商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)方法與計(jì)算公式，太實(shí)用了

　　核心提示： 商鋪分割后，如何制定合理的租金方案，實(shí)現(xiàn)良好收益？本文從定價(jià)因素、原則、方法、計(jì)算公式4大方面層層分析，極具實(shí)操性！

1. 影響商鋪定價(jià)的12個(gè)因素

2. 商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)的參考原則

3.租金定價(jià)方法

4.租金定價(jià)公式

（1）根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤(rùn)水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。        

（2）憑方法對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項(xiàng)目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。        

（3）計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)。    

公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)        

（4）計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。    

公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)

（5）計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。

公式三：（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià)        

公式四：層別總價(jià)÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價(jià)      

（6）在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。具體如下：        

根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見(jiàn)度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值（此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價(jià)，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似）位置最好、面積最合適、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。

計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。        

公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)

依次類推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。        

公式六：∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)

計(jì)算具體商鋪總價(jià)和具體商鋪銷售單價(jià)。

公式七：（層別計(jì)算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià)

公式八：具體商鋪總價(jià)÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價(jià)        

至此，商鋪的具體價(jià)格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的銷售情況、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、投資者的反饋、目標(biāo)利潤(rùn)的調(diào)整等因素對(duì)具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整。

【租金定價(jià)案例參考】

項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)表

價(jià)值實(shí)現(xiàn)表

推算出本案的租金水平就要先得出平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（本案除外）為66.57%，但如果無(wú)法確定項(xiàng)目4的銷售價(jià)格和租金時(shí)，需要在計(jì)算本案的租金時(shí)所需的平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不將項(xiàng)目4的價(jià)值實(shí)現(xiàn)度計(jì)入其中，因此此時(shí)可得出的平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度為65.5%。

A.租金統(tǒng)計(jì)及分析

B.價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定位

根據(jù)各商場(chǎng)的租金來(lái)測(cè)算出本項(xiàng)目的平均租金。如果項(xiàng)目3的租金是以扣點(diǎn)的形式來(lái)取得的，那么是可以根據(jù)測(cè)算的項(xiàng)目3年收益來(lái)推算出其月租金的。

各商場(chǎng)租金表（元/㎡·月）

根據(jù)上表知項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)的平均租金為108元/平方米·月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價(jià)。

本案平均租金 = 平均租金×本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度÷平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度

= 108×81%÷65.5%

= 131.91（元/平方米·月）

本案平均銷售價(jià)格= 本案平均租金×10年×12月

=131.91×10×12

=15,828（元/平方米）
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