在商業(yè)氛圍欠缺、商鋪空置高的巨大壓力下，如何完成招商任務(wù)？本文以二線城市某社區(qū)商業(yè)街為例，詳解其如何從自身的優(yōu)勢(shì)與不足出發(fā)，制定因地制宜的租金及招商方案，圓滿完成招商任務(wù)！

　　一、分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，反思自身優(yōu)勢(shì)與不足

　　1、商業(yè)格局

　　項(xiàng)目處于城市發(fā)展方向的夾角，商業(yè)格局受制于區(qū)域城市核心區(qū)的輻射影響，產(chǎn)生區(qū)域級(jí)輻射的商業(yè)市場(chǎng)空間有限。

　　

　　2、商業(yè)屬性

　　項(xiàng)目商業(yè)體量：7800平方米；社區(qū)人口：14000人；人均商業(yè)面積：0.56㎡；

　　一般而言，輻射型（外向型）商業(yè)人均商業(yè)面積在1.0-2.5㎡之間，中間型和內(nèi)向型商業(yè)人均商業(yè)面積在0.14-1㎡之間。從物理屬性而言，項(xiàng)目為典型的內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)。

　　

　　3、周邊人口及商業(yè)環(huán)境

　　依托項(xiàng)目周邊成熟居住氛圍和中高端人群，社區(qū)配套商業(yè)可以做旺。商業(yè)人流主要以周邊1公里范圍的消費(fèi)力為主，其他區(qū)域基于成熟的商業(yè)配套，難以形成對(duì)項(xiàng)目的消費(fèi)分流。

　　

　　4、附近主干道沿線商業(yè)

　　項(xiàng)目附近商業(yè)整體氛圍不濃厚，特立路沿線依托師范學(xué)院的師生消費(fèi)群體，望龍路沿線主要是住宅底商。業(yè)態(tài)主要為餐飲，便利店，社區(qū)配套商業(yè)，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，不成規(guī)模且檔次較低。

　　

　　5、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目租金面積、業(yè)態(tài)分布

　　租金水平：大部分在45-60元/平方米/月之間，部分人流量較大或者層高較高利用率高的鋪面的租金可達(dá)50-60元/平方米/月之間，空置率較高?！　?nbsp;

　　周邊競(jìng)品租金分析

　　

　　6、項(xiàng)目SWOT分析

　　

　　

　　小結(jié)：

　　區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀——商業(yè)發(fā)展不成熟，商業(yè)氛圍不濃厚，且區(qū)域商業(yè)檔次較低、缺乏管理，主要為街道底商，經(jīng)營(yíng)情況一般；

　　業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀——業(yè)態(tài)主要是便利店，餐飲類，以滿足社區(qū)配套為主，經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想；

　　租金現(xiàn)狀——大部分已經(jīng)入住3年以上的小區(qū)，租金水平在50元/㎡/月左右；

　　面積情況——區(qū)域商業(yè)面積區(qū)間跨度較大，部分商鋪為一拖二，去化困難；

　　未來(lái)供應(yīng)——從現(xiàn)階段的規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)項(xiàng)目周邊的商鋪供應(yīng)主要以社區(qū)型住宅底商為主，類型相似，體量略小。

　　二、總結(jié)項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及前期招商情況，需求招商突破口

　　1、消費(fèi)客群定位

　　消費(fèi)客群界定：居民、學(xué)生、周邊商家以及流動(dòng)人群

　　

　　2、商業(yè)主題定位

　　

　　3、業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　除考慮設(shè)置滿足社區(qū)內(nèi)部需求的購(gòu)物及社區(qū)服務(wù)功能以外，更要注入一些能樹(shù)立形象和引導(dǎo)消費(fèi)的商業(yè)，為住宅和商鋪增值。

　　

　　

　　

　　

　　針對(duì)上述業(yè)態(tài)規(guī)劃，擬租面積如下：

　　

　　注：在招商執(zhí)行過(guò)程中，可根據(jù)實(shí)際招商情況，局部調(diào)整物業(yè)結(jié)構(gòu)、擬租面積和業(yè)態(tài)配比。

　　4、一、二期招租情況

　　一、二期商業(yè)招商情況

　　

　　

　　小結(jié)：

　　部分鋪面層高偏低：26個(gè)鋪面，11個(gè)鋪面層高在4米以下。

　　業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂：項(xiàng)目沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃前提下的招商，欠缺引導(dǎo)性，業(yè)態(tài)落地混亂。

　　欠缺形象商家：目前招商落地的商家無(wú)論是品牌、檔次、形象，均不能拉動(dòng)人流。

　　欠缺統(tǒng)一的招商政策：招商租期長(zhǎng)短和政策不統(tǒng)一。

　　5、三期商鋪情況

　　

　　三、確定租金方案，預(yù)估租金收益，為招商落地奠定良好基礎(chǔ)

　　1、租金制定策略

　　

　　2、招商優(yōu)惠政策

　　

　　3、租金收益預(yù)估

　　租金單價(jià)按平均45元/㎡/月計(jì)算，前兩年租金不變，從第三年開(kāi)始，租金按每年10%遞增：

　　

　　租金單價(jià)按平均20元/㎡/月計(jì)算，前兩年租金不變，從第三年開(kāi)始，租金按每年10%遞增：

　　

　　兩層合計(jì)：十年租金總收益為：35074980+3164350 =3823.9330萬(wàn)

　　四、制定招商策略與執(zhí)行方案，細(xì)化招商任務(wù)

　　1、招商總體思路

　　

　　2、招商執(zhí)行策略

　　

　　3、招商工作細(xì)分

　　與政府洽談工作

　　

　　招商文本及相關(guān)資料準(zhǔn)備

　　

　　招商周期劃分

　　

　　招商工作劃分

　　

　　4、具體招商流程

　　

　　5、招商拜訪流程