中國商業(yè)地產(chǎn)如何走出去與請(qǐng)進(jìn)來？

　　核心提示：自亞太自貿(mào)區(qū)及“一帶一路”概念提出以來，已取得明顯進(jìn)展，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了新的發(fā)展契機(jī)。本文就帶您看看商業(yè)地產(chǎn)如何把握住發(fā)展契機(jī)，中國商業(yè)地產(chǎn)如何“走出去”&“請(qǐng)進(jìn)來”？

　　近日，中國太平洋經(jīng)濟(jì)合作全國委員會(huì)主辦的“亞太自貿(mào)區(qū)——2020年后的亞太經(jīng)濟(jì)一體化方向”國際研討會(huì)隆重召開。同時(shí)，國新辦就“一帶一路”倡議與共同發(fā)展舉行了吹風(fēng)會(huì)。自亞太自貿(mào)區(qū)及“一帶一路”概念提出以來，已取得明顯進(jìn)展，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了新的發(fā)展契機(jī)。本文就帶您看看商業(yè)地產(chǎn)如何把握住發(fā)展契機(jī)，中國商業(yè)地產(chǎn)如何“走出去”&“請(qǐng)進(jìn)來”？

　　搭建區(qū)域合作平臺(tái)　 

　　據(jù)了解，目前，中國已與包括東盟、智利、瑞士、新西蘭、韓國、澳大利亞等22個(gè)國家和地區(qū)達(dá)成14個(gè)自貿(mào)協(xié)定，還在與有關(guān)國家共同推進(jìn)《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定》（ＲＣＥＰ）、中日韓自貿(mào)區(qū)、中國與東盟的自貿(mào)區(qū)升級(jí)等談判，逐步打造覆蓋全球的高水平自貿(mào)區(qū)網(wǎng)絡(luò)。

　　亞太經(jīng)濟(jì)一體化的推出，是一個(gè)新領(lǐng)域的探索。特別是“一帶一路”概念的推出，不管是陸地絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶還是海上絲綢之路都獲得了一個(gè)發(fā)展的契機(jī)。　 

　　據(jù)悉，中國在全球已經(jīng)建立了將近70個(gè)境外工業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這樣的產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以通過集約式發(fā)展規(guī)避很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效率，加快和“一帶一路”國家的對(duì)接。　　 

　　在國新辦“一帶一路”倡議與共同發(fā)展情況吹風(fēng)會(huì)上，發(fā)改委對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究所研究員張建平強(qiáng)調(diào)，作為一個(gè)沒有限定邊界的區(qū)域合作平臺(tái)，其接下來的推進(jìn)應(yīng)吸納多方參與。符合條件的候選城市，包括沿海大集裝箱吞吐港口城市，長江經(jīng)濟(jì)帶上的中心城市，沿邊省份的大城市等都可以考慮。　 

　　“一帶一路”平臺(tái)上低收入的國家，即人均收入GDP在1045美元以下的國家，人口占到將近7%；中等偏下及低收入的國家，人均GDP在1000美元至4100美元之間，人口占一半以上。一帶一路沿線國家，包括新加坡、澳大利亞等這樣的發(fā)達(dá)國家，也有韓國、馬來西亞等新興工業(yè)化國家，還有一批亟待工業(yè)化的發(fā)展中國家。　 

　　從中長期來看，巨大的發(fā)展落差也蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間和潛力。中國正面臨經(jīng)濟(jì)失衡，以及制造業(yè)比重過高、服務(wù)業(yè)占比過低的局面。但一帶一路沿線很多國家制造業(yè)嚴(yán)重不足，他們對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、工業(yè)化等都有很急切的需求，而中國剛好具有基建、能源供給、工業(yè)化等方面的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)能，中國的產(chǎn)能可以與這些國家的工業(yè)化和脫貧很好地對(duì)接，實(shí)現(xiàn)共贏。 

　　“一帶一路”平臺(tái)上的合作既有機(jī)制性的合作方式，如上海合作組織、清邁倡議、中國東盟自貿(mào)區(qū)、亞投行絲路基金，未來會(huì)有RCEP等。但是在合作的過程當(dāng)中，也需要非機(jī)制性的合作，在同有的國家沒有任何合作機(jī)制的情況之下，可以通過一個(gè)項(xiàng)目或者一個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行合作。　 

　　中國作為亞太經(jīng)濟(jì)一體化和“一帶一路”的重要角色，其發(fā)展實(shí)力將直接影響亞太經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展進(jìn)程。商業(yè)地產(chǎn)作為亞太自貿(mào)區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，必將成為第一批重要的發(fā)展項(xiàng)目并得到政府的大力支持。那么，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言該如何把握住機(jī)遇呢?

　　商業(yè)地產(chǎn)“走出去”　　 

　　亞太自貿(mào)區(qū)的成立將迫切地需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的參與。很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也深刻地意識(shí)到了這點(diǎn)，通過轉(zhuǎn)型和全方位發(fā)展來順應(yīng)趨勢(shì)，力爭開辟新天地。　 

　　亞太經(jīng)濟(jì)一體化的推出，是一個(gè)新領(lǐng)域的探索。特別是“一帶一路”概念的推出，不管是陸地絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶還是海上絲綢之路都獲得了一個(gè)發(fā)展契機(jī)。“一帶一路”戰(zhàn)略設(shè)想之一是通過合作投資推動(dòng)周邊國家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而推進(jìn)國內(nèi)產(chǎn)能過剩行業(yè)到資源富集、市場(chǎng)需求大的國家建立生產(chǎn)基地，推動(dòng)消化國內(nèi)的過剩產(chǎn)能，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。境外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)直接帶動(dòng)中國商業(yè)地產(chǎn)、中國商業(yè)和中國制造業(yè)的“輸出式”增長，中國商業(yè)地產(chǎn)在境外的成功，也是中國商業(yè)和中國制造在國際上的成功。

　　2015年上半年，中國對(duì)海外商業(yè)地產(chǎn)的投資增長了46%，投資總額達(dá)66億美元，幾乎占亞洲的1/3。而2014全年則達(dá)到了140億美元。　 

　　據(jù)高緯環(huán)球發(fā)布的一份《中國對(duì)外投資市場(chǎng)快報(bào)》顯示，2015年前5個(gè)月，中國對(duì)海外商業(yè)地產(chǎn)的投資總額增長明顯。在此期間，中國在全球投資的寫字樓、購物商場(chǎng)、酒店、土地開發(fā)以及其他商業(yè)地產(chǎn)(包括匿名投資的交易)總額共計(jì)約94.4億美元，同比上漲了近92%，漲幅可謂驚人。　 

　　目前，包括綠地、碧桂園、萬科、萬達(dá)等十余家大型房企，均在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或開發(fā)計(jì)劃，除了美國、英國等傳統(tǒng)的投資目的國，還囊括了日本、馬來西亞等國家，同時(shí)德國、意大利等歐洲國家也開始進(jìn)入許多中國投資者的視野。從投資占比看，截止到今年5月，美國作為海外投資的主要目的地，成交金額占比超過25%，是排行第二的澳大利亞的1.34倍。地產(chǎn)咨詢公司萊坊預(yù)判，到2020年，中國房企年均海外房地產(chǎn)投資總額可達(dá)500億美元，與美國近兩年的海外投資額相當(dāng)。　 

　　今年上半年，中國對(duì)美國的商業(yè)地產(chǎn)投資總計(jì)達(dá)到37億美元，這比2014年全年中國對(duì)美國商業(yè)地產(chǎn)投資的1.5倍還多，而同一時(shí)期，中國對(duì)英國商業(yè)地產(chǎn)的投資略有下降。　 

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與參與亞太經(jīng)濟(jì)一體化和“一帶一路”戰(zhàn)略的國有大中型基建企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、加工制造業(yè)企業(yè)組成商業(yè)地產(chǎn)海外投資的聯(lián)合體，通過分工協(xié)作快速在境外市場(chǎng)落地商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、招商、運(yùn)營和品牌建立等系統(tǒng)性工作，并在實(shí)際開發(fā)過程中快速摸索出可行的模式，積累成功經(jīng)驗(yàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)“請(qǐng)進(jìn)來”

　　依賴商業(yè)地產(chǎn)實(shí)體資產(chǎn)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)鏈平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)一體化規(guī)模發(fā)展，將是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。亞太經(jīng)濟(jì)一體化帶來最直接的影響就是產(chǎn)業(yè)鏈的集聚效應(yīng)，那么，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，該如何把握住機(jī)遇呢?　 

　　最為可行的方式首推特色化商城模式。亞太經(jīng)濟(jì)一體化帶給消費(fèi)者最直接的便利，就是無需出國就能享受到來自各國優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。那么，如何將這些產(chǎn)品整合起來，更好地推向市場(chǎng)和消費(fèi)者呢？

　　商業(yè)地產(chǎn)可以走特色化商城的路線。各大商場(chǎng)和購物中心應(yīng)根據(jù)自身的比較優(yōu)勢(shì)打造國際化特色商品主題購物定位，建立自己的辨識(shí)度，提高目的性消費(fèi)的比重。例如，有的消費(fèi)者希望采購一些家裝產(chǎn)品，那么就可以前往類似于家裝世界城的商城；有的消費(fèi)者希望采購一些國家土特產(chǎn)品，就可以前往類似于土特產(chǎn)品世界城的商城；有的消費(fèi)者希望采購母嬰用品，就可以前往類似于母嬰用品世界城的商城……商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用亞太經(jīng)濟(jì)一體化的良機(jī)，在項(xiàng)目前期開發(fā)和定位階段就找到自身的獨(dú)特定位。　 

　　線上+線下的O2O模式，也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以重點(diǎn)參考的模式，電商的發(fā)展對(duì)實(shí)體行業(yè)造成了不小的沖擊。然而，隨著時(shí)間的推移，電商的缺陷也在逐步暴露并開始選擇與實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)合作。從消費(fèi)者來講，就是一種雙體驗(yàn)，線上線下的體驗(yàn)。　 

　　消費(fèi)者可以通過電商渠道實(shí)現(xiàn)足不出戶就能對(duì)所有商品一覽無余的愿望，又能通過線下實(shí)體店的實(shí)際體驗(yàn)來打消對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的疑慮，真正地貼近消費(fèi)者的購物需求，讓他們?cè)隗w驗(yàn)中獲得良好感受。有一點(diǎn)是不容忽視的，國際化的產(chǎn)品通過電商渠道進(jìn)入中國市場(chǎng)，又通過實(shí)體店的形式走到消費(fèi)者的身邊，無形中將直接提高商城實(shí)體店的提袋率。和電商一樣的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與電商不一樣的體驗(yàn)感受，消費(fèi)者自然而然地會(huì)選擇直觀性強(qiáng)、體驗(yàn)感覺真實(shí)的實(shí)體產(chǎn)品。　 

　　亞太經(jīng)濟(jì)一體化與“一帶一路”搭建的區(qū)域合作平臺(tái)，為國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇，也提出了全新的發(fā)展要求。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須改變?cè)械牡禺a(chǎn)開發(fā)思維，高效整合產(chǎn)業(yè)鏈，積極構(gòu)建綜合業(yè)務(wù)能力，才能有效把握發(fā)展良機(jī)，在未來立于不敗之地。