大型購物中心或大型購物廣場類商業地產，通常采用分零租賃、不售產權的商業模式，其價值實現往往是通過收取租金來完成收益目標。本文通過對當前大型購物中心或大型購物廣場類商業地產常見租金計取模式概談，淺述與租金相關的五個風控要點。
租金計取模式
當前，大型購物中心或大型購物廣場類商業地產所涉租金計取模式主要如下：
模式一：固定租金
該模式為無論承租人經營盈虧，承租人均按照商鋪租賃合同約定的固定數額定期向出租人支付租金。
模式二：提成租金（“扣率”租金）
該模式租金收益與承租人經營直接關聯，即在商鋪租賃合同約定的計租期限內按照承租人的營業額計提一定比例所得的金額作為租金。該模式也是俗稱的“扣率”租金。
模式三：“固定/提成”租金（取其高）
該模式租金收益與承租人經營直接關聯，即在商鋪租賃合同中約定兩種租金標準，其一為固定租金金額，其二為按照承租人的營業額計提一定比例所得金額，二者金額取其高者作為當期租金。該模式屬于固定租金與提成租金的衍化。
模式四：“保底+提成”租金
該模式租金收益與承租人經營直接關聯，即在商鋪租賃合同中約定兩種類型租金，其一為固定租金金額，其二為按照承租人的營業額計提一定比例所得金額，當期應付租金額即為二者之和。該模式也屬于固定金額與提成租金的衍化。
與租金相關的五大風控要點
要點一：營業額界定爭議導致租金標準爭議法律風險
在提成租金、“固定/提成”租金（取其高）、“保底+提成”租金模式中，租金與承租人經營所涉營業額息息相關。因此，筆者建議在商鋪租賃合同中明確定義“營業額”（即營業收入），并列舉“營業額”范圍，以防止租金標準界定爭議法律風險。在大型購物中心或大型購物廣場類商業地產，若采取統一收銀的模式，通常出租人能夠較好的掌控承租人的營業收入，若沒有進行統一收銀，筆者建議在商鋪租賃合同中為出租人設置監督機制（如：要求承租人提供經會計師事務所審計的年度財務報表，且該報表中應列明該財務年度內各個月的財務資料及明細），并明確出租人對承租人查賬的權利，當然還需對承租人上報營業額義務約定較為嚴厲的違約責任。
要點二：因維修影響商業物業的使用可能導致租金減少支付的法律風險
在商業物業租賃過程中，支付租金是承租人對商業物業使用、收益的對價給付，出租人應在租賃期間保持商業物業符合約定的用途，為此，當因維修影響商業物業正常使用的，出租人可能面臨被承租人主張減少該維修期間租金支付的法律風險。有鑒于此，筆者建議盡量在商鋪租賃合同中約定由承租人承擔維修義務，且明確商鋪維修期間損失承擔主體，以對抗發生爭議后承租人關于租金減少支付的主張。
要點三：商業物業未達到約定交付條件可能導致承租人拒付租金的法律風險
對于大型購物中心或大型購物廣場類商業地產，開發商往往在前期會對商業項目周邊情況（包括但不限于市政道路、項目周邊住宅或商業體等）進行前期宣傳，甚至有的開發商在主力店引進時會將相關周邊情況作為商鋪交付條件放入商鋪租賃合同中。當出現商業物業交付時，若商業項目周邊情況未達到上述宣傳內容或承諾性條件，稍有不慎，可能導致承租人行使同時履行抗辯權或先履行抗辯權從而拒付租金。為此，筆者建議：①在項目前期宣傳時，注意在宣傳物料中進行免責提示；②切勿在商鋪租賃合同中將項目周邊情況約定為商鋪交付條件之一。
要點四：租賃合同無效時租金標準的認定
根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（簡稱《司法解釋》）第2條、第3條規定，房屋租賃合同無效的情形主要包括：①未取得建設工程規劃許可證的房屋；②未按照建設工程規劃許可證建設的房屋；③未經批準建設的臨時建筑；④未按照批準內容建設的臨時建筑；⑤租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。同時，《司法解釋》予以除外規定，在一審法庭辯論終結前取得相關部門批準的，房屋租賃合同有效。
根據《司法解釋》第5條第1款規定，房屋租賃合同無效的，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。因此，當商鋪租賃合同無效時，通常參照房屋租賃合同約定的租金標準由承租人支付房屋占有使用費，當然法院也將結合承租人對房屋的實際使用情況進行自由裁量。
要點五：承租人欠付租金時出租人能否采取停水停電措施
對于大型購物中心或大型購物廣場類商業地產，當商戶欠付租金達到一定程度時，作為出租人的開發商通常會采取停水停電措施，以促使商戶支付欠付的租金。承租人欠付租金時，出租人能否采取停水停電措施？司法實踐中，存在一定爭議。首先，需區分商鋪租賃合同中是否存在關于停水、停電措施的約定。其次，需要分兩種情況進行區別分析：其一，商鋪所有權人作為使用人與電力公司及自來水公司簽訂用電協議、用水協議；其二，商鋪承租人作為使用人與電力公司及自來水公司簽訂用電協議、用水協議。
筆者認為，在商鋪租賃合同存在停水停電措施約定且是由商鋪所有權人與電力公司及自來水公司簽訂用電協議、用水協議時，作為出租人的開發商采取停水停電措施被人民法院認定為違約或侵權的可能性較低。除此之外，當承租人欠付租金時，作為出租人的開發商采取停水停電措施造成承租商戶損失的，可能面臨賠償責任。當然，人民法院將綜合承租人過錯程度、對租賃合同的客觀履行情況、出租人停水停電給承租人造成的損失、承租人延期支付租金給出租人造成的損失等因素，對損失責任承擔予以綜合認定。
此外，當承租商戶欠付租金的，若作為出租人的開發商擬采取停水停電措施，除需符合上述情形外，開發商還需注意：①在采取停水停電措施前，提前書面通知承租商戶，并保留送達證據；②盡量選擇商場打烊的時候，以盡量減少因此造成的承租商戶損失。
文章來源：坤源衡泰律師事務所
