康養(yǎng)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)及盈利模式解析

康養(yǎng)地產(chǎn)是建立在旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，以中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)生的理念及方法去解決養(yǎng)老問(wèn)題的復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式。

目前，我國(guó)健康養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由第二階段向第三階段發(fā)展過(guò)程中：

國(guó)內(nèi)目前康養(yǎng)模式可按驅(qū)動(dòng)因素分為五大養(yǎng)生養(yǎng)老模式：

康療型養(yǎng)生養(yǎng)老

嫁接專業(yè)醫(yī)療資源，強(qiáng)調(diào)提供專業(yè)化的健康管理服務(wù)，采取會(huì)員制方式，主要面向?qū)】蹈裢怅P(guān)注的中高端老年群體。

產(chǎn)品特色：用地性質(zhì)：一般為非居住用地，且土地通過(guò)劃撥、協(xié)議等方式取得；區(qū)位環(huán)境：依山傍水，生態(tài)資源良好

功能體系：通過(guò)與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護(hù)、病愈的康復(fù)療養(yǎng)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，并輔以滿足交流、學(xué)習(xí)、娛樂的活動(dòng)中心

針對(duì)客戶：對(duì)年齡有一定限制，主要針對(duì)身體健康欠佳和對(duì)保健養(yǎng)生格外關(guān)注的老年人為主

運(yùn)營(yíng)主體：以開發(fā)商為開發(fā)主體，政府、專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)助

運(yùn)營(yíng)方式：出租及會(huì)員制，由于受用地性質(zhì)的限制，一方面依托自身養(yǎng)生、休閑等配套設(shè)施接待養(yǎng)生體驗(yàn)度假，另一方面并將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年公寓實(shí)行會(huì)員制入住，會(huì)員費(fèi)加管理費(fèi)，無(wú)產(chǎn)權(quán)

典型案例：臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村、北京太申祥和山莊、北京燕達(dá)國(guó)際健康城

案例鏈接：臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村

家居型養(yǎng)生養(yǎng)老

產(chǎn)品特色：用地性質(zhì)：居住用地，一般通過(guò)市場(chǎng)化的出讓方式獲取

區(qū)位環(huán)境：通常位于城郊，有一定的生態(tài)資源，空氣清新自然

功能體系：實(shí)質(zhì)上是養(yǎng)老主題地產(chǎn)，往往以在郊區(qū)大盤中配建針對(duì)老年人的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念面，僅為老年人提供基本的社區(qū)服務(wù)

針對(duì)客戶：主要針對(duì)中高收入的活躍長(zhǎng)者，健康狀況良好，充滿活力

運(yùn)營(yíng)主體：開發(fā)商

運(yùn)營(yíng)方式：不受用地性質(zhì)限制，住宅直接銷售

典型案例：綠地21世紀(jì)孝賢坊、萬(wàn)科幸福匯中的養(yǎng)老公寓

案例鏈接：綠地21世紀(jì)孝賢坊

異地養(yǎng)生養(yǎng)老

非主流養(yǎng)老方式，健康且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人通過(guò)異地購(gòu)房，異地旅游和養(yǎng)老相結(jié)合，靈活性強(qiáng)。

產(chǎn)品特色：用地性質(zhì)：居住用地，通過(guò)市場(chǎng)出讓方式取得

區(qū)位環(huán)境：強(qiáng)調(diào)山海等強(qiáng)勢(shì)生態(tài)資源及宜居的氣候條件

功能體系：以海南冬季養(yǎng)老基地和北方濱海低區(qū)的夏季避暑養(yǎng)老基地為主，通過(guò)異地購(gòu)房方式，使老年人可進(jìn)行異地旅游和養(yǎng)老，靈活性強(qiáng)

針對(duì)客戶：針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的健康活躍長(zhǎng)者，喜歡參加社會(huì)活動(dòng)，和外界保持良好的聯(lián)系

運(yùn)營(yíng)主體：開發(fā)商

運(yùn)營(yíng)方式：直接銷售

典型案例：大連、青島、煙臺(tái)、三亞、海口等地樓盤

農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老

養(yǎng)老與農(nóng)業(yè)休閑相結(jié)合的農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老，主要面向城市中高收入的活躍長(zhǎng)者，采取將集體土地使用權(quán)出售的運(yùn)營(yíng)方式。

產(chǎn)品特色：用地性質(zhì)：集體土地，僅有使用權(quán)無(wú)所有權(quán)

區(qū)位環(huán)境：擁有田園景觀等鄉(xiāng)村原生態(tài)資源

功能體系：結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、農(nóng)村文化及農(nóng)家風(fēng)情生活，借鑒分時(shí)度假模式，將農(nóng)業(yè)休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老相復(fù)合，提供養(yǎng)老居住、瓜果采摘、綠色農(nóng)家餐飲等功能，基本無(wú)其他配套設(shè)施

針對(duì)客戶：針對(duì)城市中高收入的活躍長(zhǎng)者，渴望田園生活，希望回歸自然

運(yùn)營(yíng)主體：以開發(fā)商為主，社會(huì)機(jī)構(gòu)協(xié)助

運(yùn)營(yíng)方式：出租或銷售使用權(quán)：在鄉(xiāng)村景區(qū)周邊利用農(nóng)村閑置資源建設(shè)度假物業(yè)，并將該物業(yè)一定年限的使用權(quán)銷售給城市養(yǎng)老客戶

典型案例：江蘇生態(tài)農(nóng)莊、浙江城仙居

案例鏈接：浙江城仙居

立體化養(yǎng)生養(yǎng)老

綜合性強(qiáng)、功能多元復(fù)合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的運(yùn)營(yíng)方式，對(duì)開發(fā)商的資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力要求較高。

產(chǎn)品特色：用地性質(zhì)：居住用地，但往往會(huì)帶有一些土地附加條件

區(qū)位環(huán)境：安靜恬然，有一定的景觀資源

功能體系：大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，包括住宅、購(gòu)物中心、老年大學(xué)、酒店、醫(yī)院、康體娛樂等多種業(yè)態(tài)，提供滿足居住、休閑娛樂、學(xué)習(xí)交流、親子、醫(yī)療護(hù)理、康體養(yǎng)生等需求的豐富多元配套設(shè)施

針對(duì)客戶：面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低齡長(zhǎng)者、到需低度照看護(hù)理及高度醫(yī)護(hù)的高齡長(zhǎng)者

運(yùn)營(yíng)主體：民辦公助，開發(fā)商為運(yùn)營(yíng)主體，政府機(jī)構(gòu)協(xié)助

運(yùn)營(yíng)方式：租售結(jié)合，居家養(yǎng)老住宅銷售，將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年住宅持有經(jīng)營(yíng)，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養(yǎng)老

典型案例：北京太陽(yáng)城、上海親和源

案例鏈接：北京太陽(yáng)城

五大運(yùn)營(yíng)模式

盈利模式

美國(guó)太陽(yáng)城中心的收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：

會(huì)所費(fèi)用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬(wàn)美元

高爾夫球會(huì)費(fèi)（按1/3 居民入會(huì)計(jì)）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬(wàn)美元
合計(jì)：224+900=1124 萬(wàn)美元

即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000 多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣掉50 多套別墅（按均價(jià)17.5 萬(wàn)美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。

目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。

收費(fèi)模式

養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式：

社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：

• 醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心
• 體育活動(dòng)方面——適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等
• 休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書畫、釣魚等
• 教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館
• 中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等
• 社區(qū)活動(dòng)的組織——如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。

收費(fèi)方式：

費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：

• 日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收取；
• 專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收取；
• 配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。

研究小結(jié)

1、發(fā)展趨勢(shì)：國(guó)內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)處于第二代單一養(yǎng)老階段向第三代多元養(yǎng)老社區(qū)階段過(guò)渡時(shí)期,形成產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

2、運(yùn)營(yíng)模式：目前康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以開發(fā)商為主體,采取俱樂部會(huì)員制、連鎖經(jīng)營(yíng)、分時(shí)度假、以房養(yǎng)老等模式。

3、盈利模式：康養(yǎng)地產(chǎn)收益主要來(lái)源分一次性銷售收益和長(zhǎng)期性租賃及相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)增值收入。

文章來(lái)源：地產(chǎn)創(chuàng)新與空間運(yùn)營(yíng)