核心提示：如果說炸掉重來只是商場經營調整中的一種極端情形，那么大量的商業項目還是存在可被改造的可能性的。本文就來談談如何改造。
如果說炸掉重來只是商場經營調整中的一種極端情形，那么大量的商業項目還是存在可被改造的可能性的。本文就來談談如何改造。
如果我們研究中國商業地產的斷代史，2004至2014年，應該是商業地產的初創誕生年。這個十年的發展主要標志就是中國大量商業設施的集中新建。
有數據顯示，截至2015年，中國商業地產開發總量將達到5.64億平方米，購物中心將突破1萬家。中國零售商業形態從傳統百貨業升級到購物中心，僅用了10年時間，制造出了5億平米的新產品，這些數字足以代表著整個商業地產浪潮的深度和廣度。
上個十年的商業發展最明顯的特征就是標準化和快速度。標準化的好處是快速、低成本，能用一種產業系統快速提升中國人的生活方式。但標準化的壞處是，生活方式從新舊的一成不變調整成了新的一成不變。當人們很快對新設施審美疲勞后，特別在互聯網的重大替代下，經營者們突然發現原有的模式走到了窮途末路。
每到這個時候，殘酷的市場數據倒逼高層經營者對原有生意模式進行反省。在新世界沒有建立起來，舊世界即將土崩瓦解之際，就是密集的產品創新試驗期。可以說，中國現階段的一批城市，正在經歷這樣的產品變革期。
這就不足為奇K11、芳草地、大悅城、APM等眾多標桿案例為何得到如此瘋傳？因為這些正是業界如饑似渴需要補充營養的創新案例。那些走在時代前面的企業，自然成為創新的風向標。
一、什么樣的商業應該進行調整？
商業經營是個長期動態的過程，調整和變化是商業經營的永恒主題。但對于一些項目的硬件設施進行重大改變，甚至是炸掉重來，這樣的情況卻要非常慎重。從經營需求的角度來判斷，如下幾類商業項目存在需要被重大調整或有被炸掉重來的可能性。
1.從商業地理角度分析，人口始終缺乏有效支撐的商業。
商業地理學意義上提到的消費人口支撐絕對是所有實體商業的經營的根本。缺乏人流支撐的商業，要想做旺，相比成熟地段的商業需付出超出10倍的努力，同時還需要超精彩的產品和大量的營銷宣傳作為鋪墊。
商業地理意義上的人群輻射半徑鐵律無論在哪個城市都會被印證。這里所說的人群就是項目周邊的常駐人口和城市人流潮涌的核心節點附近人口。
當今多數地方遇到的問題是，因中國的城鎮化的速度放緩和區域經濟發展不均衡，包括一批城市因地域政治因素或者產業變遷的因素而導致高能力產業人口轉移，原先的規劃已經無法兌現，這些區域的商業項目就會成為城市規劃失效的犧牲品。
政府規劃在控制城市形態和發展方式方面絕對起到重要作用，但面對商業這個快速變革的產品門類的時候，中國政府規劃管理部門有多少是真正深諳商業地理原則的專家呢？
原先中國大批商業設施的新建，隱含了這樣一個奇特的邏輯：為了營造城市形象，在城市新區里大規模布局新興商業。這種以迎合政府規劃意志拿地從而建起來的商業項目，在消費完住宅增值的利潤紅利之后，下一步的運營即將遇到巨大挑戰。現在的普遍情況是，集中式商業的周邊的街鋪和住宅已被賣完，多數開發商們雖可以順利逃頂，卻給實體經營者和投資人留下了難題。
可以這樣說，中國以地方權利長官意志為轉移的區域經濟發展模式，留下了一個個難啃的骨頭讓市場去消化。江湖上有句話說得好：出來混遲早是要還的。如今我們必須面對這些陳年舊債，為原有的無思想的商業規劃布局注入市場化的創新因素。
因此，時間推進到2015年，留給中國多數地方政府和企業家們的課題，就是對這些殘留的大盒子商業的創新和再造。
2.商場規劃理念陳舊，沒有合理空間的商業項目。
資深商業地產操盤人士都知道，面對千場一面的競爭，營造商場內部的人流發動機是商業項目經營的關鍵。這種人流發動機就是本項目區別于其他項目的核心所在，也是這個項目的名片。
總體來看，這種人流發動機主要體現在兩個層面上：1、特色主力店。2、特色環境空間。
按照這樣的邏輯來考慮，那種無法進一步設置人流發動機的商業，本質上存在致命的缺陷。
我們看看當前最流行的成功商業項目里，一個商場里特色主力店往往是什么？
（1）電影院；（2）潮流零售大牌；（3）兒童娛樂館；（4）溜冰場；（5）文化藝術中心；（6）人氣餐飲；（7）時尚運動健身店等。這些主力店幾乎都是公認的人流發動機。
還有一類項目，本身就是由次主力店構成的，整個商場內都沒有獨特的、體量占比較大的項目，但又能做得非常精彩，它可能是個公園，更可能是個劇場，如上海K11和北京芳草地等，這時候就需要靠空間主題的創意。
因此從上述兩方面的邏輯來看，有幾個硬件條件的缺損將導致項目需要大幅改造甚至炸掉重建：
（1）傳統百貨式的柜臺空間。新興商業要想具備生命力，必須具有體驗空間。因此當那種傳統百貨商場式的層高，已經無法滿足體驗空間的設計。為展示空間或者特色主力店而配置的挑高中庭，就是需要突破原有結構進行再造。
（2）人流動線的致命錯誤。沒有環形人流動線的商場，往往會出現大量的盡端廊道。人流沒法引入，將導致窩藏在廊道盡端的店鋪人流很少到達，從而門課羅雀。這也是商業設計中的致命的大忌。
（3）柱網過密，層高過低，導致商家展示形象面太差。商場最重要的功能是陳列和展示，而密集的柱網和過低的層高，都是展示形象的殺手因素。
3.配套設施嚴重不足的商業。
商場本質是形式服務于功能的載體。當原有的硬件條件無論怎么調整也無法服務可能承載功能的時候，也將導致結果無法挽回。
（1）停車位匱乏或者使用不便。在影響商業項目的諸多因素中，停車位絕對屬于最重要的一個。停車位的充沛程度以及方便程度，決定了一個項目的客戶吸引力。
（2）餐飲配套設施不齊備。餐飲是當前購物中心里最重要的人流發動機。很難想象，現在沒有餐飲店的購物中心將會有多大的人流。但有很多百貨商場式的項目，前期建筑未設置煙道、排污池、隔油池等餐飲產品加工所需的
上述三點，都是傳統商場進化成現代購物中心最難突破的要點。這些在產品基因里存在的致命的缺陷，都是最戳痛物業所有者心窩的困擾。
二、如何進行商業改造？7大手法化腐朽為神奇。
如果說炸掉重來只是商場經營調整中的一種極端情形，那么大量的商業項目還是存在可被改造的可能性的。下面我們就來談談如何改造。
總體來說，對于一些陳舊商業的再造，實際上是一個系統工程。
1.產品再定位。
每個商業體的脫胎換骨的過程，最重要的是認知和把脈市場趨勢。日常生活中，我們最怕的就是對市場趨勢的漠視和錯判，對微觀市場特征的模糊認知。產品定位的本質是：我的客戶是誰？我有什么與眾不同？客戶為什么會來買單？
2.優化業態。
商業建筑絕對是形式服務于功能的產物。但好的形式往往能夠優化內容上的經營。優化調整業態，是建立在大量的預招商和財務數據分析工作基礎上的。業態優化的決策必須以財務數據模型為依據，以強有力的備選業態及品牌庫作為支撐。
3.立面翻新再造。
建筑外表皮是一個商業項目最重要的標識。好的立面用元素和構圖訴說著一個項目的內在氣質和主題特色。符合現代審美和個性化的立面，是商業精神內在展示的重要元素，給傳統商業以新的面具。用廣告、色彩、燈光、材質、構圖等手法設計的立面，就是其內在商業氣質的最佳表達方式。
4.室內空間主題重構。
如果說建筑立面的再造代表了新興商業的精神氣質，那么室內空間主題的重構就代表了新型商業靈與肉。電影院式空間也好，劇場式空間也好，公園式空間也罷，無論哪種類型的空間主題，決定了這個項目的獨一無二性。未來好的商場經營者本質就是一個大片的導演，你想說什么故事，就在這個數萬方的空間里造夢。他可能會拍文藝片，可能會拍專題片，可能會拍科幻片，可能會拍時尚片，可能會拍動畫片，把商場打造成夢工廠的思想意識革命，是決定成敗的關鍵。
5.優化功能設施。
從大到一個商場內部的管線設施、聲光電設施、舞臺效果布局，到小到一個商場的休憩花臺、功能座椅，衛生間形象，都是。如果說管線如同血管動脈，聲光電如同美容品，那么這些細小的細節空間則代表了每一寸肌膚上的細胞。
6.提升軟件服務。
線上數據支持絕對是未來商業服務亮點。實體商業面對線上電商最現實的態度應該是合作。越快的合作、越緊密的合作，一定是商業經營升級轉型策略的要點。
7.跨界經營。
商業與藝術、文化、健康等方面的聯姻是當前最常用的經營手法。
上述7大點，基本構成了商業再造的幾個重要工作方面。對于一些項目，實在沒有辦法調整的商業，又沒有勇氣和經濟能力炸掉重來，不如直接改變性質吧，做成創意辦公樓也未嘗不是一個合適的選擇。
商業項目的改造本身是創新試錯的過程，中國商業地產正在進入一個密集的創新試錯期。在沒有穩定的財務數據出來前，沒有哪個項目敢說一定成功了。
最后，相比需要調整改造的商業，更為重要的改造自己的理念和客觀認識市場的方法。在真正的企業家面前，只有想不到，沒有辦不到。
