資金實力，也給經營帶來壓力；
C.租金收益分成即引入第三方經營，小業主以管理費或租金分成形式享受包租，但如經營不善，小業主可能無法獲得租金收益，開發商將面臨小業主壓力。
4、售后返租風險規避方法
A、開發商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制于人；
B、核心主力零售店應引進已發展成熟，具有相當知名度并獲得消費者良好口碑的品牌經營商作為領頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪，成都商業大世界引進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店），增強購產權者信心，并有利于商場經營的成功。
C、在可能的前提下，開發商應與核心主力零售店合資或合作經營，甚至盡量自營一部分。這樣既可以增強開發商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業物業的長期經營，又可增強其他經營商家與之合作的信心。
D、為了促進產權的零售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。
E、商場經營一般有3-5年的培養期，基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇，大型百貨零售企業的經營效益下滑。因此商業租金收益極可能不足以沖抵返租收益。具備社會責任感的開發商應將回收資金投入新項目，形成整個企業資金的良性循環。
F．重視商業管理公司扮演的角色，以專業商業管理公司為橋梁，構建起合理的委托經營機制，走中介專業化、規模化的道路，允許開發商逐漸退出，改由商業管理公司承擔起物 業保值、增值、正常返租的責任。
G．租賃返租協議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈，威力如何有待時間的驗證。是否能弱化或者解決該問題，有待于商鋪業主委員會（或商鋪投資基金）以及商業經營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。
此外，國外流行的“認購面積、共有產權”的辦法也能很好地解決“返租后遺癥”，其操作方法是：開發商將商業物業或寫字樓，劃成幾大區域，每個區域再劃成等面積的若干份。每個購鋪者可購買其中的一份或幾份，所有購鋪者共同擁有這個區域的產權，每個人可執有共有產權證，這實際上是產權證券化的前奏，類似于“基金”的形式。
這種方法在國內尚未突破法律和相關管理規定的禁區。對于國內商業地產的投資者來講，無論是開發商還是中小投資者，都不得不暫時面對融資渠道匱乏，資本市場發展不充分、地產證券化發展緩慢的困境。
二、帶租約銷售模式
1、帶租約銷售優劣勢與適用性分析
2、帶租約銷售操作方式
A、由大型商家整體長期租賃，大型商家作為本項目商業經營者的角色而存在，而商業裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業主；
B、業主作為商鋪的投資者而存在；
C、商作為物業開發者，它既是三者之間的組織者，又是協調者。
3、帶租約銷售風險
先運營，后銷售，最終目的是銷售物業，而先運營的目的在于將商場盤活，優化租戶結構，從而最終給予小業主購買信心，提升出售價格，由于商業街鋪市場認可度高，這種方法多用于集中商業的零散銷售。
需要承擔一定的經營風險，如運營不成功，出售反而存在問題，同時，資金回流也需等待2-3年的養鋪期。
此方法對開發商的整體商業要求非常高，如果因為商業經營不善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現、投資者云集討債的現象出現，那么對于本開發商在本區域內的另外投資項目將造成嚴重影響。
4、帶租約銷售風險規避方法
向投資人承諾前N年每年X％的租金回報，而且由開發商先和租賃方簽署租賃協議，然后再進行銷售，從而減少商鋪銷售以后的不確定因素，降低投資人風險。
三、金融化銷售模式
1、金融化銷售模式優劣勢與適用性分析
2、金融化銷售操作方式
小面積商鋪操作方式：把商鋪的面積割小，如3㎡起出售，假設銷售價格為30000元/㎡，則注入本金額度最小值為9萬元，半年一次結算收益和本金撤出；
銷售模式為：收益權出售，非產權，按照年平均收益率13%，收益期為8年，第9年退還本金，具體如下：
面積較大商鋪操作方式：可采用“經融投資品+眾籌”銷售模式，甲乙雙方共同約定，第一年收益率直接從房款里扣除，每年年中（6月1日）甲方向乙方制定賬戶給予每年年返收益率（15個工作日內完成）；
如不足一年，按照365天×當期天數×當期收益率計算返還（協議到期后按當時市場租金水平，重新計算收益。
3、金融化銷售風險
產權兌現藏糾紛：該模式產生的交易行為如果發生于開發商獲得預售許可證之后，則為正常的買賣交易，即使出現多人共有產權也與非法集資有本質區別，并不能說其不合法。
地產眾籌模式不可能出現單份房屋產權和全產權一樣合法有效的法律效果。我國的共有制度一共就只有2種：共同共有和按份共有。
地產眾籌走的就是按份共有。但是按份共有人只能按照自己享有的份額享有特定部分的權益，遠不是全部產權所有享有的占有權、使用權、收益權和處分權。
這種權利被稀釋的具體表現就是，針對同一物業，如果有持有人想轉手，但其余持有人不同意，如何解決？如果部分持有人繳納了購鋪款，但部分購鋪者由于資金問題不繳納或未準時繳納房款，開發商將如何處理、協調該鋪源？各產權人對空間的劃分幾乎不可能明晰。
4、金融化銷售風險規避方法
改變投資者傳統的投資觀念，擴大該類產品的認知程度。與銀行進行合作，加入銀行的理財計劃，通過金融機構的介入為類信托產品增信，但前期需要投入大量的細節設計工作。
四、返租+回購銷售模式
1、返租+回購銷售模式優劣勢與適用性分析
操作特征 在售后返租模式基礎上，增加回購保證，回購的約定年限一般為3-10年；
客戶可以選擇賣或及不賣
2、返祖+回購操作方式
目前最新的銷售方式，同樣采取統一經營管理，以出售方式銷售商鋪，推出了"地產類信托"產品。如把6層1萬平方米的賣場分割成每5平方米為一個單位進行銷售，單位售價7萬元，并且在四年合同到期后必須由開發商回購。
3、返祖+回購銷售風險
涉嫌非法集資：以商品銷售與返租、回購與轉讓、發展會員、商家加盟與“快速積分法”等方式進行非法吸收資金；通過出售其份額并承諾售后回購、定期返利等方式進行非法吸收資金。
4、返祖+回購銷售風險規避
開發商與第三方機構合作：買鋪送理財產品獲固定收益，或買理財產品直接送鋪的超值營銷策略，在銷售端起到一定效果。
總結：4大模式對比分析
來自：微信號“商業地產云智庫”(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝@)
