新城商業(yè)地產(chǎn)快跑 綜合體項目聚焦二三線城市

1月27日，新城控股集團有限公司（下稱“新城控股”）以7.38億元成功競得臺州市黃巖區(qū)城區(qū)江北片大橋路西側(cè)一地塊。據(jù)悉，這宗地塊將規(guī)劃建設成其旗下“吾悅系”綜合體項目。據(jù)新城控股內(nèi)部人士介紹，該項目是新城控股在浙江布局的第一個城市綜合體項目，進一步鞏固了其以“以上海為中樞，長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)實施全國擴張”的商業(yè)戰(zhàn)略格局。

盡管2014年樓市面臨重大調(diào)整，新城控股反而在土地市場頻頻出手，僅去年下半年就連續(xù)在南昌、長春和安慶摘得三幅地用以打造“吾悅系”城市綜合體。新城控股高級副總裁歐陽捷在接受記者采訪時表示，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)處于跑馬圈地的時代，預計這個過程仍有10年期限，而未來商業(yè)地產(chǎn)勢必會經(jīng)歷一次次并購重組，逐漸進入戰(zhàn)國時代。

商業(yè)地產(chǎn)提速

除臺州地塊外，新城控股于2014年8月先后競得南昌、長春兩幅地塊，出讓面積均超過10萬平方米。2014年11月又以6億元的總價摘得安慶一幅地塊，占地面積191135平方米，規(guī)劃建筑面積668975平方米。

據(jù)悉，上述4幅地塊均將規(guī)劃為集購物中心、商業(yè)街、住宅于一體的“吾悅系”城市綜合體。實際上，自2008年進軍商業(yè)地產(chǎn)以來，新城控股逐漸形成了吾悅廣場、吾悅國際廣場和吾悅生活廣場三條商業(yè)產(chǎn)品序列。

截至目前，盡管新城控股“吾悅系”城市綜合體完成了10個項目的布局，總建筑面積超過400萬平方米，但實際上已開業(yè)運營的綜合體只有3家，分別是常州新城吾悅廣場和國際廣場以及去年12月剛開業(yè)的上海新城吾悅廣場。

“我們進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已接近7年，但此前的步伐一直較為緩慢且謹慎，主要精力集中在住宅開發(fā)層面。”上述新城控股內(nèi)部人士坦言，但自去年底公司確立了新的商業(yè)戰(zhàn)略后，將全面加速商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，2015年蘇州吳江、張家港、丹陽吾悅廣場將陸續(xù)開業(yè)。

“國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正處于跑馬圈地的時代，離最終格局的形成大概還有10年的時間。”歐陽捷指出，2013年全國新增購物中心約380個，2014年新增約420個，2015年新增數(shù)目或?qū)⒊^480個，未來10年會是商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)階段。

上述新城控股內(nèi)部人士則表示，投資和出口經(jīng)過改革開放幾十年拉動，已經(jīng)略顯疲態(tài)，但是從消費這架馬車來說，這個引擎并沒有真正發(fā)動。“我們之所以在這個節(jié)點加速商業(yè)地產(chǎn)，也正是想抓住消費這個促進國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的主要驅(qū)動力。”睿意德策略顧問部總經(jīng)理陳麗琳指出，一方面，新城控股集團內(nèi)部去年發(fā)生了較大人事調(diào)整，接任執(zhí)行董事的梁志誠較為看重商業(yè)布局，而綜合體擴張計劃也與國家城鎮(zhèn)化建設相契合；另一方面，目前新城控股80%的盈利來自于華東地區(qū)，出于規(guī)避風險的考量，其主戰(zhàn)場必然要從華東區(qū)的一二線城市擴展至更多城市。

“新城地產(chǎn)這兩年突然加碼商業(yè)項目，也是出于對整個樓市周期的預期。傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)面臨盈利空間收窄的挑戰(zhàn)，而且從業(yè)態(tài)配置角度看，確實也需要加大商業(yè)資源的擴充。”上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，有時候之所以在一個看似存在商業(yè)地產(chǎn)泡沫的環(huán)境下加大投資力度，就在于商業(yè)項目對于擴大企業(yè)品牌力有獨特的作用。“對于新城地產(chǎn)而言，通過‘吾悅系’項目的打造，是希望在中型房企的隊伍中脫穎而出。”

戰(zhàn)略下沉

從布局城市來看，除了上海，新城控股綜合體項目落地的城市如蘇州、常州、鎮(zhèn)江、長沙、南昌、長春、安慶等，幾乎都是二線甚至三線城市。

歐陽捷指出，就購物中心來說，目前一線和重點二線城市占比約83.5%，一二線城市人均購物中心的面積平均已經(jīng)大于0.6平方米。相對而言，部分二線、三四線城市仍有較大發(fā)展空間。“我們做了一個測算，三線城市平均人口511萬，全國共54個；四線城市平均人口409萬，全國共111個。按照一個購物中心覆蓋20萬人口計算，總共大約可以建1600個購物中心。”

“但是按照目前的新增速度，哪怕每年新建160個，10年時間也就建完了。”歐陽捷直言，預計2030年全國購物中心將達到10000家，這一輪發(fā)展正是商業(yè)地產(chǎn)提速時期。“預計到2017年，新城吾悅廣場將累計開業(yè)15個、在建25個。現(xiàn)在必須把該拿的地拿下，不然就沒機會了。”

據(jù)他介紹，2015年新城控股拿地的比重會是一二線城市和三四線城市各50%。“一線和重點二線城市始終是風險最小的，盡管這些城市商業(yè)體量總體過剩，但是在某些特定區(qū)域還是存在一些空白點，這就是我們的機會。”歐陽捷表示，“但是隨著供應商的下沉，部分二線城市和三四線城市布局比例將會逐步提高，這將是未來的趨勢。”

“此類城市本質(zhì)上屬于商業(yè)氣氛相對較低，但城市投資價值依然存在的區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)過剩的背景下，部分重點城市依然需要引入高端商業(yè)綜合體。”嚴躍進認為，“比如新城控股在安慶拿地，背后就是考慮到在長江經(jīng)濟帶開發(fā)的過程下，其有望成為新一輪改革驅(qū)動下的明星城市。并且地方政府也會鼓勵房企去此類城市拿地，從而借商業(yè)項目來提升城市品質(zhì)。”

然而，新城控股此前一直專注于堅持高周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)，而商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀龐大，資金周轉(zhuǎn)成為其不得不面對的問題。前述新城控股內(nèi)部人士則認為，第一，“吾悅系”綜合體項目開發(fā)投資模型非常清晰，這是此前3個項目積累的經(jīng)驗。第二，將通過土地拓展能力，保證獲取地塊總價在可控范圍內(nèi)；第三，新城控股在2012年10月份香港主板上市后，融資渠道更加多元化。

但不可否認的是，除了極少數(shù)核心城市外，大多數(shù)城市房價上漲預期基本被打破，整個房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)抱團取暖的趨勢。歐陽捷坦言，在自有現(xiàn)金流不充裕的情況下，也會適時地選擇聯(lián)合拿地、合作開發(fā)或者股權(quán)合作的方式，用有限的資金參與更多的項目。

陳麗琳則指出，盡管新城控股海外融資渠道前不久已經(jīng)打開，但100%持有商業(yè)項目終歸是慢工出細活，要想實現(xiàn)現(xiàn)金流杠桿的平衡，也不排除其可能在未來嘗試租售并舉的方式。