目前，購物中心都在轉型做體驗，但是，體驗業態并不是越多越好，究竟占比多少合適？
本文主要篩選了目前國內較為成熟的26個購物中心作為研究樣本，將其分為文化類、社區型、時尚類、家庭消費類4大類，根據這些購物中心的業態配比來分析購物中心體驗業態適宜的占比情況，以供業內借鑒或參考。
選取的國內購物中心體驗業態配比樣本
數據來源：贏商網大數據業務中心
注：因購物中心業態一定階段內會有諸多調整，本數據僅供借鑒或參考。
根據上表，從整體來看，購物中心體驗類業態的占比并非面積愈小而比例愈小，面積愈大而愈大，而購物中心的開發選址一般都選在在交通便利的地方，故本文主要根據購物中心的消費定位來分析各類體驗業態的占比情況：
一、國內不同類型購物中心體驗業態占比
1.社區型購物中心：大都在40-50%
餐飲是社區商業發展到一定時期才融入的，而且所占比重越來越大。休閑娛樂也是社區商業后期發展起來的業態，多以美容SPA、推拿按摩和兒童游樂為主，當下電影院也開始選擇社區購物中心開店，且作為影院拓展的新領域。因此，社區型購物中心對于餐飲和休閑娛樂的需求較旺，一般都各占比約25%。
如下表所示，在選取的部分典型社區購物中心，可以看出其體驗類占比較高，大都在40-50%。
典型社區商業購物中心體驗類業態占比情況
2.文化型購物中心：高達65%
當商業趨勢開始朝著“百貨購物中心化，購物中心娛樂化，品牌主題生活化”的時候，文化休閑業態的形式開始豐富起來，傳統業態開始融入文化的元素，休閑生活的理念，因此并為一個獨立的新業態。
文化休閑業態的出現，代表著一種更高層次的消費文明。包括休閑餐飲、復合書店、主題酒吧、特色咖啡吧、藝術場館、演藝、會所等。
如下表所示的文化型購物中心中，文化藝術類購物中心體驗類業態比社區商業略高，例如上海新天地因其休閑文化的定位，體驗類業態占比高達65%。
典型文化類購物中心體驗類業態占比情況
3.時尚型購物中心：中高檔項目在30-40%，高端項目在25-30%
時尚型購物中心客群定位一般較為年輕化，主要為注重生活品味、講究精致生活品質的中高端人群。
如下表所示，時尚類主題的購物中心中，定位為時尚年輕的中高檔購物中心體驗類業態占比相對較高，在30-40%；高端時尚類的購物中心基于本身檔次定位，體驗類業態占比相對較低，在25-30%。
典型時尚類購物中心體驗類業態占比情況
4.家庭型購物中心：一般在35-40%，家庭時尚/休閑類項目在50-60%
家庭型購物中心定位于全家、全客層的消費跨度，是業態業種的復合度極度齊備，商品組合寬度最寬、深度最深的購物中心。
家庭型購物中心業態和體量配置中，一般餐飲占20-25%，娛樂占15%左右，其他生活服務（如美容美發等）占5-10%。這樣的配置比例基本可以覆蓋到整個家庭的不同年齡的目標客層。
如下表所示，家庭消費型的購物中心體驗類業態占比一般在35-40%，而家庭時尚/休閑類購物中心體驗類業態要相對較高，在50-60%。
典型家庭消費型購物中心體驗類業態占比情況
【總結】購物中心體驗業態超50%需謹慎
根據上述四種類別的購物中心體驗業態占比分析，體驗業態在30-40%為普遍現象，其次為40-50%，如下表所示：
雖然文化藝術/休閑類購物中心的體驗業態在四種購物中心內的占比最高，可達到65%，但購物中心超過50% 的體驗業態需謹慎對待，現在坪效最高的購物中心都不是體驗業態比例做得最多的商場。
從國內到國外，無不例外，體驗業態同樣也需要控制，比例在50%以內，才能保證有足夠的面積把用在體驗業態拉低的收益水平再賺取回來，否則盈利會受到影響。
二、國外購物中心是如何做體驗的？
1. 新加坡怡豐城
位于新加坡港灣城（Harbour Front）的“怡豐城”（Vivo City）曾經是新加坡最大型的一站式購物、消閑和娛樂中心。商場總面積150萬平方英尺，出租面積104萬平方英尺，有眾多各類商店，影院，戶外休閑場所。
【體驗手法1】帶孩子的父母，可以把孩子寄存在三樓的兒童樂園，有專人陪同小孩兒玩耍。
兒童樂園
【體驗手法2】國際重量級藝術品在怡豐城安家落戶。國際六名藝術家的13件雕塑品在怡豐城戶外永久展出，賦予商場多元化體驗。
巨型熱帶花朵
一個13米超高超瘦的雪人面向海景
2.英國Bluewater購物中心
Bluewater購物中心位于倫敦東南部的肯特州DARTFORD市，于1999年3月16日正式開幕，總建筑面積達15.57萬平方米，是當時全英國最大的購物中心。
購物中心四周圍繞著7個大小不同的湖泊，到訪的顧客可以參加豐富多彩的休閑活動，例如游湖、野餐、攀巖、高爾夫、垂釣、自行車、劃船和電影等。
俯瞰圖
【體驗手法1】以三角形作為樓面的形狀，并分別在三個角打造出三個不同特色的零售區，憑借不同零售區不同的市場定位、市場策略，實現整個項目的經營價值。一般英國人認為購物不應該是一種混亂的采購，因此，Blue Water里就沒有一般雜貨的店鋪。同時Blue Water還提供了全英國最大的餐飲服務，包括了40個餐廳，酒吧，速食餐廳等；
平面圖
【體驗手法2】Bluewater還在購物上通過“小主題打造”和“錯位經營”的方式構建商圈。三個主題購物長廊，定位不一，包括經營禮品、書以及咖啡館的宴客廳;布滿航標燈、風帆、多媒體游戲店、網吧、玩具、影院、攀巖、體育用品店等休閑娛樂設施；
“錯位經營”的三大主題購物長廊
【體驗手法3】購物中心在主入口設有“迎賓所”，到此來訪的客人可以在此休息，同時利用休息時間考慮他們的購物行程。
【體驗手法4】對于男士們不愿意等待女士們停留在購物賣場中的問題，Bluewater也特別就商店組合方面予以解決，如：Dixons是英國主要電子及照相器材的店面，進駐在Marks&Spencer百貨公司的外面。因此，當太太在M&S買衣服時，先生則可以在Dixons瀏覽一番。解決了男士們等待女士們在瑪莎百貨內比較商品的時間問題。
3.美國凱撒宮古羅馬商場
凱撒宮古羅馬商場是以高檔服裝為主的綜合性購物中心。一期以古羅馬文明為主題元素，造景豪華，有雄偉噴泉、數家餐廳、2個賭場、健身溫泉療程、美容沙龍、購物中心、網球場、4個娛樂中心與表演廳。
【體驗手法1】商場的店面有2層樓高，下面是櫥窗，外觀裝飾得像羅馬街道旁的商店，并飾有百葉窗、陽臺、燈籠和瓦片屋頂。街道上萬的拱形屋頂被繪成布滿云彩的天空，電腦梓制的照明裝置每小時循環地將“天空”由菊黃的黎明照成湛藍的中午晴空，再轉為紫色的黃昏。
【體驗手法2】在噴泉的圓形大廳內有巴克斯、阿波羅、維納斯和冥王旱浦魯托的雕像，這此雕像每隔一段時間就在音頻動畫的奇特效果下復活，在接在來的7分鐘里，游客們可以看到這些雕像動著嘴唇和身體的其他部分并傾聽著他們聊天。
【體驗手法3】虛擬地中海碧海藍天，建筑主題直徑達48米，高26米羅馬會堂構成。
【體驗手法4】二期亞特蘭蒂斯風情，以豐富購物中心的商業業態，增設了大量娛樂綜合設施。而在主題創意方面，延續了古羅馬文化整體形象。建筑主題直徑達48米，高26米羅馬會堂構成。
4. 美國購物中心
美國購物中心（簡稱MOA，Mall of American）是美國最大的購物中心，位于明尼蘇達州。項目分為兩期，二期竣工成為當時世界最大的購物中心，總面積達到90萬平方米。
俯瞰圖
【體驗手法1】MOA同時引進了美國四大百貨巨頭——梅西百貨（Macys）、諾德斯特姆（NORDSTROM）、布魯明戴爾（Bloomingdale‘s）、西爾斯（Sears），同聚在一個屋檐下的現象。
四大百貨分布
【體驗手法2】整個購物中心的業態遍及娛樂、餐飲、文化、旅游、展覽等全業態。
【體驗手法3】設置了大型休閑娛樂場所，如尼克羅迪歐室內主題樂園、海底探險水族館、LEGO、迷你型18洞高爾夫球場、恐龍博物館等。
水族館
【體驗手法4】購物中心配套28000個免費停車車位，為以自駕出行為主的消費者提供了便利。
停車場規劃
來自：微信號“商業地產云智庫”(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!)
