地產集團競價獲取城市用地，卻因為受制于限價，使得利潤空間有限。把目光移向城鄉結合部地區。結合政策方面幾大因素和宏觀大背景，那么中國的國內文旅地產和康養地產可能有幾種模式？
自然資源驅動模式
這種模型是中國中最早一批的旅游地產模式，仰仗的資源可能就是一片海灘，一襲江景，一灣湖畔，打造有多層、洋房、別墅的多樣化地產產品。
經典的樓盤例如海口富力紅樹灣，自然資源+地產模式是前20年中國房地產開發模式模式。單一依靠資源去賣地產的模式越來越難以通行，需要企業重資產投入開發，地方政府項目的審批也越發嚴苛。
文旅小鎮模式
現代城市的擁擠居住，激發了人們對度假配套需求和生活價值的渴望，希望在遠離大城市的區域之外，開辟一片可以自由呼吸的居住空間。
文旅小鎮模式，是旅游地產升級的2.0版本，人造氛圍推動地產銷售。一塊瘠薄地塊憑空營造新場景，此時文化策劃顯得尤為重要。
文化策劃圍繞文化主題，進行了整體系統的頂層設計，為總體規劃提供文化結構，為控規提供系統性文化內容，為修規提供系統化文化項目，為建筑單體提供系統性的文化功能，為未來整個小鎮居民、旅居者和游客提供文化生活方式指南。
在高水平的住宅產品研發領域，文化策劃的核心是營造意境。長三角地區最具代表性的作品——拈花灣，就是選擇了獨特的山自然山水之地，打造了以禪意度假為核心的文旅小鎮。通過禪意文化策劃，創造了獨一無二的空間文化形象，選定重要旅游節點的文化展演型，形成夜游項目。
通過特色業態植入，創造了與大城市生活不一樣的商業場景。最重要的是，審美在線的內外設計統一了整體居住型物業的主題，極大地增強了度假的場景感。
文化精神設施驅動模式
什么是奢侈？不再是積累各種物品，而是表現在能夠自由支配時間，回避他人、塞車和擁擠上。獨處、斷絕聯系、拔掉所有插頭、回歸現實、體驗生活、重返自我、返璞歸真、自我設計……奢侈本身是對服務、度假地、治療、教育、烹飪和娛樂的選擇。——雅克·阿塔利《21世紀詞典》
2015年，“海邊孤獨圖書館”的視頻瞬間在網絡刷屏，甚至有很多人專程飛往秦皇島只為一窺圖書館的究竟，一夜間阿那亞成為了現象級神盤，而他所有的營銷費用不超過300萬。
阿那亞通過“去房地產化”，把企業從傳統的地產商定位轉變為服務供應商。阿那亞的產品是其中最低層次的，只是一個載體，這個產品就是他的房地產產品：別墅、公寓和酒店。在產品之上，是一整套生活方式的主張及配套服務體系，再往上，對應高級需求的是他的精神產品，是他的社群，這是阿那亞的核心。
創新是復雜的內容，轉型是艱巨的過程，從來不可能是一個華麗的轉身。
阿那亞以精神建筑為引領，每一個單體建筑都是請網紅的建筑師做了策劃，通過公建的小額投資和社群的營造，獲得新一代改善型住房客群，和度假型投資客群的喜愛。輕文旅、微場景的模式目前受到越來越多的主流關注。
阿那亞的公建可以拆分為八大類配套空間：精神建筑、社交空間、業主食堂、特色美食、高品質日常、童趣天地、度假娛樂和運動空間。阿那亞構建不同級次的物業，在整個項目當中形成一個數千畝地大盤的布局方式，分級次滿足度假生活需求日常的身心靈的體驗。
另一個知名案例，成都神盤麓湖，把高層做成景觀，精心打造公共設施、商業配套、景觀設施，形成了島居化的情景化體驗空間，把傳統地產營造成有情景有主題的特色產品。
主題公園驅動模式
這種模式就是把主題公園進行開放，把水樂園、路樂園、商業小鎮進行開放，在單點的項目進行收費。主題公園進一步城市化，通過主題公園引流，把周邊商業和配套酒店以及住宅和工業性產品進行快速去化。
順德華僑城歡樂海岸PLUS，根據早期深圳歡樂海岸的PLUS的經驗，歡樂海岸的方案進行的幾輪的迭代升級。經過時間和市場的考驗，商業的可行性和運營的可行性進入到新階段，所以，這種產品模型也是值得去參考的。
度假酒店驅動模式
第5種模式主要針對小型精品的建設項目，在領易團隊過往接手的項目中，有些項目總體是數千畝的用地范圍，真正建設用地卻非常的小，大概只有幾十畝地或者是百把畝地這樣的空間，這樣的項目，往往依托非常優秀的自然環境，在湖泊旁邊、在森林里面、在山體的內部。
這樣的用地如何既能夠在運營層面上能夠獲得收益，同時也能把產品很好的去化掉，又能夠讓投資客或度假客享受到未來運營的增值收益？這三個方面的需求如果都能夠滿足，度假酒店驅動邏輯的商業模型是可以成立的。
直到野奢度假裸心谷的橫空出世。
裸心谷通過售賣酒店托管型物業，同時獲得他投資的回報收入，回籠了建設高星級度假酒店的經營成本，帶動周邊地產型的配套，達到財務現金流平衡，甚至能夠帶來下一個新的項目。優秀的資源環境+少量建設用地，以酒店型的IP的一種依托，驅動旅游地產型的開發，雖然單一，但卻是極有效率的模式。
從上述五大模式來看，無論大城市周邊土地，還是旅游景區土地，開發文旅康養型地產的面臨的第一個問題，就是到底應該采用何種模式來進行開發，最適合企業本身，最適合市場需求，也最適合項目的財務的平衡和經營模式的可落地性。
文章來源：文旅阿優
