商業地產中對建筑的定位是比較復雜，也是考慮因素相對較多的一個環節。
不同的經營內容對建筑的需求也是不一樣，因此前期合理的定位，將在很大程度上降低后期工程的難度，也避免了因建筑定位不合理，進行二次改造帶來的不必要的資金投入。
分析商圈屬性及經營模式
1、商圈屬性
商圈屬性，就是其是批發市場，還是零售市場，抑或是淘貨市場。它們有本質的區別，批發市場和零售市場對通道、環境、店面的要求是不同的，同時淘貨市場應該屬于零售業里面要求更高一層的市場的概念。
因為批發市場走貨的特殊性，首先往往會設置更多貨梯，同時會考慮貨梯更大的負荷和載重；
其次就是通道設置，由于批發市場往往會有小車拉貨行為，通道相對來說要比零售市場寬。
一般來說，零售市場的正常通道寬度在2.4～2.8米;批發市場主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有時一層考慮到消防通道和人行走道相兼容的情況，甚至能做到8米，輔通道一般最低為2.4～2.8米。
這樣才能滿足正常的拉貨需求。
所以，前期的建筑定位要特別精準和科學。
作為零售市場，淘貨市場對建筑風格、環境的要求相對更高，主要是對賣場的環境要求比較苛刻。
如層高、燈光、吊頂、地面的裝潢裝飾以及店面的風格等，必須要打造出一些對建筑有依附性的相應的特色。
比如，如果層高比較矮，做完空調管道、通風管道設置后，剩下的可使用的樓層高度就比較低，這種情況下，環境相對來說就比較壓抑，裝修不出比較時尚、另類或者令人舒暢的感覺。
2、經營模式
經營模式，就是任何項目開發初期都要考慮打造成什么樣的商業項目，如商業步行街、可來回走車的更寬的步行街、室內步行街、大型的獨棟商業體或者是高層下面的群樓。
不同的建筑模式，相對應的各個建筑定位是不一樣的。
市場類
市場類的商業形態，即獨立的商業建筑體，可以做成一個簡單的框架式結構，后期每一個平層利用鋪位大小分割比較順利，一般步行梯稍微靠邊不影響后期分割時，滾梯可以在比較靠中間位置，也可以外掛兩個觀望梯等。
獨棟商業樓宇做商業往往采用這種框架式的建筑模式，以利于后期的商業空間劃分。
百貨類
百貨類的商業形態，配套比較豐富，往往考慮到下面的商業。比如樓上會引進一些影院、餐飲、電玩城、兒童娛樂寶等配套業態，這會提高對建筑的要求。
如如果項目在前期初步定位時就考慮引進影院，那么在建筑方面的具體定位是影院所處的位置的挑高至少要達到6米以上，才能滿足影院的入住需求。
步行街
如果是步行街類的產品，主要考慮的就是步行街的樓層。
步行街的主要類型是單獨一層的步行街，中間一條通道兩邊是臨街門市房。門市房的建筑模式往往有幾種：一拖二、一拖三。
所謂一拖二，就是一樓是一個獨立門面，但是一樓內部正對應的門面有樓梯可以直接通往往二樓。而一拖三就是可以直接通到三樓，這三層的鋪子是作為一個整體進行銷售、招商。
這種建筑模式也有每一層的門面全是獨立的。
在二層位置設置一個公共走梯或者公共電梯上到二層，上到二層之后有一個外走廊進行人流的循環流通，外走廊緊挨著的是一間一間的二層的獨立門市房，三樓相應也是如此。
這是獨立一層、獨立二層和獨立三層的門市房設置。
另外，也有可能設置成獨立一層，二層把三層拖起來，也有可能是一層和二層拖起來，三層是獨立的。
這可以根據當地不同的商業特性、不同的商戶需求和投資人的購買需求靈活變通，這種變通的前提是，在進行建筑施工圖紙設計之前，必須明確所有的定位，后期不能有大的變動；否則工程起動之后進行變動將會付出很大的代價。
購物中心類
購物中心類的商業可能設計得相對稍微復雜一些，因為購物中心的建筑模式可能設計的范圍比較廣，這個購物中心有可能是一個獨立的建筑體、建筑群、商業體、附屬一兩條商業步行街，也有可能是內部步行街加內鋪的形式等。
所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據商圈屬性和經營模式決定初步的建筑方向定位。
順應開發需求
所謂開發需求，其實就是整體項目的開發背景。
一般來說，項目開發背景主要分為三種：資金饑渴型、持有運營型和形象塑造型。
1、資金饑渴型
所謂資金饑渴型，就是以銷售為主的項目在進行整體建筑定位時，首先要考慮的宗旨就是利于銷售，核心本質在于回款，這就決定了項目的所有定位和服務全部是為銷售服務的，奠定能順利銷售和實現最高價值的兩個基礎。
建筑定位要利于銷售，主要有兩個方法：
一是鋪位要劃得小一些，因為鋪位越小，總款越低，越好賣;二是根據項目不同方向的商業價值情況確定建筑情況，盡量規避商業價值低的地方，實現商業價值高的地方的面積最大化、價值最大化。
同時把鋪位規格縮小到最合適、最好賣的范圍內，順利實現資金回籠。
2、持有經營型
持有經營型主要考慮的是建筑質量、賣場環境等建筑的各個方面必須要做到大氣、漂亮，甚至有的還直接要求要保證商業建筑十年或者二十年不落伍。
因此，在進行建筑定位時要有一定的遠瞻性，要主要考慮建筑立面的幾個平層關系和大的建筑參數。
建筑參數主要指，比如現在市面上在經營的商業項目都是地面三層，初步考慮能蓋到地面四層就可以，底下三層做商業經營。
四層做配套、服務、餐飲、娛樂、休閑。
但是為了保證建筑未來幾年內不落伍，因此要以遠瞻性的目光進行建筑定位，可能在現階段就直接蓋到七八層;或者如果開始不想投入高成本，那么從打基時開始把下面建得比較牢。
便于后期可以隨時往上加蓋。
另外，在層高方面，現在市面上的層高可能基本在4.5或者5.2米就能夠滿足經營要求，但是隨著消費訴求提升，所有的商業物業也都開始提升環境和品質，要保證層高不落伍，就可以直接將首層挑高到六七米。
3、形象塑造型
從開發商或者開發企業集團層面，往往對形象塑造沒有太高要求，但是如果從外來投資方角度來說，在陌生的城市或者商圈運作一個開發行為，政府相應會有一些其他方面的要求，如建一個中高端的百貨商場、打造兩條特色步行街、蓋一個五星級酒店等形象塑造要求。
所以，企業所有的建筑定位首要考慮的就是形象，即建筑的風格和造型，以給人們帶來震撼的視覺效果和視覺沖擊力。
滿足消費習性
消費習性其實主要考慮的是消費關系。
1、消費者的愛好
觀光電梯
比如，有的三四線城市的現代商業沒有引進觀光電梯，結果在開發項目時就直接建筑定位必須在某一個地方掛兩組觀光電梯。原因是當地的消費者對此感興趣，后期就會有大量消費者奔著觀光電梯而來，這樣后期就會達到很好的吸引人流的效果。
滾梯
平常的滾梯都是臺階式的，但有的批發市場考慮到通道和貨梯不能滿足正常的運貨使用，就會考慮通過滾梯實現拉貨功能，同時由于臺階梯不方便上下拉貨。
有可能在定位時，就直接把臺階梯處理成坡梯，既可能走人又可以拉貨。
當然，消費者可能有很多其他層面的消費愛好和消費習慣，這就需要在前期針對消費者訪談時，采集和歸納這些信息，以不斷改善、完善，滿足大多數消費者的正當要求。
2、消費抗性
比如，在做樓層設置時，有的消費者認為商業線能達到三四層就可以，即使有觀光電梯、滾梯或直升梯，也會認為五層太高，這時五層可能就沒有設置的必要。
或者至少從現階段來說，后期在招商、銷售、運營方面都是有一定風險的。
所以在做任何新的商圈項目時，要根據當地的特性，如消費者的習性、愛好、抗性等相應的抹去一些東西，同時把自身傳統的一些商業規律、商業經驗揉合進去，揉化掉消費抗性。
3、氣候差異
氣侯差異對建筑的影響較大，比如北方的天氣普遍比較冷，并且冷的周期比較長，因此在北方蓋建筑時，要注意以下方面：
首先，外立面的窗戶盡量不要做得太多。
第二，對冷暖空調，尤其暖風空調的要求可能會高一些，所以在建筑定位階段就要求考慮空調的類型，用水、用電的總負荷，能實現多長周期的不間斷運行等。
第三，地下商業設置是南北方商業地產差異里面最明顯的，北方的建筑可以通過一個下沉式廣場下去，或者在地下單獨做出入口，或者通過一層中間中庭的滾梯往下等設置模式。
第四，步行街受氣侯差異影響特別大，如室外步行街可以不牽扯統一的運營管理，但是會涉及風雨等所有天氣因素的影響，一旦下雨或者天氣特別冷時，步行街的整體生意要稍微差一些。
因此，如果北方大部分冷的周期比較長，可以考慮打造室內步行街，讓它既有步行街的功能和感覺，又能通過室內的吊頂、空調、裝修、燈光效果等避免天氣對消費者逛街造成的影響。
第五，氣侯差異也會對步行街的一些走梯和電梯造成影響，比如做室外步行街時，要考慮設置的電梯、樓梯、下沉式廣場也是露天的，冷天氣或者惡劣天氣較多的城市，會在下沉式廣場、樓梯、滾梯上面加一個頂一樣的罩子。
既能做造型裝飾，又能實現雨雪天氣的阻擋功能，避免物業維修和保養成本。
第六，因為雨雪天氣很容易損壞設施、設備、建筑，所以還要考慮排水的影響，這樣后期在運營管理上就會省掉很大一部分麻煩。
文章來源：商業地產招商運營
