核心提示： 在大城市商業競爭環境加劇的情況下，三四線城市開始發力，成為未來商業開發的新風向標。本報告旨在挖掘三線城市真正潛力，用數據分析報告解讀三線城市發展，為開發商進駐三線城市提供指引。
在大城市商業競爭環境加劇的情況下，三四線城市開始發力，成為未來商業開發的新風向標。本報告通過數據分析旨在挖掘三線城市真正潛力，為開發商進駐三線城市提供指引。
一、 宏觀經濟分析
潛力三線城市“準入標準”
在對150個三四線城市面積、人口及人口密度數據統計后，根據城市人口數量及規模等級進行排序，選出50大最具潛力或發展良好的城市。進一步研究50大城市的宏觀數據及城市屬性，初步了解商業環境，篩選出20大典型潛力城市。
潛力三線城市人均GDP均值為67,322元，其中東營、太倉人均GDP最高，均超過150,000元，甚至超過排名第三的煙臺75%以上。這兩個城市工業極為發達，其中東營石油機械產業占全國比重甚至超過50%；盡管溫州偏好跟風投資熱，然而城市產業以薄利輕工業為主要產業，人均GDP僅47,450元，低于平均水平。
潛力三線城市第三產業比重均值為38.2%，其中溫州第三產業比重最高，達到49.7%，消費驅使服務業發展迅速；而東營則成為第三產業比重最低城市，相對于極為發達的工業，服務業發展較為落后。
潛力三線城市城鎮化率均值為57.7%，其中溫州、太倉領跑大市，城鎮化率均超過65%；宿州城鎮化率偏低，僅為37.4%，城市發展尚在起步階段。
潛力三線城市人均可支配收入均值為30,671元，其中太倉、嘉興、溫州均超過40,000元；而宿州、宿遷則相對偏低。可以看到，人均可支配收入與人均GDP并不完全成正比，以東營和溫州作比較，人均GDP最高的東營人均可支配收入卻落后于該指標較低的溫州。
潛力三線城市人均消費收入比平均線為0.62，其中在多項產業和城市發展指標中落后的漳州、洛陽、宿遷，人均消費收入比卻處于領先，表現出更為強烈的消費意愿；相反，東營、嘉興的人均消費收入比則偏低，商業供應結構性失衡導致消費需求不足。
潛力三線城市房地產開發占固定資產開發比重均值為18.1%，其中蚌埠開發房地產最為積極，遙遙領先于其他城市，達到32.7%；洛陽、東營則最低，分別僅為10.0%、7.3%，房地產發展有所放緩。
城市類型及特征
進一步依據城市發展、消費支出、商業發展共十二項指標考量，潛力三線城市可細分為轉型類城市、崛起類城市、平穩發展類城市。
轉型類城市：
各方面發展較緩，城市處于轉型階段，未來人口及商業發展潛力較大。
代表城市：蚌埠、晉江、柳州、太倉、宿遷、宿州、漳州
崛起類城市：
由單一商圈向多商圈發展階段，商業市場擁有一定消費基礎，整體發展較快。
代表城市：襄陽、洛陽、東營、淮安、嘉興、泰州、蕪湖、揚州
平穩發展類城市：
商業市場已經度過建設階段，項目趨于飽和，競爭較為激烈。
代表城市：溫州、煙臺、金華、徐州、鹽城
潛力三線城市發展進程
從第三產業比重來看，崛起類城市和轉型類城市相對更接近，與平穩發展類城市尚存在一定差距；從城鎮化率發展來看，崛起類城市正在縮小與平穩發展類城市的差距，轉型類城市仍較為落后；
從人均GDP和房地產開發占固定資產開發比重來看，崛起類城市在人均GDP方面顯著高于其他城市，而房地產開發占固定資產開發比重則明顯偏低。崛起類城市多為重要工業支柱城市，工業發達，但房地產開發仍處于起步階段，轉型類城市則正通過大力開發房地產拉動經濟。
潛力三線城市消費潛力
從消費各項指標來看，各級城市在人均可支配收入和人均社會消費品零售總額方面均保持遞進，而崛起類城市在人均生活消費支出方面則幾乎與轉型類城市持平，商業供給結構性失衡導致消費需求不足。可以看到，崛起類城市人均消費收入比明顯落后于其他城市，而轉型類城市則與平穩發展類城市一致，顯示出強烈的消費意愿。
城市分布特征
潛力三線城市中，江蘇、浙江、安徽城市共占13席，占比達到65%。在這些城市中，平穩發展類城市比重80%，崛起類城市比重62.5%，轉型類城市比重57.1%，高于平均水平。在上海、杭州、南京、合肥等國內領導城市帶動下，長三角經濟圈發展更快，帶動圈內三線城市快速提升。
此外，潛力三線城市中沿海城市占比較高，達到75%。這些城市沿河流，水上運輸交通便利，利于出口，也更吸引外商投資。
二、 商業發展
城市發展現狀
根據對7大品類67個全國發展最為領先的連鎖品牌拓展情況進行跟蹤及統計，轉型類城市和崛起類城市商業發展仍在初級過渡期，超市品牌開店數量高于餐飲品牌，而平穩發展類城市中餐飲品牌已超過超市品牌開店數量，消費需求升級。
可以看到，在平穩發展類城市中，兒童、輕奢、奢侈品品牌開店數量均已顯著超過其他城市，而轉型類城市甚至尚未引入這三類品牌。崛起類城市對咖啡甜品的需求更高，與其他品類相比，這一指標高企也預示著商業更大的需求潛力。
在對各城市進駐品牌最多的前三位購物中心品牌開店數量進行統計后，發現轉型類城市前三位購物中心品牌開店數量均較大程度落后于其他城市；
崛起類城市在排名首位的購物中心中品牌開店數量已接近于平穩發展類城市，然而排名二三位的購物中心相比差距顯著，單一購物中心的核心地位更為明顯。
萬達、寶龍、銀泰、金鷹是這些品牌進駐的主要載體，在13個城市中品牌擁有量最多，在各城市前三位品牌最多購物中心中占比也達到50.8%。其中萬達貢獻最大，占前三位全部購物中心比重超四分之一。
整體來看，這些開發商在轉型類城市和平穩發展類城市引入品牌數量相似，其中金鷹對于品牌的吸引力更強。在崛起類城市中，品牌進駐數量明顯偏低，然而萬達引入品牌數量遠遠高于其他開發商，甚至高于其在平穩發展類城市引入品牌的數量，盡顯其先進入者優勢及對當地更大的影響力。
業態特征
轉型類城市商業市場多以小商品市場和基礎時尚為主的零售業態占據主導，生活配套業態的占比也較高，對兒童及娛樂的關注度則較低。
崛起類城市以零售與生活業態為主，快時尚開始出現但仍以基礎時尚為主導；餐飲與娛樂業態開始呈現上升趨勢。
平穩發展類城市的兒童、餐飲上升趨勢明顯；零售和生活配套開始出現奢侈品和精品超市等業態；餐飲與娛樂的主題型類型比重增加。
轉型類城市特征
娛樂業態整體需求有限，大多僅僅關注KTV、影院等基本品類；兒童業態以基礎游樂、早教及零售為主；零售業態以基礎時尚為主，缺乏快時尚及奢侈品；餐飲業態小吃及休閑餐飲過剩，缺乏主題及特色；生活配套業態以賣場超市為主。
崛起類城市特征
娛樂業態中主題娛樂品類比重上升，消費者注重體驗；兒童業態中家長開始注重對兒童服務的消費，基礎品類比重下降；零售業態中快時尚品牌開始出現，但依舊以基礎時尚品牌為主；餐飲業態中各類餐飲配比均衡，商務餐飲需求上升；生活配套中美容、保健類上升明顯，消費者開始關注生活健康。
平穩發展類城市特征
娛樂業態中主題體驗游樂品類比重上升；兒童業態中室內游樂比重下降，但依舊占據主導，探險、服務類比重上升；零售業態中快時尚大量涌入布局，部分奢侈品開始下沉；餐飲業態中主題特色餐飲成為主導，其他品類發展平穩；生活配套中基礎配套開始減少，更多生活服務品類開始增長。
品牌特征
從各類型城市連鎖品牌屬地分布來看，整體趨勢外來品牌隨城市級別上升而增加。相比于平穩發展類城市，轉型類城市在外來品牌發展至崛起類城市所處階段后，全國連鎖品牌發展放緩，而區域連鎖品牌將快速替代本地品牌，達到所有連鎖品牌中最大比重。
轉型類城市連鎖品牌下沉力度不夠，零售、兒童、娛樂、餐飲業態以本地品牌為主要核心，總體上連鎖品牌以區域品牌為主。
崛起類城市兒童、零售、生活配套連鎖品牌下沉發展良好；餐飲、娛樂的連鎖品牌下沉速度仍較慢。
平穩發展類城市連鎖品牌下沉趨勢上升明顯，主要體現在兒童、零售和餐飲業態，僅娛樂類業態依舊以本地品牌為主。
潛力三線城市下沉最快的品牌
可以看到，在各品類中，大部分品牌均為各品類中全國布局最快的品牌，借助一二線城市快速布局形成的知名度、物流鏈等口碑及成本優勢，俘獲了大批消費者，在潛力三線城市中也成為下沉最快的品牌。
然而，在奢侈品和快時尚品類中，全國布局最快的LV和UNIQLO并未在潛力三線城市最快下沉。LV在國內享譽極高的知名度也導致其仿品滋生最快，反而令消費者刻意避免選擇，而這也帶給Dior機會在潛力三線城市中快速拓展；在基本款遍地開花的三線城市中，H&M帶給年輕時尚消費者更與眾不同的選擇，促使其拓展速度快于UNIQLO。
三、 商業困局
發展阻力
經營模式阻力
轉型類城市商業產品同質化嚴重，市場上項目營銷方式過于單一，營銷平臺匱乏。通常先引入大賣場，將其布置在商場低區，高區全部銷售，最終致使城市中大賣場過剩，而高區商鋪價格過低，空鋪率畸高。此外，部分商業開發定位設計存在較大問題，商業項目定位過于超前，脫離城市本身的商業發展現狀。
崛起類城市商業市場品牌下沉力度有限，下沉品牌對商業帶動作用不夠，導致部分商業體非品牌位置客流量極少。此外，商業市場放量較為集中，存量較大，導致無特色無亮點的新開項目去化困難。同時，商業市場幾乎接近飽和，市場存量過大，商業去化速率趨于平緩。
平穩發展類城市中部分商業體盲目追求項目亮點及客戶體驗，偏離了消費者需求，導致客群對項目認可度低，人氣不旺。此外，商業市場多商圈同時發展，部分老商圈面臨改造升級或淘汰的境地。而商業市場消費者及投資者趨于理性，對商業產品的要求較高，部分定位不清或運營不到位的商業產品完全空置。
消費抗性
轉型類城市消費者收入水平較低，消費理念較落后，以價格導向為主導。因生活成本較低消費意愿反而更高，在未來消費理念和需求必將迎來大幅度提升。
崛起類城市消費者不再一味追求低價格與性價比，開始關注產品的檔次和個性，然而部分商業轉型定位過高，品類與品牌變化過快，且宣傳力度不足，導致消費者意愿反而變得越發謹慎。
平穩發展類城市隨著市場趨于飽和，消費者的認知和理念基本成熟，消費開始理性，完成由價格導向到價值導向的轉變，個性化、定制化的需求開始不斷涌現，產品附加值成為其選擇的重要因素。
品牌進駐阻力
大部分品牌采取一二線城市直營，三四線城市由代理商發展的混合模式。品牌代理權在三四線城市壟斷現象嚴重，大大增加招商難度。
解決方案
轉型類城市針對開發商可以尋找地產金融機構拓寬投融資及退出渠道，通過與專業機構合作為項目培養管理人才，聘請專業顧問團隊幫助項目實現精準定位；針對品牌可以通過網購數據了解消費者對品牌的需求以實現下沉，此外還可以通過多元化的品牌推廣升級消費者的消費理念，建立完善招商運營團隊吸引連鎖品牌下沉。
崛起類城市針對開發商前期定位可以大數據分析精準定位客群需求，本地項目通過引入地域特色業態吸引客群，聘請專業招商營銷團隊導入創新主力業態；針對品牌可以運用大數據分析精準了解客戶需求避免定位偏差，將本土與外來品牌進行融合實現創新化優勢，并進行各類營銷體驗活動提升客群品牌忠誠度。
平穩發展類城市針對開發商可以對業態或定位升級，實現細分化、主題化，以體驗、創新為核心競爭力在市場上突圍，并通過線下消費數據調研針對提供業態品牌；針對品牌可以創造更多的體驗空間和元素吸引消費客群，開設更多細分副線品牌迎合不同消費需求，將服務及情感提升為對客群的附加吸引力。
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